昆明东市新房价格,正悄悄攀上一个新台阶

稍早时候,云南房网曾报道过二环边的保利新盘保利·明玥伴山计划于今年入市,而其价格预计可能会在1.8万元左右。对于素来有主城房价洼地的昆明东市区而言,其与其他区域的价差似乎正被逐渐填上。详情可查看《东市区新盘也要卖1万8 昆明房价洼地又被填上一个》。

实际上,如果将目光聚焦东三环附近,能发现相似的情景也正在此处上演,整个东市的新房价格在不声不响间正逐渐攀上一个新台阶。

一骑绝尘的保利城和低价徘徊的各项目

这其中,表现最突出的项目无疑是保利城了。自年初与云大签约,引入了公立公办的云大附中星耀喻昭学校后,其量价便双双表现出了显著的涨势。

云大附中星耀喻昭学校

云大附中星耀喻昭学校

作为一个去年6月首开入市的项目,保利城首推的住宅产品均价约1.4万元/平米;而到1月初有签约学校消息传出,1月底项目加推时,其最贵的LOFT公寓已卖到约1.35万元/平米。半年时间公寓售价追近首开时的住宅均价,也算少见了。

这还不是终点,到3月初时不仅仅是LOFT,整个保利城全线在售的公寓产品均价都来到了1.35万元/平米左右,而其住宅产品价格也上涨到了约1.6-1.65万元每平。这一过程中,今年的小学新生预登记无疑又推了项目一把,其当前在售最贵的住宅单价已接近1.7万元。

保利城住宅实景

保利城住宅实景

与此形成鲜明对比的,是与保利城临近的蓝光德商天域。作为一个更早面市的项目,其当前在售住宅均价仅约11500-14000元/平米,与保利城相比差距明显。

而造成这一现象的几个关键原因是其产品为毛坯交付,距离地铁更远,学校相比有一定差距;而其自身配套也相对匮乏,更多要靠“蹭”周边项目来满足日常生活所需。

另一个相似的项目是中南十二集,其前期高层售价约1.5-1.6万元/平米,洋房约1.8-1.9万元/平米,在整个东市都算价格拔尖的代表;但其当前洋房价格已下调至约1.7-1.75万元/平方米,低楼层最低约1.65万元的单价便可入手。这一方面与其进入清盘阶段有关,另一方面也是因为作为一个纯居住项目,其商业高度依赖南侧在建的虹桥国际商业中心。

纯居住项目中南十二集效果图

纯居住项目中南十二集效果图

目前区域内另一个价格较为坚挺的楼盘,是与保利城隔虹桥路相望的大华公园天下。其二期高层价格约1.35-1.4万元/平米;一期高层部分可观东白沙湖的产品,价格可达1.5-1.6万元/平米。但即便如此,还是能看出其与保利城之间明显的价差。

低价项目迈入销售末期,供应大户已具备涨价条件

这样看来,在东三环与虹桥路交汇的周边区域内,今年以来有显著价格涨幅的楼盘,实际仅有保利城一个。各项目间高低不一的价格,似乎难以得出整个区域房价上行的结论。

但这其中有一个关键要素,那便是后续可售产品的多寡。以蓝光德商天域为例,其当前还有两栋楼栋有剩余房源在售,合计仅100套左右;而中南十二集这类纯改善型项目,本身总户数也仅有约500户,年底计划交房。对区域而言,这两个项目已逐渐退出新房行列。

将于年底交房的蓝光德商天域

将于年底交房的蓝光德商天域

换言之,未来一段时间内,东市区大量的新房货源,将出自保利城大华公园天下这样的大盘,而其无一例外都有着充分的价格上行理由与动力。

保利城自不用说,知名学校九年一贯制公立教育资源的引入,已经充分展现出其威力。随着今年学校的开学招生,以及项目后期各类配套的不断完善,其价格肯定将只高不低。

大华公园天下也已具备相似的条件:其于2019年时便签约了明通小学,不过推进速度相对要慢一些,预计2022年9月首期招生;今年下半年到明年开学前的这段时间,其是拥有充分的调价动机的。

尤为关键的一点是,由于两个项目均是大盘规划,其都有着相对齐全的商业等配套,不过可能都需要一定时间的等待;但相较于之前中南十二集蓝光德商天域等在配套层面的受限,这无疑带给了其更多的底气。

业态丰富的大华公园天下项目效果图

业态丰富的大华公园天下项目效果图

从这样的角度来看,相信不难理解整个东市当前的新房价格走势了:低价项目相继进入销售末期,后期供应大户或是已迎来一波价格上涨,或是具备了涨价的条件与底气;在其拉动下,区域价格上行可能只是一个时间问题,昆明东市这个房价洼地确实在慢慢被填平。

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