先建配套再卖房子,抚仙湖欢乐大世界做了个“真文旅”大盘

关于文旅地产,中国房地产界一直有个传说:“十投九亏”。尽管现实中失败率没有这么高,但全国数千文旅项目,能被人记住的的确寥寥无几,这也反映出文旅地产项目的专业性和开发难度非同小可。

然而从相关旅游媒体发布的数据来看,截至2020年初,国内百强房企中有近60%涉足文旅,从不缺乏自然风光和旅游资源的云南,已经成为文旅地产开发的主阵地之一。

那么,为什么这么多开发商都一头扎进文旅地产这个“高风险”区域呢?

抚仙湖的文旅开发走对路了吗

主要也是因为,单纯依赖住宅开发容易“把路走窄”,无论被动主动,大多数品牌房企都在拓宽赛道。其次中国国内旅游市场发展迅速,云南省尤其走在全国前列,周末、节假日出去旅游,早已成为大多数人生活的一部分。

在这种转型思想的指导下,全云南各地纷纷兴起文旅热,各种文旅小镇遍地开花,然而,似乎前途一片光明的文旅地产背后,却是不同开发逻辑的碰撞:到底是“旅游先行”,还是“地产先行”?

抚仙湖夜景:环湖沿岸涌现出众多文旅项目

抚仙湖夜景:环湖沿岸涌现出众多文旅项目

以云南文旅开发最为火热的抚仙湖为例,湛蓝的湖水加上环湖优美的环境,上百公里湖岸线,分布着七八个文旅地产项目,凭借抚仙湖的知名度和其深湖景观资源,再加上离昆明适中的距离,打造成全云南文旅高地不是没有可能。

不过,从目前各项目开发进程来看,几乎都是拿到地之后首先开发住宅,卖房子是第一位,至于文旅配套就慢慢规划了,所谓文旅项目大多已经变味。

开发文旅地产,真的很容易“偏科”

尽管道理都知道,抚仙湖文旅地产的开发重点理应是“文旅”而非“地产”,但是对于大多数高杠杆、快周转的房企而言,文旅配套的开发投资大、周期长,投资动辄几十亿、上百亿,但不能在短时间内收获巨额回报,大部分企业都难以接受这一点。

因此,也就不难理解目前抚仙湖的文旅开发现状:环湖文旅项目大多优先采用“住宅先行”的模式,先依靠卖房快速回笼资金,服务于部分投资者和高端置业人群,先把收益平衡了再说。

所以,尽管抚仙湖现在大搞文旅开发,但环湖一周,各种中高档次的住宅产品倒是都有了,真正能增加游客量级的旅游度假配套却依然缺乏,文旅地产开发的“严重偏科”,是制约抚仙湖深度旅游发展的重要因素。

文章开头之所以说文旅地产开发难度很高,主要原因有以下这么几个:首先,要依托足够优越的自然环境资源,要不然文旅无从谈起,好在这一点抚仙湖已经满足了;其二,上文提到,文旅地产投入大,周期长,对企业资金周转能力要求高,得经得住“烧钱”;最后,光是烧钱远远不够,文旅地产高度依赖完善的规划和科学的运营,打造出自己独有的IP,才能在目前已成红海的文旅市场站稳脚跟。

规划:文旅为主,地产为辅

环境、资金、规划缺一不可,高昂的开发门槛,使得抚仙湖文旅开发几乎都采取“住宅先行”的现实策略。但不同于城市地产,文化和旅游毕竟是一个文旅地产的内核,如果说抚仙湖文旅开发像是一场赛跑,那么,云南寒武纪小镇欢乐大世界可能就是那个不走寻常路的“文旅先行者”。

云南寒武纪小镇欢乐大世界在“文旅先行”的同时,也在推进住宅社区的建设进程

云南寒武纪小镇欢乐大世界在“文旅先行”的同时,也在推进住宅社区的建设进程

为什么说云南寒武纪小镇欢乐大世界走的是“文旅先行”的路子?首先要从这个项目的规划说起。

云南寒武纪小镇欢乐大世界坐落在抚仙湖北岸,背靠帽天山,总规划超过万亩,包括自然山湖资源、展示独有寒武纪古生物化石的博物馆、海洋大世界、动物大世界等特色IP及众多文旅配套,首期开发地块中,住宅公寓只占了很小的一部分,大部分地块都投入到了文旅配套设施的建设。

