前不久，位于经开区的中南新城云樾公开推售特价房，最低价还不到6200元/平米。根据开发商公开信息，这批特价房只有5套，户型面积在89-99平米，属于主力产品，单价从6191元到6870元。
据云南房网致电了解，中南新城云樾售价6千多的房源其实并不限于这5套，低楼层的毛坯房基本在7000元以下都能买到。项目目前还有精装房源在售，价格也不过8000元/平方米左右。
从中南新城云樾当前的售价来看，这与开盘价相比确实有了明显的降幅，历史数据显示，该项目半年前首开推出的是建筑面积约89-98平方米的精装高层，当时开盘价约9600-10500元/平方米。
中南新城云樾98平米户型样板间
8月份，昆明新房市场出现价格普降的现象，经开区东片区多个楼盘集体推出特价房，中南新城云樾当时推出的特价精装房仍旧要超过9000元/平米，比开盘价低不了多少，但3个月后，精装房的价格已经便宜了差不多每平米1000元，开发商同时还推出毛坯房，进一步拉低价格门槛。
目前中南新城云樾6千多的低楼层毛坯房价格，其实已经低于项目的成本线。
中南新城云樾这块地是在去年年8月溢价获得的，当时，历经多轮竞拍，新城控股旗下的昆明新城亿晟房地产开发有限公司以6.25亿元拿下了经开区约69亩纯住宅用地，由于溢价幅度达到 54%，新城控股拿地多付出了2.19亿元的代价，导致楼面地价高达4542.85元/平方米。
按照楼面地价来算，中南新城云樾毛坯房的开发成本至少要在7000元以上，目前低楼层毛坯特价房6千多的价格，开发商基本上是亏本卖房。当然，中南新城云樾高楼层、位置好的房源，以及精装房的价格相对较高，但也处在微利的水平。
据了解，由于经开区黄土坡片区开发体量较大，有多个项目“贴身肉搏”，价格竞争十分激烈，一旦有某个项目房价松动，其他同质项目不得不跟进。目前，除了中南新城云樾，还有几个楼盘的特价房也在成本线上下徘徊，但较早在此拿地的楼盘由于土地成本明显低于后来者，特价房仍旧有利可图。
经开区清水黄土坡片区地处昆明东大门，位置比较远，房价一直比较低，但在3年以前，拿地代价也不高，比如2017年保利发展从云南山水房地产公司手上收购了214亩土地，土地转让价只有4.38亿元，折合楼面地价还不到3100元/平米。保利后来和阳光城合作开发了翡丽公园项目，价格最高卖到9000元，获利空间巨大。
保利翡丽公园是经开区东部最早的项目之一，地价比较低
2018年11月，黄土坡片区108亩住宅用地拍卖，尽管有6家房企争夺，竞价多达48轮，最后赢家金科地产溢价52%才成功拿地，但土地单价也不过395万一亩，折合楼面地价也才2372元/平米。金科在这块土地上与旭辉地产合作开发了春夏里项目，最高价超过9000元/平米。
但到了去年，新城控股在清水黄土坡片区拿地的代价就超过900万一亩，楼面地价也陡然上涨到了4543元/平米，几乎是春夏里的两倍。
同样是在去年7月，旭辉地产在此拿地的代价也高达791万一亩，楼面地价更是高达4744元/平米。旭辉后来和新希望合作在此地块开发公园锦悦，今年4月开盘，最高报价达到万元，目前由于片区房价下行，也承受比较大的压力。
去年经开区黄土坡片区出让土地中，只有中梁地产获得的76亩商住混合用地代价较低，约460.41万元/亩，楼面价约2466.37元/平米，但需要开发商业等配套，实际成本并不比旭辉和新城控股便宜。中梁在此地块开发的美辰项目，最高报价也在9000元以上。
从去年黄土坡片区新增3个项目的开发成本来看，目前的房价都大大低于它们拿地时的测算标准，已经达到谷底，再降的可能性已经不大。而从片区价值来看，制约经开区东片发展的东郊垃圾发电厂已经确定将搬迁到宜良，区域环境向好，片区配套也在不断增加，地段价值有长期上升潜力，因此，在房价已跌无可跌的情况下，确实可以考虑抓紧“上车”。
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