走自己的路让别人无路可走:中海地产在昆明的高价抢地历史

12月17日,西南林业大学旧址79亩住宅用地拍卖,经过14家房企110轮激烈竞价,最终被中海地产以22亿元的高价拿下,而中海的最终出价已经比拍卖起价高了一倍不止,楼面地价也达到了惊人的11912元,创造片区纪录。

这不是中海在昆明第一次高价抢地,当然也肯定不会是最后一次。

昆明房地产行业内有个段子,说如果有土地公开拍卖而且报名的企业比较多,大家就会纷纷打听:“中海来了没有?”要是有中海参加,一是最终地价不会便宜,二是中海就算不是最终赢家,也往往会坚持到最后几轮。

房地产同行开玩笑说,昆明市国土部门应该给中海送一幅锦旗,上面就写“中国好房企”。

中海地产是在2012年进入昆明的,第一次拿地就表现凶悍,那是在2012年8月14日,学府路8号有一宗58.5亩的土地拍卖,其实参与竞拍的房企只有4家,但因为有中海参与,竞拍仍旧进行了69轮,最终中海溢价1.39亿胜出。

走自己的路让别人无路可走:中海地产在昆明的高价抢地历史

中海入昆的第一个项目——学府路8号,就奠定了日后中海在昆明的发展基调

中海接下来的第二、第三个项目因为情况特殊,倒是底价拿地,但到了2017年6月,西北新城195亩土地拍卖,包括中海在内的15家房企竞拍,最终新希望以超出起拍价3倍多的价格(25亿元)获胜,而与新希望争夺到最后的房企,正是昆明中海。中海虽然落败,可是最后出价也仅比新希望少了8000万。

这次土拍除了溢价率达到惊人的208%,创造历史纪录之外,中间还因为网络竞价太过激烈,以至于在出价到51轮时系统崩溃。在系统崩溃前最后一个出价者正是中海地产。所以中海在当天本来已经宣布自己拿地,但不甘心的新希望提出异议,几天后昆明土地交易中心决定在系统崩溃前出价的基础上线下继续竞价,志在必得的新希望才笑到最后,中海遗憾出局。

但不甘心的中海地产在同年8月卷土重来,在东白沙河287亩住宅地块的出让中,战胜碧桂园等其余5家房企成功拿地。这块地溢价率达到41%,楼面地价超过11000元,是迄今为止白沙河片区最贵的土地。中海在这块土地上开发的是高端楼盘云麓九里。

第二年,中海再次出手,击败昆明万科等8家房企,溢价66%拿下龙泉路人造板机厂154亩地块,这就是后来的中海云著项目。

也许是2017年到2018年两年间中海连续高价竞得多块土地,其中白沙河地块和龙泉路地块的拿地成本都刷新片区新高,再加上地块面积较大,消化需要时间,所以从2019年到今年12月的两年间,中海在昆明虽然又参与了好几次土地拍卖,却并没有坚持到最后,但今年临近年底时却又高价抢得西南林大地块,拿地价格同样刷新区域新高。

纵观中海地产在昆明的8年开发历史,除了会展片区的半岛华府是与城投合作,土地以底价获得,巫家坝项目属于央企总部基地,也以底价拿地,以及在2014年其余房企尚不看好龙泉路北段市场时,中海趁机底价拿下的原师专地块(中海锦苑),其余土地都是在与多个对手的激烈拼杀中高价抢得,赢得颇为不易。

走自己的路让别人无路可走:中海地产在昆明的高价抢地历史

半岛华府是中海在昆明少有的合作项目,也是仅有几个底价拿地的项目之一

中海在昆明为什么屡屡陷入激烈的土拍厮杀当中,就算最终胜出也代价沉重赢得很辛苦?其实观察中海入昆8年的历史就可以发现,和其他头部房企以及同为国企身份的全国开发商不同,中海有着自己的差异化拿地策略:首先是不接盘,不收购烂尾项目,这就相当于中海自动放弃了一条获得土地资源的途径。其次,中海在昆明也至今没有参与土地一级开发,未加入城改行列,没有一二级联动开发,这又减少了一种拿地方式;另外,中海身为央企,却不怎么利用央企身份和政府展开战略合作,干一些战略项目,从源头上获取土地资源。唯一受益于央企背景的可能就是巫家坝的总部项目。

不靠出身,不抄近道,不干脏活累活,也很少和别人合作,中海在昆明剩下的拿地方式就是拿钱“硬刚”,用高地价将对手逼退,相当于“坚持走自己的路,直到让别人无路可走”。

为什么同样是头部房企,同样是国企,甚至同样是央企,中海地产在昆明的打法却和同行不太一样?中海为什么更愿意在土地公开市场上拿地,甚至不惜苦战?请关注云南房网未来几天的报道。

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热门评论

  • 房网用户

    拿国家的钱出来干,是亏是赚影响不大。
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