斗南新盘虚晃一枪,开盘定价还是忍了一手,开发商其实也难

启动认筹初期还放风将要卖到1.5万以上的卓越滇池晴翠,在临近开盘前突然改了口风,放出了1万出头的房源,而6月19日实际开盘打出的起价,也只是11800元/平方。虽然大部分房源都高于这个价格,但与前不久放风的价格还是有很大距离。

在开盘前几天,小编在自家的昆明购房群中看到一条置业信息,该信息称卓越滇池晴翠最新一批产品价格10500元/平米起,总价98万就可以购得一套该项目88平米的住宅!这不禁令小编感到疑惑:前不久踩盘时滇池晴翠还透露要卖到1万5以上,怎么半个月不到,买房门槛就一下降低了好几千?

斗南新盘虚晃一枪,开盘定价还是忍了一手,开发商其实也难

卓越滇池晴翠开始锁房锁价

电话咨询得知,卓越滇池晴翠确实有这个价格的房源,但只是个别特价房,而且仅在本月12号13号两天认筹才有效,目前相关优惠已经截止并恢复原价。之所以在12和13号两天推出特价房源,是因为6月是卓越地产成立25周年,搞了一个司庆活动。

但话虽如此,6月18日,滇池晴翠释放了将于第二天(6月19日)开盘的消息,宣传海报上的开盘价赫然显示:11800元/平方米起。

斗南新盘虚晃一枪,开盘定价还是忍了一手,开发商其实也难

滇池晴翠开盘海报

根据开盘现场传来的销售情报,滇池晴翠11800元的房源并不多,只有部分看不到滇池景观的高层住宅楼的少数楼层有1.2万左右,大多数不观滇的高层仍要1.3万左右,而看得见滇池的房源,基本是1.5万起步,8层洋房也是1.5万起步,这一部分产品的价格和前期宣传基本一致。尽管如此,滇池晴翠此次无论是开盘前搞的“司庆”特价房活动,还是实际开盘起价,仍能明显看出还是采取了相对保守的策略,前期放风的价格更像是个试探气球。

是滇池晴翠的产品不支持当初宣传的价格,还是斗南片区的发展势头拖了后腿呢?其实都不是,滇池晴翠的板楼小高层、合院等产品,都是目前昆明市场上的稀缺产品,斗南的发展势头更是毋庸置疑,在云南房网分析过的昆明未来新兴热点板块中,斗南片区就是其中之一,而且是开发势头更好、基础条件更优越的片区。

另外,卓越地产去年拿地的时候是击败了10多家房企,溢价171%才胜出的,再加上诸多外挂条件,所以滇池晴翠的拿地成本不低,本身也有提高定价的动机和压力。

既然如此,为什么卓越地产在开盘前却“虚晃”了一下,选择了更务实的低价开盘策略呢?其实原因很简单,就是斗南片区目前并不是只有滇池晴翠一个楼盘,在滇池晴翠附近,还有绿地东海岸绿地海之城,产品类型差不多,基础条件几乎一样,而售价却在1.2万起步,如果滇池晴翠定价1.5万,除非是产品层面有碾压优势,否则销售压力就会非常大,所以卓越地产最终还是忍了一手,现在11800元的开盘起价,正好比旁边的竞品楼盘略低,更符合一个新楼盘入市的价格策略。

斗南新盘虚晃一枪,开盘定价还是忍了一手,开发商其实也难

卓越滇池晴翠是昆明少有的纯板楼小区

从另一方面讲,滇池晴翠的占地面积达560亩,多达16个地块,后续产品还很多,卓越地产还有时间随着斗南片区的成熟逐渐拉高价格。

而从市场大背景来看,今年昆明房地产市场的一大特征是房价虽然坚挺,可是销售速度却在放缓,去化难度在加大,目前住宅库存已经攀升到了13个月的水平,比2017年多出一倍还多,滇池晴翠作为卓越地产在昆明的首个项目,肩负为卓越地产打开局面的任务,开盘只许成功不许失败。以往全国性房企在昆明的首个项目,大多数也采取保守价格策略,以增加成功系数,滇池晴翠不过是重复这一做法而已。

 

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