锐理2020年昆明房地产市场研究报告

 

【全国经济形势】全国经济自二季度开始扭负为正,经济发展持续上升,2020年全球经济受疫情影响下,中国成为仅 有的经济增长国。海外投资大幅受挫,在疫情尚未有效控制的一至两年内,拉动内需发展仍是国家经济发展的侧重点。

【全国货币政策】货币政策由原信贷资源偏好房地产、地方政府融资平台转移至中小微企业等实体经济领域;社会融 资规划与M2同比稳定增长,推动实体经济的发展,市场现实购买力和潜在购买力持续提升。

【昆明经济形势】前三季度昆明市经济稳步恢复实现正增长,在西南五个省会城市中,昆明经济规模排名居中,加之疫情影响相对较弱,总体经济保持稳定发展。

【昆明经济形势】昆明人均可支配收入保持正增长,CPI较去年增速较快,居民生活成本提高降低本地居民投资需求, 消费零售总额增长仍为负。

【昆明建设投资】疫情后,政府安排四大领域超过5万亿元的大型项目引领经济恢复,昆明作为省会城市占据了五分之一的项目数量,随着基建设施的进一步完善,将为昆明带来更大的城市发展红利。

【昆明人口】昆明市18年到19年常住人口增长达10万人,其中,人口自然增长率数年来保持平稳。从乡镇人口增长率可看出,昆明城镇化发展已达较高水平,乡镇人口转化已逐步放缓。

昆明2015年来人口变动情况保持稳中有升的态势,自2018年开始人口增幅开始明显提升,其中,人口自然增长率与之前几乎持平,说明昆明人口增长与放开的落户政策有一定的影响。

从乡镇人口增长率可看出,昆明城镇化发展已达较高水平,乡镇人口转化已逐步放缓 。

【土拍市场】昆明主城供应土地208宗,成交178宗,共约82家企业参拍,其中知名房企30余家,多地块溢价成交;拿 地企业和溢价率持续走高,房企拿地竞争激烈。

【土拍市场】 今年土拍中,以11月25日呈贡区斗南片区中部16宗约559.79亩土地竞争最为激烈。吸引12家房企(大华、 绿城、新城、龙湖、华侨城、龙光、中海、新希望、恒大、卓越、绿地、深圳盈瑞东)争抢,分别历经145和165轮竞价,分 别溢价163.73%、179.56%成交。

【土地供求价】2020年土地供应较去年下滑近31%;尽管在融资环境收紧、地价走高、利润空间压缩的背景下,土地成交仍然占供应的88%,土地溢价率逐年攀升,达到10.81%。

【土地市场小结】

土地市场竞争依然激烈,房企对昆明充满信心

【住宅供销价】一季度住宅市场受疫情影响,供销价下降明显,二季度市场逐渐回暖,供求价稳定上涨,截止2020年末供应量1131.08万㎡,成交量866.67万㎡,市场均价15036元/㎡;同比2019年新增供应上涨3%,销售面积下跌15%, 成交均价上涨6.6%。

【存量与去化】昆明住宅市场2020年供应量增大,成交量较去年下滑15%,存量呈明显上涨态势。截止2020年底昆 明市场住宅存量932.27万方,去化周期近13个月

【分板块对比】官南和东南板块,在板块供求中占据较高的比例,价格除中心板块外滇池和官南板块分列第二、三位; 官南板块存量最高达187.8万㎡,去化周期最长为次中心板块。

【建筑形态对比】住宅市场中高层产品是市场的绝对主力,2020年昆明入市的高端项目增多,别墅的供销较19年有所 增长,高层的销售较19年有所下降,价格方面高层和洋房类产品平稳增长,别墅产品价格呈下跌趋势。

【面积段变化】今年70-110㎡刚需产品成交量增大,而130㎡以上面积段成交量明显压缩;同时,今年豪宅项目增多, 200㎡以上供应和销量增长幅度较大,市场分化明显。

【住宅市场小结】

住宅市场相对稳健,保持健康的发展态势 市场分化明显,刚需与豪宅成为主流

【商办物业供销价】2020年商办市场供应341.75万㎡,成交170.29万㎡,市场均价11603元/㎡,供求比约2.0,市 场整体供大于求;同比2019年新增供应下跌17%,销售面积下跌21%,成交均价下跌1%,受市场存量及需求饱和的影响, 供、销、价均有所下跌。

【商办类存量与去化】2020年昆明商办市场存量持续上涨,去化周期不断延长,截止2020年底,商办市场存量高达 1414.7万㎡,达到近几年来的顶峰,同比19年增长14%,去化周期达99.7个月,去化压力巨大。

【分板块对比】商办市场整体供销较去年均有所下滑,呈贡板块供应和销售最多,但价格较去年下降21%,仅次于滇 池板块的价格下降幅度。

【商业存量与去化】2020年商业市场整体供大于求,均价持续下降;截止年末商业新增99.44万㎡,销售47.99万㎡, 均价16220元/㎡,存量696.02万㎡,需174个月(约14.5年)才能去化。

