商业多住宅少 巫家坝229亩新推土地面临难题

在刚结束的昆明储备土地推介会中,巫家坝以6宗共计229亩土地的体量,占推介会总地块数的3成、总推荐面积的14%,成为土推会主角之一。这批推介地块有3宗更是位于核心区,对存货已经不多的飞虎大道两侧来说无疑非常吸睛。

当前虽然未对推介土地作具体配建要求说明,但容积、建筑密度、绿地率以及建筑限高等建设条件都已标出,该批宗地无一例外是“百米俱乐部”一员。而从土地性质来看,推介土地要么是纯商业用地,要么是商业比例不低的混合用地。面对当前市场环境,即使巫家坝“奇货可居”,也不得不说卖地难度越来越大了。

巫家坝土储会重点推荐6宗共计229亩土地

巫家坝土储会重点推荐6宗共计229亩土地

根据土储会资料,巫家坝推介土地有6宗。其中3宗为商业用地,地块编号分别为KCGD2018-2、KCGD2018-11、KCGD2018-13,总面积约141.24亩,容积率7-12。

该批商业地块均位于飞虎大道东侧,周边已经入驻如保利、招商、龙湖、中铁建等十余家房企,是目前巫家坝房企最密集的区域,聚集着保利南亚之窗(120米)、绿地东南亚中心(428米)、中铁建西南总部大厦(198米)、中交南亚总部大厦(150米)、景成大厦(264.8米)等总部项目。

因此,该批宗地也同样保持着巫家坝的“高”要求。核心区中心位置的2号地块限低400米、13号地块建筑高度210-250米之间;即使是稍远一些的11号地块,建筑高度也在170-200米之间,开发难度不小。

巫家坝总部高楼集群效果图

巫家坝总部高楼集群效果图

比起写字楼,巫家坝的住宅非常受欢迎。另外3宗为商住混合用地,因为带着一定比例的住宅,理论上对开发商的吸引力会更大一些。土地编号为KCGD2017-27、KCGD2018-35、KCGD2018-36号,总面积约87.46亩,容积率4.5-6。

其中,35、36号地块位于春城路北侧,属核心区西部,两块地宅地占比均为70%,容积率4.5,限高120米,宗地附近目前仅有东南两侧绿地东南亚中心和龙湖天璞、紫宸两个项目在建在售,北西南三侧仍有较大开发空间。

27号地块位于核心区北部,容积率6,限高150米。西北两侧被中央公园的绿地围绕,从居住舒适度上来说比较占优。宗地南侧紧邻的中海寰宇天下算是巫家坝早期建设的一批项目,还在2019年获得过月销冠。从区位上来说27号地块确实不错,但地块面积仅有20多亩,并且宅地占比仅有20%,受体量影响可发挥空间并不算大。

巫家坝很多项目住宅进度先商业

巫家坝很多项目住宅进度先商业

巫家坝自2018年前后启动开发至今,一向以高门槛而著称。以往的土拍市场充斥着500强资格、千亿资产、建超高层大厦、引进区域总部、自持大量商业以及配建学校、道路等高要求,在一定程度上将中小开发商挡在门外;

而对于拥有入场券的大型房企来说,超高层商业项目建设成本高、周期长,对于企业资金链考验极大;同时,又只能开发办公、酒店或高层公寓项目,这类产品正是楼市里面去化周期长、销售难度大的“老大难”存在,回本速度慢,也不太受欢迎。

多数开发商拿地后也不得不采取先建住宅办法,商业项目的建设进度则能缓则缓。因此,虽然巫家坝总部写字楼基地规划10余栋,但实际完成封顶的也只有中交南亚总部1个;2018年与中交一同开工的景成大厦仍陷停工旋涡、绿地东南亚中心工地现在仍是一片空地。

商业地块不受待见的情况在土地市场上表现更为明显。本次推荐的27号商住地块和11号商业地块,都曾在2018年因无人报名而流拍。在地产开发如火如荼的2018年尚且如此,到了去化压力陡增的今年,能否顺利出让更具悬念。

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