《2020年昆明房地产市场研究报告》发布

1月12日,昆明锐理数据发布《2020年昆明房地产市场研究报告》。

土地拍卖市场

报告显示,在土地市场,昆明主城供应土地208宗,成交178宗,共约82家企业参拍,其中知名房企30余家,多地块溢价成交;拿地企业和溢价率持续走高,房企拿地竞争激烈。

土拍市场中,以11月25日下午呈贡区斗南片区中部16宗约559.79亩土地竞争最为激烈。该地块吸引12家房企(大华、绿城、新城、龙湖、华侨城、龙光、中海、新希望、恒大、卓越、绿地、深圳盈瑞东)争抢,经过近两个小时,分别历经145和165轮竞价,分别溢价163.73%、179.56%成交。

2020昆明房产市场研究报告发布:昆明住宅最贵区域是

2020年,昆明土地供应较去年下滑近31%;尽管在融资环境收紧、地价走高、利润空间压缩的背景下,土地成交仍然占供应的88%,土地溢价率逐年攀升,达到10.81%。

昆明锐理数据总经理梁彩霞介绍,虽然2020年一级市场供销双降,但总体市场成交比例较去年仅下降3个百分点,而且今年仍拥有新进房企拿地,且整体市场吸引82家房企共同参与,其中品牌房企达到30余家,说明实力房企仍积极在昆明布局。

同时,伴随昆明城市格局扩大,市场稳健发展,但随着中心城区地块越来越少,且价格较高,市场热度逐渐向周边区域延伸。

住宅市场

昆明住宅市场2020年供应量增大,成交量较去年下滑15%,存量呈明显上涨态势。截至2020年底,昆明市场住宅存量932.27万平方米,去化周期近13个月。

从板块来看,官南和东南板块,在板块供求中占据较高的比例;价格方面,中心板块位列第一,滇池板块、官南板块分列第二、三位;官南板块存量最高,达187.8万㎡;去化周期最长为次中心板块。 

从建筑形态来看,住宅市场中高层产品是市场的绝对主力,2020年昆明入市的高端项目增多,高层的销售较2019年有所下降,价格方面高层和洋房类产品平稳增长,高端住宅价格呈下跌趋势。

从面积段来看,今年70-110㎡刚需产品成交量增大,而130㎡以上面积段成交量明显压缩;同时,今年高端项目增多,200㎡以上供应和销量增长幅度较大,市场分化明显。

整体而言,昆明住宅市场相对稳健,保持健康的发展态势,市场分化明显,刚需与豪宅成为主流。

商务办公市场

2020年商办市场供应341.75万㎡,成交170.29万㎡,市场均价11603元㎡,供求比约2.0,市场整体供大于求;同比2019年新增供应下跌17%,销售面积下跌21%,成交均价下跌1%,受市场存量及需求饱和的影响,供、销、价均有所下跌。

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在存量与去化方面,2020年昆明商办市场存量持续上涨,去化周期不断延长,截至2020年底,商办市场存量高达1414.7万㎡,达到近几年来的顶峰,同比19年增长14%,去化周期达99.7个月,去化压力巨大。

分板块来看,商办市场整体供销较去年均有所下滑,呈贡板块供应和销售最多,但价格较去年下降21%,仅次于滇池板块的价格下降幅度。 

2020年昆明商业市场整体供大于求,均价持续下降;截至年末商业新增99.44万㎡,销售47.99万㎡,均价16220元㎡,存量696.02万㎡,需174个月(约14.5年)才能去化。 

将商业市场分板块来看,呈贡、北市、次中心、中心、官南、东南几个板块供应量依然较高,其中仅东南板块保持供销平衡,价格则西山板块以2.69万元㎡位居第一;存量与去化方面,呈贡板块存量最高达到140.72万㎡,而去化周期最长的是北市板块与次中心板块。

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写字楼市场

2020年昆明写字楼供应较2019年涨幅较大,成交下滑,2020年共计新增51.93万㎡,销售18.83万㎡,成交均价13319元㎡,存量264.46万㎡,需169个月(约14年)才能去化。

写字楼整体供大于求,而供应最多的是呈贡板块达13.02万㎡,价格方面以1.88万元㎡的世博板块最高;存量则以次中心、高新和滇池板块最高。

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公寓市场

昆明公寓市场整体供大于求,供、销、价较19年均有所下降;2020年公寓新增供应190.38万㎡,销售103.47万㎡,均价9150元㎡,存量454.22万㎡,需53个月(约4.4年)才能去化完。

2020年办公市场官南、呈贡和东南板块供应量最多,呈贡、高新、官南板块成交量较高,呈贡、东南和官南板块存量面积最大,世博板块去化周期最长。

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此外,昆明近郊三区县房地产项目已达60余个,更拥有20多家全国知名房企,其中安宁承接主城外溢为主,是目前近郊区域开发项目最多的区域,而嵩明和晋宁则拥有数个千亩以上的文旅大盘。

2020年近郊三区县成交与供应量最大的是安宁,安宁土地销售额占三区县销售总额78%,近郊土地出让以住宅为主,晋宁商业用地供应较大,而今年土地溢价能力最高的是嵩明,溢价率达6% 。

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梁彩霞分析,“房住不炒”将会是未来很长一段时间的主基调。昆明商品住宅整体去化周期达到13个月,库存持续上涨,去化周期从去年4月起呈线性增长,预计2021年库存将持续增长,去化周期将继续延长,将对销量与价格产生较大的影响。

目前,昆明市场还是以80-145㎡刚需、刚改产品为主;但是从2020年的各物业类型的成交环比指数分析,改善类物业将是未来趋势。

 

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