昆明西拓是不是画大饼? 关键在于4大城改项目会不会拖后腿

自从昆明确定了十四五城市发展思路,西拓的动静和速度无疑是最大的,这主要是得益于昆明西客站的建设启动,以大体量的站城一体化开发TOD项目为核心,辅以多个城改和地产开发项目,昆明西拓,打造城市西向门户的轮廓已经显露出来。

昆明西拓是不是画大饼? 关键在于4大城改项目会不会拖后腿

昆明西客站站城一体化区域鸟瞰图(图源网络)

具体来说,昆明要启动的城市西拓,指向的目标主要是西客站所在的马街片区,也包括黑林铺的部分区域,现状多为旧厂老村,以及少量已开发或正在开发的楼盘项目,初略估算,涉及总面积超2万亩,片区内几大城改项目包括俊发的昭宗村、普坪片区,上海大华集团负责的春雨路一号项目。

近日,房网小编走访马街片区了解到,经历过马街摩尔城这个著名烂尾项目后,片区居民对城改能否顺利完成已有些谈虎色变。在重点工程西客站项目迅速启动后,城改项目的开发成败很可能就决定了西拓战略的成效。

昆明西拓围绕西客站有四大城改项目

4月20日,昆明市交运局负责人做客媒体时表示,昆明铁路枢纽西客站项目正在加紧推进中,计划2025年完成项目建设。项目涉及铁路用地1028亩,另配置开发土地约1100亩,估算总投资209.42亿元。

从位置上看,西客站的建设范围处于春雨路和碧鸡路高架之间的狭长地带,靠山面水,并无太多腾挪空间。而春雨路以西的翠峰山麓则是城改开发的重点区域,紧邻西客站TOD,是昆明西拓城市更新改造的关键区域。

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昆明西部山麓坡地城市带4个项目的区位图

这个山麓坡地区域其实已到了昆明主城西拓的尽头,包括4个城市更新板块,顺春雨路,由北到南,一字排开,分由不同开发商负责开发。

最北端是俊发等房企于2019年取得一级开发权的昭宗村城改项目,规划范围约1292亩,北边连接这两年开发建设大规模启动的黑林铺片区。

沿春雨路往南走则是大华负责的春雨路一号城改项目,规划总用地面积约2449亩,净用地面积约1515亩,去年12月,大华集团竞得首批130亩住宅用地,今年初已启动首个地块的开发,楼盘名大华锦绣山海

大华项目南侧是早年便启动一级开发的白沙地项目,规划范围3700亩。2019年完成首批560亩土地出让,由阳光城获得并推出滇池半山项目,2020年5月底已开盘销售,目前是西部山麓坡地城市带的标志性项目之一。

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普坪片区是西客站建设项目周边开发规模最大的项目

最南端则是由俊发负责一级开发的普坪片区,规划总面积达1.17万亩,与西客站核心建设区隔春雨路相望。

大华开局会怎么打?

围绕西客站建设铺陈开的西拓蓝图,究竟会怎样兑现?难点在哪里?

从以上盘点其实已可以看出,难度最大的很可能不是列入重点工程的西客站,而是这些改造体量和难度都很大的城改项目。其中,尤以大华集团的春雨路一号项目为甚。

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春雨路一号项目征迁量巨大

原因主要在于春雨路一号项目正是沿线旧厂老村最为集中的区域,一号项目的命名本身就体现出其重要性,项目改造范围内靠近春雨路一侧为多个老工厂以及工厂宿舍区,靠山麓一侧则为大片密集的城中村,也就是说,规划的1515亩建设用地全部都需要先行征迁,然后才能够用于地产开发。

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昆明西拓,大华锦绣山海的城改大盘地位关键(图源大华锦绣山海官微)

实际上,大华锦绣山海首批130亩土地为昆明电缆厂厂区,属于征迁难度最小的土地,面积上也只占到了1515亩规划建设用地的8.5%。

仅从改造难度而言,其他三个城改项目就要容易得多,阳光城滇池半山一级开发启动较早,目前已完成,进入了二级开发阶段。另外的昭宗村和普坪片区均由俊发负责,一是改造拆迁的体量相较少很多,二是俊发在本土的城改实力经验均无可质疑,片区的开发条件一旦成熟,两个城改项目的推进完成应该不成问题。

如此一来,昆明西拓重点推进的项目中,最有难度也是最有可能拖后腿的,大华锦绣山海算是一个。

不过大华集团入昆以来的三个项目都是专攻城改,锦绣山海官微也发文称,“锦绣系首入西市,惠及规模最庞大的老昆明原住民。”对于完成春雨路一号城市如此大规模的更新改造,信心满满。

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大华锦绣山海施工现场

今年3月,大华锦绣山海首批地块过规,定名为尚华苑,拟建8栋高层和一栋幼儿园,在项目建设现场,小编看到工程施工进展正酣,售楼部与样板间已现雏形,城市展厅也已建成投用,开始接待访客,项目的正式开放和推出应该为时不远。

由于项目规模庞大,改造拆迁量巨大,采取的是一二级联动,分地块滚动开发的策略,那么首开地块就非常关键,从项目释放的信息看,首开地块产品为89-125㎡区间的三至四房,瞄准的是主流的刚需和首改客户。

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锦绣山海首开地块(图源大华锦绣山海官微)

锦绣山海的城改大盘滚动开发模式,如果首开地块顺利,则有望进入良性循环,逐个地块征迁和开发,项目价值随之体现和提升,给予开发方和市场更强的信心,最终完成千亩城改大盘。

但这样规模和难度的城改,时间周期和投入都有太多不可控因素,与锦绣山海隔路相对的马街摩尔城就是一个反面例子,滚动开发的模式相同,可最终落了个止步一期就烂尾搁置的结局。

在城改开发领域,除了资金实力、城改经验都不可缺少之外,更重要的是需要坚持长期主义理念,孕育和等待片区价值的兑现,对于专啃城改硬骨头的大华,春雨路一号项目将成为入昆以来最大的考验。

  

 

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热门评论

  • 房网用户

    大华的资金实力是关键,有钱什么都好说
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