83万方新增商办压顶 昆明这个公寓重灾区雪上加霜

最近保利天际推出“第二套半价”优惠活动的消息经央视财经报道后,让昆明公寓市场又出了一次“风头”,而在这些降价大甩卖的背后,实际上也再一次反映出目前昆明公寓市场库存巨大去化慢的症结,巫家坝片区更是其中的“重灾区”,更雪上加霜的是,随着巫家坝一个百万方商住新盘即将杀入,这将让本就不景气的公寓市场面临着越来越严峻的挑战。

83万方新增商办压顶 昆明这个公寓重灾区雪上加霜

保利天际第二套半价打折活动被央视财经频道报道(图源于网络)

东航云锦东方城便是巫家坝这个即将入市的大体量新盘。近日,昆明市自然资源和规划局公示了云锦东方城(云樽苑)项目建设规划许可证批前公示,这是东航巫家坝项目的首个亮相的地块。

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云锦东方城(云樽苑)鸟瞰效果图

该项目位于巫家坝飞虎大道旁(原巫家坝机场航站楼旁边),此次过规地块为一宗商住混合用地,总占地31644.83平米(约47亩),总建筑面积19.7万方。云樽苑项目拟建4栋高层办公、1栋高层住宅、1栋多层住宅以及商业裙房,其中高层办公楼总层高为35-29层,高层住宅总层高为30层。

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云锦东方城将打造巫家坝首个多层住宅产品

从规划内容来看,东航的云锦东方城与巫家坝其他项目存在着明显的不同。首先,该项目规划的6号楼是巫家坝首个多层住宅,总层高为7层;其次,云锦东方城的商办体量远大于住宅体量。巫家坝的项目基本都是商住混合地块规划,其他项目的住宅占比都大于商业占比,而在云锦东方城这里却是倒过来,云樽苑地块的商办体量远大于住宅体量。

值得注意的是,云锦东方城后续的地块同样也都是商办占比超过住宅占比。

去年10月份,东航通过以补地价的方式拿到巫家坝土地用于开发云锦东方城,此前的4月底,东航巫家坝项目控详规优化方案便已经公示。按照规划,东航项目占地规模达674亩,其中近一半都是不具备单独开发条件用地和零星用地,仅剩余9宗约293亩适合用于地产开发,且均是商住混合用地。

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云锦东方城规划指标公示图,主要涉及9宗可建设用地开发

更要命的是,这些地块的商住比例较巫家坝其他项目有很大不同,云锦东方城的项目用地商住比例为7:3或8:2,项目总体量本就很大,商办体量又占据70%—80%比例,据估算,云锦东方城总建面最大可达106万方,其中商办总建面约83万方,住宅总建面约23万方。

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2020年锐理发布的昆明公寓市场数据图

一般来讲,昆明的商办市场主要是以公寓为主。从2016年至今,昆明的公寓存量一直在增加,这也与开发商将大部分写字楼改成公寓出售有很大关系。

据锐理数据,截至2020年底,昆明公寓市场整体供大于求,供、销、价较2019年均有所下降,去年公寓新增量达190万方,存量454.22万方,去化周期为4.4年,其中巫家坝所在的官南板块为昆明各区域新增供应量之首,去年新增51万方,但去化仅11.4万方,成交均价10703元,相比住宅均价已经超1.9万元,多个项目进入到清盘阶段,巫家坝的公寓供需失衡状况尤为严重。

存量不小,增量巨大,价格持续下行,而今年云锦东方城的加入,无疑将成为巫家坝未来公寓新增供应的中坚力量,这样一来,势必会大幅度增加该片区乃至全市的公寓市场去化难度,巫家坝公寓真正的至暗时刻要来了。

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