龙湖这次在昆明发了狠

几天前,龙湖在昆明发布了一条广告,悬红10万元为滇池度假区的新项目征集案名。在昆明,开发商为房地产项目征集案名这件事,已经差不多有20年没人干过了。

上一个这么干的开发商是银海地产,为滇池路的银海山水间征集案名,当时给出的悬红是:

5000元。

巧合的是,龙湖这次征集案名的楼盘也在滇池路片区,悬红金额是20年前银海的20倍。 

20年间,昆明房价其实才涨了5倍,龙湖有奖征集案名的奖金却涨了20倍。

龙湖这次在昆明发了狠

龙湖10万征名

龙湖征集案名的项目其实是原西南海未开发的地块,但龙湖显然不想与曾经烂尾的西南海扯上关系,而是另起炉灶,打算在此开发旗下的“原著”系列。原著系是龙湖旗下的高端产品线,以低容墅质产品为主。

因为已经确定度假区这个项目是原著系,所以案名中肯定会有“原著”二字,应征案名者其实也没有多少发挥空间,同行评价说,这是龙湖用公开征集案名的方式为项目提前造势,大概想传达的意思是:连案名都愿意花10万块,产品上的投入就更加可想而知了。

这就像小米集团前几天在宣布进军电动汽车行业时,同时发布了请原研哉设计的新logo,结果大家惊奇地发现,这个据说花了200万的新logo,唯一的变化就是把方角变成了圆角。

雷军当然知道这样的变化值不值200万,但从宣传效果看,小米传达出的信息很明确,那就是:有钱,大手笔,舍得投入。造车最怕没钱,小米传达的这个信息很重要。

龙湖这次在昆明发了狠

小米花200万元设计的新logo

重金征集案名的龙湖也有钱。从去年8月开始,国内一大堆知名开发商被债务三道红线绊住了手脚,尤其是民营房企,踩线者比比皆是,但龙湖的财务非常健康,债务率只有46.5 %,红线一条也没踩,这让龙湖有力量有时间在精品项目上精雕细琢,继续巩固自己在高端市场上的地位。

昆明的度假区项目就是龙湖愿意花力气和金钱的那一类楼盘。从另一个方面说,龙湖在昆明,甚至在云南,其实也一直在等这么一个证明自己的机会。

龙湖2010年入滇,在TOP10房企中,其实算比较早进入云南的公司,不过,也许是企业风格、机缘等原因,龙湖在云南的发展速度却比不上一些后来者。

就拿主战场昆明来说,龙湖第一个项目水晶郦城开发于2013年,规模不大,只有51亩,而且只是个普通高层住宅楼盘,既没有龙湖王牌商业天街,也没有赖以成名的高端住宅,算得上小试牛刀。

龙湖这次在昆明发了狠

龙湖在昆明的第一个项目——水晶郦城

可是在水晶郦城2015年交房后,龙湖却数年间没有新项目入账,拿地也频频受挫,直到2017年,龙湖才通过并购云南乾华置业的方式落地会展片区,获得进入昆明的第二个项目,但此项目只有22亩,总开发面积不过区区5万平米。

接下来的几年,龙湖虽然陆续有新项目落地,可是要么规模不大,比如龙湖天第占地面积只有18亩;要么和多家公司合作,算不上是典型的龙湖作品,比如和悦铭著,占地面积只有46亩,却有4家房企合作。2019年落地的巫家坝项目,以及2020年落地的双塔项目,才算是让龙湖的商业王牌天街,以及高层高端产品天字系落地昆明,但龙湖拿手的别墅洋房,昆明人却一直无缘得见。

