昆明公寓价格已逼近开发成本,是不是该出手了?

说起今年昆明的公寓市场,总的来说就一个字:跌。到底价格跌到了什么程度?有三个标志性事件可以管中窥豹。

首先是在今年8月,位于呈贡的实力蝶锦台推出了每平米4700元的精装公寓,首次将呈贡的精装公寓价格拉到了5000以下。

其次是前不久,巫家坝某项目的公寓将售价拉低到8000多,以至于惹恼了一位前期曾经以11000元的价格买了10多套公寓的投资者,要求开发商退房。此事经媒体公开后,巫家坝片区的公寓行情和市场信心无疑都遭受了重击。

昆明公寓价格已逼近开发成本,是不是该出手了?

在巫家坝投资10多套公寓的王女士接受媒体采访

第三件事发生在上周,位于嵩明的恒大阳光半岛有一批工程抵款公寓出售,精装修,但价格只要3700元。这段时间昆明房地产市场上的工程抵款房不少,其实大家都知道,大部分实际上是开发商在利用这个名头搞促销。阳光半岛这批公寓数量不多,价格这么低也令人咂舌。

上述三个项目分别代表了昆明公寓的三种类型,一种是像恒大阳光半岛一样的远郊旅居大盘公寓,这类公寓在嵩明、空港片区、晋宁、安宁以及阳宗海都有;第二种是呈贡这种新兴城区非核心地段的公寓;第三种则是城市核心区热点地段的公寓。虽然巫家坝目前还在开发当中,但未来是昆明新中心,现在在巫家坝买公寓的人,看中的也是地段价值。类似的公寓目前数量最多,主城区成熟地段的公寓基本都属于这个类型,交通方便、配套成熟是此类公寓的特点。

尽管三个降价公寓项目分属于三种类型,但都有一个共同的特点,即促销价已经逼近甚至达到开发成本,再降也没什么空间了。

以巫家坝的项目为例,当年楼面地价大概是5000元一平方,加上每平方大约3000元的其他开发成本以及税费,卖8000多确实差不多就是成本价。

昆明公寓价格已逼近开发成本,是不是该出手了?

巫家坝公寓项目众多,消化是个难题

再看恒大阳光半岛3700元的精装公寓,就算嵩明的地价再便宜,这个价格还包括装修,能不能覆盖成本都不好说。

当然上面几个例子都有自己的特殊性,比如蝶锦台和巫家坝某公寓都属于尾房,降价清盘也在情理当中。至于恒大阳光半岛,考虑到今年恒大几乎打了一年的价格战,动不动就是7折卖房,现金流高于一切,拿出少量公寓卖3700也能理解。

可是市面上这么多公寓降价销售,其他正常销售的公寓定价也不能不受影响,比如近期江东地产推出的江东永和府精装橙星公寓,公开打出的价格也只有8900元每平方。而目前市面上售价上万的公寓,要么是市中心地段好,比如像逸天峰这样走豪华路线的精装产品,要么是像北京路亿莱这种绝版LOFT,实得面积极大,而且别出心裁地做出了双钥匙上下两个独立套房的设计,产品本身非常稀缺。再就是像润城上悦天地等楼盘的公寓,有学位或学区加持。同样地段同等配套和档次的精装住宅,价格至少比公寓高出50%以上。

昆明公寓价格已逼近开发成本,是不是该出手了?

亿莱的LOFT公寓实现了楼上楼下相互独立的双套房设计,颇具匠心

可能有些人不相信,觉得开发商怎么可能以接近成本价卖公寓,其实像巫家坝的公寓之所以只卖八九千,主要是同一个项目中还有住宅部分,住宅的售价当初开盘就卖到1万7,后期卖到2万甚至更高,成为开发商利润的主要来源。至于公寓,少赚甚至不赚,只要能覆盖成本快速回款就能接受。

也有一些潜在的公寓购房者和投资客认为,既然今年昆明公寓总体上市不断降价,是不是再等一等,开发商还会亏本销售,那时再出手岂不是更划算。这种可能性不是没有,只不过房企除非是资金紧张到走投无路,否则不会出此下策,而且开发商一旦亏本销售,自身能否正常经营甚至生存就有问题了,项目能不能正常交房也就不好说了。

所以实话实说,即使刨开一些特价促销项目,眼下昆明公寓其实也已经变得比较划算,有需求可以考虑出手,所谓产权年限短、水电费贵、交易契税高等缺点,在与住宅相比的巨大价格差距面前都不是个事。就拿巫家坝8000多的LOFT公寓来说,比同一个项目的住宅便宜一半,就算水电费贵一点,那又能多出几个钱?

当然买公寓选对项目也很重要,并不是什么样的公寓都值得买。有关在昆明买公寓应当注意的要诀,请关注云南房网接下来的报道。

 

本站转载文章和图片出于传播信息之目的,如有版权异议,请在3个月内与本站联系删除或协商处理。凡署名"云南房网"的文章未经本站授权,不得转载。爆料、授权:news@ynhouse.com。

相关资讯

猜您喜欢

参与讨论

登录 注册

热门评论