昆明新规鼓励利用底层架空 除了泛会所“玩法”还很多

你家小区底层是架空层吗?

最近,昆明市自然资源和规划局正在对2016年的《昆明市城乡规划管理技术规定》进行新一轮的修订,其中就把“鼓励建筑设置底部架空空间作为公共空间使用”纳入到今年新增规定条例当中,并且还规定“架空面积不计入容积率”。

用于非经营性用途的底层架空案例(图源于网络)

用于非经营性用途的底层架空案例(图源于网络)

架空层指的是建筑物底部架空空间,必须在入口层设置,同时,架空层仅用于公共休闲活动、绿化等非经营性用途。早在2014年,昆明市便已经有架空层不计容积率的相关规定,彼时只有公共建筑架空层层高不小于3.5米这一具体要求。

到了2016年,架空层规定调整成了要求净高不小于3.5米且无围护结构,只作为公共活动、绿化用途的底层架空部分的建筑面积不计入容积率,也就是说此时规定中的公共建筑和居住住宅的架空层还没有区别开来。

昆明今年修订的架空层设计规范

昆明今年修订的架空层设计规范

而在今年的修订当中,不仅新增了居住建筑架空空间层高不小于3.6米的要求,公共建筑架空空间层高也从3.5米提高到不小于4.5米,同时还要求架空空间应当以柱、剪力墙等支撑结构落地,无其他围护设施,与室外环境整体设计,场地平整,便捷可达。

对于架空层的设计规范越来越详细,变化的背后实际上还有一个值得关注的问题,那就是昆明的住宅楼设计架空层的情况不少,亟须出台更具体的标准以规范发展。

南方常见的底层架空设计实景(图源于网络)

南方常见的底层架空设计实景(图源于网络)

住宅底层架空的设计在我国南方比较常见,因为气候较为潮湿炎热,底层会较易返潮或浸水,同时多数底层住宅还存在隐私性较差的问题,底层架空不仅可以解决以上问题,还能增加小区的绿化和公共活动空间。

但在昆明,由于气候比较干燥,客观上对架空层的需求并不强烈,与购房者更为看重的配套相比,底层架空并不是大家首要考虑的重点。

既然如此,是否就意味着昆明“底层架空”的项目会很少见呢?其实也不然。

2014年关于底层架空可以不计容的规定出台,在不增加容积率的同时也成为提升小区居住舒适度的亮点,还能避开以往一层住宅不好卖的难点,对开发商来说是鼓励性的政策,因此,昆明市场上已有很多的住宅项目采用底层架空设计。 

昆明近年出现较多的住宅底层架空设计

昆明近年出现较多的住宅底层架空设计

在昆明,架空层主要有两种用途,一种是架空底商或者物业用途,另外一种架空层设计则是泛会所。泛会所能集休闲、运动、购物、会客等功能于一体,并且可以服务到全年龄阶段,这也是目前开发商热衷打造的配套之一。

昆明绿城城园泛会所功能布局图

昆明绿城城园泛会所功能布局图

上图为绿城城园架空层里的泛会所功能布局规划图,其架空层主要就是打造有各类主题活动空间,再如位于呈贡的中交锦澜府,该项目的高层住宅产品一楼全部用来打造为架空层,并设置有景观会客、有氧健身、老年儿童活动中心等主题空间。西市区的招商雍和府也推出有首层架空的产品,该项目的首层架空层高6米,并设置了满足业主方方面面的日常生活需要的活动空间。 锦粼天序在架空层设置泛会所

锦粼天序在架空层设置泛会所

此类在架空层打造泛会所的项目还有锦粼天序龙湖天钜东原启城、保利春湖国际生态城等等,将架空层打造为泛会所已经在昆明形成一种开发趋势,并且设计都大同小异。

然而,除了上述提到的泛会所,底层架空还可以设计为景观性架空或者社区服务类架空。前者好理解,也就是将架空层拿来做成小区绿化的一部分,可以进一步丰富小区环境,而后者所说的社区服务类架空则是成为小区室外活动场所的一部分,比如停车位、室外健身设施以及室外社交场所等。这两种架空层设计在昆明就比较少见。

景观性架空层实景图(图源于网络)

景观性架空层实景图(图源于网络)

所以说,昆明架空层设计的项目虽然多,但是种类相对较为单一。另一方面,泛会所大多会设置有围护设施,如果再用于商用的话,更是不满足架空层不计容的要求。

但不可否认的是,底层架空能够对提升小区居住品质有积极的作用,即便达不到“不计容”的目的,又或者是增加开发成本,只要可以作为项目亮点吸引住置业者的目光,这笔账还是划算的。

长远来看,底层架空的设计越来越多,除了泛会所这种最常见的用途之外,其实还可以有更多提升居住品质、方便居民生活的创新设计,而这也是开发商们可以玩出新花样、增加项目卖点的新空间。

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