国博馆还没开建地产开发先打头炮 谁将拿下首张“入场券”?

昆明不少临公园景观的区域都是地产开发的热点区域,如翠湖、滇池、世博园、海埂甚至稍远一些的野鸭湖和果林湖,而黑龙潭、植物园所在的茨坝片区地产开发却沉寂了多年,随着国家植物博物馆落地,片区路网建设开启,全新的国博板块逐渐显露出轮廓。在国博馆正式动工之前,片区土地出让已开始启动。

茨坝村上架111亩商住混合用地

茨坝村上架111亩商住混合用地

昨日,盘龙区茨坝街道上架茨坝村111亩商住混合用地,率先打响了国博板块开发“头炮”。而根据盘龙区今年供地计划,除茨坝村外,昆机片区一期土地今年也将完成出让。加上其他城改项目,这个以国家植物博物馆为核心的新板块,便会成为昆明楼市的重要一极。

茨坝村位于沣源路与龙泉路交汇处,国博板块西南角,该城改项目已在2019年确定俊发集团为一级开发主体。此次首批上架地块为111亩商住混合用地,交易起价约4.99亿元,起始楼面价约1686元/平米,起始土地单价约449.67万元/亩。

单看地价,对比同样是俊发作为一级开发主体的龙泉路右营村城改项目(龙泉俊园)和中建去年7月斩获的北部山水新城宅地来说,“便宜”了不少。

茨坝村与右营村、北部山水新城地价对比

茨坝村与右营村、北部山水新城地价对比

从图中可以看到,同为龙泉路的城改项目,右营村宅地成交楼面价已经到3176元/平,而片区东侧北部山水新城三环外的宅地(向山的岛)成交楼面价也已经到了8478元/平米,均比茨坝村地块高出不少,但这可能并不是该地块的最终价格。

首先是土地性质不同,茨坝村首批地块为商住混合用地,同宗地块中除住宅外,还有一部分用作如零售商业、批发市场、餐饮、旅馆、商务金融或娱乐等商业用途。

还有一个关键因素在于,城改地块一般伴随着不小的配建要求,如回迁安置房、市政道路、社区公建和配套设施等诸多要求,而该部分内容目前还未获公布,但从如此低的价格来推测,实际成本不会很低。

国博片区区位示意

国博片区区位示意

根据资料,2018年国家植物博物馆选址落定茨坝,规划场馆核心区面积约540亩。同时,以国博馆为核心,又将整个黑龙潭、茨坝片区都纳进辐射半径内,辐射范围可拓至15000亩。

但是,国博片区实际可开发面积大约仅占到总辐射范围的五分之一。因为面积庞大的片内林立着如农大、农科院、林科院、中科院昆明植物研究所等一大批科研院校,同时还有黑龙潭公园、植物园两个公园,如此多的设施占走大部分空间。

于是剩余可开发区域中体量稍大的仅有龙泉路沿线花渔沟、昆机片区、重机厂片区、茨坝以及蒜村、落索坡村等几个旧厂和城中村,这也为片区今后开发将会以城改切入奠定了基调,也就是说房企们想要获得片区入场券,多半需要采取参与城改的方式。

据悉,目前除茨坝村确定由俊发为一级开发主体外,昆机片区城改已确定由融创操刀,落索坡村也于日前确定拆迁单位,国博板块刚刚诞生,但剩余上车机会已不多了。

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