【商业分板块对比】商业市场分板块看,呈贡、北市、次中心、中心、官南、东南几个板块供应量依然较高,其中仅 东南板块保持供销平衡,价格则西山板块以2.69万元/㎡位居第一;存量与去化方面,呈贡板块存量最高达到140.72万㎡, 而去化周期最长的是北市板块与次中心板块。

【写字楼供销存价与去化】2020年写字楼供应较19年涨幅较大,成交下滑,2020年共计新增51.93万㎡,销售 18.83万㎡,成交均价13319元/㎡,存量264.46万㎡,需169个月(约14年)才能去化。

【写字楼分板块对比】写字楼整体供大于求,而供应最多的是呈贡板块达13.02万㎡,价格方面以1.88万元/㎡的世 博板块最高;存量则以次中心、高新和滇池板块最高。

【公寓市场情况】公寓市场整体供大于求,供、销、价较19年均有所下降;2020年公寓新增供应190.38万㎡,销售 103.47万㎡,均价9150元/㎡,存量454.22万㎡,需53个月(约4.4年)才能去化完。

【公寓分板块对比】2020年办公市场官南、呈贡和东南板块供应量最多,呈贡、高新、官南板块成交量较高,呈贡、 东南和官南板块存量面积最大,世博板块去化周期最长。

【商办类市场小结】

商办库存压力巨大,商业类产品开始以价换量 公寓产品仍为商办去化主流。

【近郊城市概况】安宁、嵩明、晋宁三区县均位于昆明一级辐射圈内,安宁作为“昆明后花园”是最早发展的近郊城 市,而嵩明与晋宁则位于“南延北拓发展”轴线点位置,具备较强的开发潜力。

【近郊产业概况】近郊三区县房地产充分利用近年来文旅、康养的大规划及相关政策,不同区县各有特色;同时,随 着滇中新区和滇中城市群的不断发展,近郊区域承接主城外拓产业,形成多个产业新城,吸纳了大量主城外溢客群。

昆明近年来大力发展健康产业、文化旅游产业,尤其在健康产业发展方面更是将环绕滇池以及空港各个区县进行不断优化,形成不同特色 。

安宁、嵩明成为滇中新区双核发展区,一东一西,分别以临空产业和高端产业植入形成昆明的现代产业升级示范基地和新区产业高地

【近郊市场格局】近郊三区县房地产项目已达60余个,更拥有20多家全国知名房企,其中安宁承接主城外溢为主,是 目前近郊区域开发项目最多的区域,而嵩明和晋宁则拥有数个千亩以上的文旅大盘。

昆明近郊三区县目前落地项目已达60余个,其中安宁超过30个项目,剩余数量中嵩明和晋宁各占一半,安宁是目前近郊开发热点区域; 安宁作为县级市以综合开发和康养运动为主,嵩明结合滇中新区和空港优势以产业新城开发为主,而晋宁则充分发挥临滇地理优势,在发展康养类项目 的同时,落地多个文化旅游项目

【近郊土地市场】2020年近郊土地供应面积与成交面积较2019年均有下滑,分别下降20%、23%,但成交总金额仅 下降4%,而楼面地价较去年增长9%,溢价率1%,由此可看出近郊土地市场保持较高的活力。

【近郊土地市场】2020年近郊三区县成交与供应量最大的是安宁,安宁土地销售额占三区县销售总额78%,近郊土地 出让以住宅为主,晋宁商业用地供应较大,而今年土地溢价能力最高的是嵩明,溢价率达6%

昆明近郊三区县中土地成交与供应量做大的是安宁,安宁土地销售额占三区县销售总额78%,是近郊房地产开发的主要区域

 近郊土地出让以住宅为主,晋宁则因其滨湖临水的原因,商业用地供应较大

 今年近郊三区县中,土地溢价能力最高的是嵩明,溢价率达到6%,而晋宁无土地溢价产生是因大量商业用地的供应,且挂牌土地较多

【近郊楼市】近郊三区县中供销比最低的是嵩明仅1.3,基本接近供需平衡;其中安宁的太平和嵩明的杨林作为承接主 城外溢的重点区域供需双高,晋城板块临滇滨水的自然资源和处于南延北拓主轴的地理优势成为价格最高区域。

【近郊楼市】近郊三区县分产品看,高层类产品仍是市场的主流,其次,近郊区域拥有更好的自然景观资源,别墅、洋 房类产品相比主城也具有较大的市场空间,但近郊产业及经济发展尚不成熟,商业、办公类物业发展滞后。

昆明近郊三区县以住宅产品为主,分产品类型看,高层类产品仍是市场的主流,这与近郊区域和主城紧密相连,承接了大量主城外溢购房客户和滇中产 业新区吸引的外来工作人群相关,同时,近郊区域自然环境优越,规划要求相对较弱,别墅、洋房类产品相比主城也具有较大的市场空间

