西北新城不再是“刚需新城”,这个豪宅项目为片区开启低密时代

要问近几年来昆明那个板块的房地产开发热度最高?

西北新城毫无疑问是其中之一。

从2011年泛亚科技新区挂牌成立起,五华区在西北片区倾全区之力猛砸配套,短短几年间硬生生砸出一座功能完备,配套齐全的新城。

西北新城现状

西北新城现状

地铁、医院、商业、学校、公园等各种基础配套快速进场,快速建成兑现,让西北新城在昆明楼市中异军突起,成为昆明人争相涌入的热门置业板块,片区房价也是节节攀升。

只不过,尽管崛起的速度极快,但接下来西北新城的发展却已经面临两大瓶颈:

一是产品形态落后。

二是土地供应不足。

房价已不再属于刚需,但产品却难称之为改善

2015年左右,西北新城房价还徘徊在8000/㎡左右,彼时片区一度被认为是“刚需置业的福地”。

但到如今,根据云南房网今年3月的踩盘结果,西北新城的房价门槛已经迈过1.6万/㎡,几个热门项目都卖到1.8万/㎡左右,部分项目的楼王产品甚至已经超过2万每平。

只不过,虽然房价已经涨上去了,但片区的产品形态还没有完成从刚需到改善的过渡。

西北新城放眼望去几乎都是筒子楼

西北新城放眼望去几乎都是筒子楼

以西北新城现在的均价,在其他同样热门的版块已经能买到小高层甚至洋房,但西北新城的大部分产品却依然是高容高密的大筒子楼,房价与产品形态的不协调已经越来越明显。

但想要想要改善产品形态,却又面临到另一个瓶颈,那就是西北新城短期内土地已经面临断供。没有土地可以供应,就没有地方开发新项目,想要改善片区产品形态也是巧妇难为无米之炊。

难道说西北新城的土地都已经卖完了?当然也不是

现在的西北新城,还不是完全体

我们翻开五华区西北片区的规划就可以发现,以京昆高速为界,五华区将西北片区分为了西片区和东片区。从下图可以看到,东片区在经历过调规以后,整体容积率要低于西片区,而且住宅用地占比非常高。