龙湖当然心有不甘。

龙湖其实一直盯着一块地,就是因资金链断裂而停摆的仁泽西南海项目的未开发地块。

西南海在滇池度假区核心位置,条件非常好,但在2014年,开发商仁泽地产资金链断裂,项目停工。

停工后的西南海,因为还有多个地块尚未开发,位置又优越,所以吸引了昆明几乎所有大开发商的兴趣,接盘的谈判进行了一轮又一轮,但都被复杂的债务问题吓跑,除了龙湖。

龙湖这次在昆明发了狠

西南海项目有多个地块尚未开发

龙湖在2017年传出接盘西南海的消息,当年底,龙湖地产与度假区国投公司,仁泽地产与西南海债权委员会分别发布了关于西南海项目重组进展的公告,称龙湖重组仁泽地产的工作已完成了90%,可是此后形势却急转直下,龙湖不仅未能接盘,仁泽地产也干脆申请破产重整。

2020年,仁泽地产破产管理人提交的重整方案获得债权人同意。按照方案,上海东源添蒙投资中心公司作为重整投资人注入资金,引入龙湖恢复西南海未完工项目的建设,而项目未开发地块则由龙湖接手开发。至此,在历经3年艰苦谈判后,龙湖终于如愿获得了西南海剩余273亩土地的开发权。

龙湖为什么坚持到了最后?最主要的原因是,这273亩土地的条件太适合龙湖发挥了。

环滇池地带是昆明近些年城市发展的热点,但要论基础条件,则首推最早开发的滇池国家旅游度假区,因为经过20多年的开发建设,滇池度假区已经形成完善的教育、商业、医疗以及交通配套,距离市中心也不远,地铁明年就要通车。而滇池边其他热点板块要么比较远,要么因为开发才起步,配套还不成熟。

但滇池旅游度假区的问题是缺地,因为开发较早,可开发土地所剩无几,尤其是像西南海这样,位于核心区,距离学校、商业咫尺之遥的地块,可以说绝无仅有。

龙湖这次在昆明发了狠

公园1903是目前滇池度假区的商业核心,龙湖项目就在旁边

龙湖看上的地块,距离滇池度假区商业中心公园1903只相隔一条路,到爱琴海购物公园也仅有800米,当年西南海引入的云师大附属学校就在旁边。在整个150公里的环滇池地区,条件这么好的地块几乎找不出第二块了。

然而,地块位置虽然好,周边配套虽然成熟,开发条件却比较苛刻,其中最大的限制,是在原来的规划条件中,有3个地块都是商业用地,两个住宅地块容积率都不超过1.5,建筑限高24米。去年5月规划调整后,商业地块改为住宅用地,原来的住宅用地仍旧只能开发低容低层项目,可开发面积不算很多,这就要求开发商在开发此类产品方面有很强实力,能够拿得出国内一流的作品,具备很高溢价能力,否则难以盘活这几个地块。

龙湖正是这样的开发商。

在国内头部房企中,龙湖是最擅长开发高档楼盘,尤其是别墅类项目的公司之一,其代表作就是原著系。

龙湖第一个原著系楼盘,是位于北京的颐和原著,开发于2008年,是国内第一个将一栋别墅卖到亿元级别的楼盘,曾被评为全球最具价值十大豪宅。在颐和原著之后,龙湖的原著系已经进化到第四代,遍及国内近30个城市,目前在售的也有近20个楼盘,都是所在城市的豪宅标杆。

龙湖这次在昆明发了狠

龙湖原著系开山之作——北京颐和原著

龙湖这次在昆明发了狠

重庆西宸原著

纵观龙湖原著系20多年的开发历史,除了一以贯之的高端品质外,择址上也颇有共通之处,即所有原著系楼盘都选择环境优越、代表一座城市精华的地段,比如颐和原著就在北京颐和园旁边,重庆第一个原著系楼盘西宸原著在大学城,贵阳湖山原著周边有5大生态公园。

龙湖开发别墅类产品已经有28年历史,最早的原著系距今也有13年,在西南地区,除了昆明,重庆、成都、贵阳都有原著系楼盘落地。

有了滇池度假区这几块地,龙湖的原著系轮也该轮到昆明了,而龙湖也该在昆明好好显一显身手了。

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