因距离主城过近,加之产业尚处于发展初期阶段,三区县内商业、办公市场发展较为滞后

【近郊市场小结】

近郊市场获得重视,品牌房企纷纷落子文旅、康养和产业新城各具特色

【政策主基调】“房住不炒”将会是未来很长一段时间的主基调,同时金融政策方面也将延续现有的行业融资监管框架, 推动房地产行业长期稳健运行是未来主要目标。

【金融政策】从15年开始房地产行业经历了4个阶段的金融政策,从促进房地产发展到目前稳定市场,倒逼负债,防止 出现房地产泡沫。

【老旧改】中央多次提出鼓励民间资本、民营企业参与,但目前旧改仍在围绕旧城拆迁,老旧改造如何让企业参与仍是 需要探索的问题。

【昆明调控政策】昆明自2015年来经历两个政策起伏周期后逐步进入政策平稳阶段。今年受疫情影响,年初颁布促进 市场的相关政策,但自第三季度末,政策转向加强预售资金管理;但昆明总体政策仍趋于稳健、开明。

【行业投资】昆明2019年房地产投资占GDP比重高达32.7%,位居第2,成为行业高依赖度城市。一至三年内房地产行 业投资仍然是昆明经济重要的支撑点之一。

【行业投资】17年后随着大量房企涌入,昆明开竣工面积增长迅猛,结合19,20年成交土地量,预计20年昆明开竣工 面积将超过18年达到峰值,行业开发大幅增长,行业竞争加剧。

【人口潜力】2019年末昆明城市人口695万人,通过人口增长率、年均增长人口数和年均增速,据此测算2020年昆明 人口将达到702.55万人左右,2025年将达到736.31万人左右,其中户籍人口610.09万人、流动人口126.22万人。

【市场需求】通过对近30年商品住房销售的统计,按昆明常住人口总数计算,截止“十四五”末期昆明住房仍有66.47 万套的需求量。

【住宅供销趋势】昆明住宅市场从15年3月至19年1月前均处于销售量大于供应量。从19年1月开始供应加剧,销售量 小于供应量;价格增幅在19年7月开始放缓。

【住宅库存分析】昆明商品住宅整体去化周期达到13个月,库存持续上涨,去化周期从今年4月起呈线性增长,预计 2021年库存将持续增长,去化周期将继续延长,将对销量与价格产生较大的影响。

【产品供销结构】目前昆明市场还是以80-145㎡刚需、刚改产品为主;但是从2020年的各物业类型的成交环比指数分析,改善类物业将是未来趋势。

【住宅价格趋势】昆明住宅市场销量下降明显,供求比持续上行,价格相对19年平稳微涨。预计未来住宅市场价格会 进入调整阶段,呈现平稳或者下降趋势。

【商办供销趋势】 2020年商办市场供销量价都有所回落,商办市场整体供大于求,但整体趋势下行。

【商办库存趋势】商办市场存量持续上涨,去化周期不断延长;截止2020年12月31日,商办市场存量达1414.70万 ㎡,同比19年同期增长14%,去化周期达100个月,去化压力巨大 政策方向预测 行业发展分析 • 行业投资 • 市场需求 • 楼市趋势 发展趋势预判 【商办库存趋势】商办市场存量持续上涨,去化周期不断延长;截止2020年12月31日,商办市场存量达1414.70万 ㎡,同比19年同期增长14%,去化周期达100个月,去化压力巨大。

【商办价格趋势】商办市场整体供大于求,存量大,去化艰难,价格受区位等影响,波动较大,但整体呈下行趋势。

【土地供应预测】根据《昆明市2020年度土地储备供应计划》今年供应土地将达到3.11万亩,预计2021年官渡、五 华、呈贡将持续将整合城市外拓区域土地,尤其是官渡区将借空港新区发展之势大幅增加土地供应,近郊方面嵩明、安宁 2020年土地成交量远大于供应量,但安宁今年土地市场火爆,预计明年将持续大幅供地。

【热点板块推荐】根据近年来各个板块住宅销量、土地价格和未来供地情况等因素综合后,推荐未来可以重点关注高 新、呈贡和空港板块。

【行业未来5年的发展方向】

【物业市场测算】通过房价、人口、土地楼面价和客户购买力等几个相关系数,利用回归方程将房价作为因变量进行 未来五年增长的测算;其次,通过测算出的价格、对销量和人口进行加权测算,最终形成未来五年销量与价格情况

【住宅市场预测】预计2025年住宅价格为2.12万—2.36万元/㎡,销量为864.31 ㎡—1034.37万㎡

本站转载文章和图片出于传播信息之目的,如有版权异议,请在3个月内与本站联系删除或协商处理。凡署名"云南房网"的文章未经本站授权,不得转载。爆料、授权:news@ynhouse.com。

相关资讯

猜您喜欢

参与讨论

登录 注册

热门评论