西北新城整体规划以及东片区规划

西北新城整体规划以及东片区规划

而现在西北新城的开发,几乎都只集中在西片区。东片区由于还有一大堆没有改造完的城中村,以及云铜冶炼厂也还没有搬走,空有近万亩土地却无法释放。

西北新城东片区城中村、老厂区密集

西北新城东片区城中村、老厂区密集

只有等到云冶搬迁以及一堆城中村能够启动改造,西北新城才能突破供地瓶颈,进而扭转目前整体落后的产品形态。

当然,客观来说无论是云冶搬迁还是城中村改造,短期内很难有太大进展,但今年以来关于西北新城东进已经有了不少积极的信号。

今年初,中铝集团因反复拖延云冶搬迁事宜被中央环保督察组点名批评,在国家力争2030年碳达峰,2060年碳中和的大背景下,相信云冶搬迁只是早晚的事。

云冶现状

云冶现状

另外,针对东片区的一大堆城中村,五华区也已经在今年一月发布了招标,且据民间人士爆料,普吉大村部分城中村已经推平。

普吉路以东片区城中村改造项目招标公告

普吉路以东片区城中村改造项目招标公告

从五华区不久前发布的十四五规划中能看出,十四五期间五华区将西北新城东片区的开发视作重中之重,整个五华区计划新修52条道路,有16条都放在了东片区。

西北新城十四五规划新建道路大部分集中在东片区

西北新城十四五规划新建道路大部分集中在东片区

再加上年底前一个重磅商场、一个豪宅项目相继落地,大幅提升了东片区城市能级,片区的前途也变得愈发明朗。

宜家开业,豪宅进场

10月28日,宜家家居火爆开业,让西北新城再次成为全城焦点。

宜家开业人山人海

宜家开业人山人海

如果我们细看宜家的选址,会发现宜家的位置其实属于西北新城东片区范围,而在“完全体”的西北新城规划中,宜家也占据了新城的核心地段。

过去我们一直以为西北新城的中心是吾悦广场,直到宜家以荟聚中心的形式开业,我们才反应过来,原来一开始五华区就打算把宜家打造为西北新城的商业核心。

另外,10月23日,同处于西北新城核心区的东原·印江山项目营销中心正式开放。

东原·印江山售楼部

东原·印江山售楼部

自从东原拿下新飞林地块后,市场上就流传着东原要给西北新城提提档次的说法,后来东原果然将旗下的TOP系产品带到了昆明。

“印”系是东原的TOP级产品系,除昆明外,该系列已经在成都、苏州、上海、重庆等城市落地。

东原“印”系在各地作品

东原“印”系在各地作品

东原的TOP系首作——成都东原•印长江,曾荣获了2018年中国高端场景豪宅创新大奖。

宜家盛大开业,为西北新城重新标定了中心,而TOP级豪宅东原·印江山的落地,则打破了过去西北新城没有高端住宅产品的局面。

东原·印江山叠拼产品效果图

东原·印江山叠拼产品效果图

而现在西北新城就还剩一个问题:

东原·印江山是否能达到山海湾8号、西派国樾等豪宅的高度,成为一个足以为片区代言甚至拔高片区档次的标杆楼盘?

东原·印江山能否成为西北新城的“排面”?

虽然东原进入昆明的时间比较短,开发的项目也不多,但综合来看,东原·印江山这个项目有着成为西北新城“排面”的实力。

首先,东原·印江山的位置处在未来西北新城核心地段。

东原·印江山虽然现在看起来是处在西北新城的边缘,但如果从“完全体”西北新城整体规划来看,其不但处在西北新城地理位置上的中心区,也处在西北新城配套扎堆聚集的区域。

西北新城整体范围以及东原·印江山具体位置

西北新城整体范围以及东原·印江山具体位置

等到西北新城东片区发展成熟,围绕宜家这块中心区域的物业价值也会被重新定义,换句话说,未来市场对东原·印江山这个项目的价值预期有非常大的上升空间。

其次,东原·印江山的产品高度稀缺难以复制

在城市核心区域开发低密产品,在昆明现有的规划条件下几乎是不可能实现的。

东原·印江山凭借2.6的容积率,在西北新城核心区开发出叠拼这样的低密产品,其稀缺程度能足以比肩二十多年前北市区开发的金康园别墅。

 东原·印江山效果图

东原·印江山效果图

再其次,东原这块招牌也够硬

东原集团 2004年创立于重庆,总部位于上海,拥有房地产一级开发资质,是一家专注于地产开发、商业运营等房地产多元业务的大型综合企业,创立17年时间足迹以及遍布一二线城市。

东原集团全国布局

东原集团全国布局

2020年东原地产排名上市房企第29,且企业经营性现金流连续六年为正,三道红线全绿。

东原品牌介绍

东原品牌介绍

并且东原也是国内第一家开始重视社群运营的房企,2021年荣获中国房地产开发企业新社区文化运营TOP1。

东原的社群品牌——原·聚场,是国内知名的社群运营品牌,旨在将城市文化艺术生活带入社区,用社群的方式找回社区里消失的亲近感和归属感。

国内首个社群运营品牌原·聚场

国内首个社群运营品牌原·聚场

而东原的物业在2014年就已经获得物业管理一级资质,2019年客户满意度排名行业第一。

东原物业全国布局

东原物业全国布局

在开发豪宅方面,东原的“印”系在国内高端住宅市场也很有分量,2019年和2020年,东原“印”系都获评中国十大顶级豪宅产品系。

东原“印”系作品

东原“印”系作品

以极具现代精神的设计手法,东原“印”系从根植于城市肌理的设计理念出发,不断塑造超越客户期待的产品价值。并根据土地、人群特征,延伸出“现代经典”和“现代乐活”两大产品主张。

每一座现代经典风格的“印”系作品,总能恰如其分唤起人们对于生活的美好想象,以行动为印,时光为鉴,给城市递交一张看得见的名片。

巧合的是,东原“印”系的产品理念,与昆明本土传统民居“一颗印”在审美层面也有异曲同工之处,因此东原·印江山项目也称得上现代建筑与千古民居一次划时空的美学碰撞。

总的来说,东原·印江山的出现对西北新城整体发展有着重要的意义。凭借核心的位置、稀缺的产品,东原·印江山必然能带动区域产品形态转型升级,拔高片区价值预期,进而推动西北新城整体东进。

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  • 房网用户

    旁边的三千时光是地铁房,性价比高一些
    2021-11-19 16:46
  • 房网用户

    旁边的三千时光是地铁房,性价比高一些
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