云南寒武纪小镇欢乐大世界将其万亩乐园划分为一山一湖七核十六片区的布局,集乐园、演艺、酒店、商业旅居五大功能于一身,项目以欢乐为主题,以海洋大世界、动物大世界两大乐园为核心,配套建设湿地公园、高端酒店集群、特色商业小镇、国际度假社区、国际康养社区等,全部建成之后将成为抚仙湖沿岸首屈一指的文旅目的地。

云南寒武纪小镇欢乐大世界今年5月开业的海豚湾亲子网红酒店

云南寒武纪小镇欢乐大世界今年5月开业的海豚湾亲子网红酒店

与传统地产开发思维不同的是,云南寒武纪小镇欢乐大世界的开发具有重文旅、去地产的特点,自2017年开工建设以来,主要建设重心都放在了海洋大世界、动物大世界、澄江化石地自然博物馆、三大高端酒店群等文旅硬件设施上。

行动:先建配套,再卖房子

截止2020年7月,项目已经建成开放了海豚培育中心、欢乐农场、环湖景观带、海豚湾亲子酒店、翡翠湾酒店、澄江化石地自然博物馆等硬件场馆,每逢周末节假日,仅观看32头海豚表演一项活动,就能够吸引为数众多的游客慕名而来。

生活在云南寒武纪小镇欢乐大世界的32头海豚

生活在云南寒武纪小镇欢乐大世界的32头海豚

云南寒武纪小镇欢乐大世界拥有抚仙湖规模最大的高端酒店群,包括已开业的翡翠湾酒店、海豚湾亲子酒店和接近竣工的五星级铂尔曼酒店,前两个酒店开业后,已经是许多游客游玩抚仙湖的首选下榻酒店,住在这里可以直面抚仙湖景,并与海豚亲密互动,还可以沿着帽天山盘桓而上,走进澄江化石地自然博物馆参观5.4亿年前的寒武纪世界。

矗立在澄江化石地自然博物馆大厅中央的寒武纪化石岩层

矗立在澄江化石地自然博物馆大厅中央的寒武纪化石岩层

作为云南寒武纪小镇欢乐大世界建成场馆中最有分量的一个,澄江化石地自然博物馆大厅内拥有一块巨大的完整寒武纪化石层,整块化石岩层有三层楼那么高,矗立在大厅中央。据工作人员介绍,这块巨型化石层并不是后期搬进来的,而是原本就位于此,也就是说,整个博物馆是围绕这块化石层而建,工程难度可想而知,花费的心血也远比建一座普通博物馆要多。

另外,项目规模巨大的海洋馆、马戏馆都即将建设完工,初步计划于明年正式开放。云南寒武纪小镇欢乐大世界在优先投入文旅娱乐配套的同时,精品住宅社区的建设保持了同步推进,项目也推出了包含洋房、小高层、公寓等产品在内的高端湖景度假社区。

云南寒武纪小镇欢乐大世界住宅依托帽天山自然坡度而建

云南寒武纪小镇欢乐大世界住宅依托帽天山自然坡度而建

一座好的乐园,可以为游客带来新颖、丰富的旅游体验,以其强大的吸引力,带来人流量的汇聚。云南寒武纪小镇欢乐大世界正因为拥有庞大的文旅产业和配套,因而可选择的住宅产品十分有限,稀缺的数量和足够的人流量,一同保障了未来房产的升值潜力。

对于那些想要长期在此旅居度假,或者看准了抚仙湖文旅投资价值的置业者来说,如今云南寒武纪小镇欢乐大世界的房产价格尚处价格洼地,既然要买房,这个看得见摸得着的“真文旅”大盘是十分具有吸引力的。

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