草海土地已经瓜分殆尽 为什么房价还在涨?

2019年年底,草海南岸最后一批约600亩土地完成交易,至此草海南北两岸已出让土地约3300亩,仅剩下不到400亩的土地待出让,且多是些零散的地块,大面积优质土地基本被瓜分完毕,这意味着草海今后将很难再有大规模且临湖的项目面世了。

同时,这场土地交易中,最高楼面价飙升至15922元/平米,再次刷新了昆明楼面价历史记录,这正是草海作为昆明新晋富人区的价值证明。

梳理草海片区开发历程,我们可以发现,在从“围湖造田”遗留产物变成新晋富人区的过程中,草海每一次的价值增长的信号,都表现在了屡破新高的楼面地价上。

那么,草海片区是如何变得这么值钱的?

连破记录的新晋富人区

草海片区的开发其实不算晚。

早在2013年,绿地开发的别墅项目绿地海珀澜庭,最高楼面价达到11054元/平米,是昆明房地产市场首个突破万元的楼面价地王。

不过在七年前,昆明房地产界里还没有“来草海买房”的概念,因此绿地海珀澜庭更像是一个临公园项目,在绿地之后的四五年时间里,草海片区也一直没什么动静。

直到2017年6月,万达集团入驻草海片区开发大型文旅项目,不过相比草海南岸成熟的生活配套和高端居住区的定位,草海北岸在当时还略显荒凉,故而楼面价较低,仅为3459元/平米左右。

到了2018年底,草海南岸一口气拿出了近1300亩土地拍卖,其中有约700亩土地被华夏阳光、金地、中铁、昆明轨道交通公司四家企业瓜分,楼面价全部都在万元以上,其中华夏阳光最高楼面价地块达到12653元/平米,登顶新一届昆明楼面价地王。

草海两岸尤其南岸优质土地已经被各大房企瓜分殆尽

草海两岸尤其南岸优质土地已经被各大房企瓜分殆尽

草海片区下一次土地交易的高光时刻,就是文章开头所述,宝能集团以55.45亿的高价打包带走了剩下的约600亩土地,将昆明楼面价历史记录推到15922元/平米的高位。

短短一年时间,草海沿岸土地价格上涨近五千元,让草海片区的“江湖地位”再度拔升。

成正比上涨的房价

通常情况下,楼面价是判断该区域所建商品房售价的重要参考。现如今草海片区地价猛涨,地王频生,那么房价自然也会不断攀高。

早在2014年,最早落地的海珀澜庭高层住宅就已卖到了1.4万元/平米的价格;2018年开售的昆明融创文旅城高层住宅则升到了1.7-2万元/平米;到了2019年金地云海一号、中铁诺德山海春风、华夏澜台府等项目面世时,洋房价格基本上都在2.5万元/平米上下,合院价格则在4-6万元/平米区间内。

显然,草海片区土地价格与房价几乎是呈正比上涨,新一届地王宝能滇池九玺开售后的价格想必也只高不低。

尽管土地价格与区域房价呈现明显的正相关关系,然而现在草海两岸土地交易已经告一段落,入驻新项目的机会也已所剩无几。

那么,是否意味着草海片区房价也就此到顶了呢?恐怕还不能轻易下此结论。

草海置业正当时

根据规划,草海两岸建筑多以低层、多层、小高层为主,除了北岸的融创文旅城开发有高层住宅之外,南岸各项目均以合院、多层洋房为主,整体品质极高,再加上入驻的都是品牌开发商,相互间的竞争关系也决定了产品的档次和调性绝不会流于普通。

草海两岸尤其是南岸高端居住属性明显,项目均以洋房、合院为主

草海两岸尤其是南岸高端居住属性明显,项目均以洋房、合院为主

其次,来草海买房的人大部分都是为了抢占稀缺资源的高端改善型客群,众所周知,昆明的高端房地产市场远未达到饱和,高端人群对资源占有的需求大于供给。物以稀为贵,在草海高端物业供应量有限的情况下,房价继续上升也会是情理之中。

既然机会有限,而高端改善客群对草海片区的置业热情并未减少,因此草海置业可以说是处于一个正当时的窗口期。

在房源总量不会再增加的情况下,机会错过很可能就再也买不到草海边的房子,尤其是相对稀缺有限的好房子。

两大优势俱在,价高难抵热情

草海的价值潜力与唯一性,首先从昆明宏观的城市规划就可以看出,早在2012年,昆明市就把草海片区列为“城市花园会客厅”。

作为昆明主城区尚未开发的唯一湖湾地带,草海片区不仅拥有国内城市中极为罕见的山水景观和生态资源,而且与昆明其他开发热点区域相比,草海片区是最接近市中心的一个,可以享受城市和自然资源双重配套。

金地云海一号洋房、叠墅、合院三系高端产品沿草海依次铺开

金地云海一号洋房、叠墅、合院三系高端产品沿草海依次铺开

从目前草海南北两岸开发现状来看,精华已多数被占据,尤其是一线湖岸土地上开发的高端产品正在快速去化。以草海南岸距离市区最近的金地云海一号为例,该项目定位比较纯粹,清一色的低容低密建筑,容积率低至1.06,是片区内典型的低密豪宅社区。

从项目一期的销售情况来看,无论是3层合院还是7层洋房,都很受昆明高端市场的欢迎,因而也很快售罄。今年年初开盘的二期定价更高,合院单价已经达到约7万元/平米,洋房和叠墅也分别卖到了2.5万元/平米和3万元/平米以上,在昆明同类产品价格中处于第一梯队,从近期项目销售情况来看,这个价位并没有减少高端购房客群对项目的置业热情。

金地云海一号单价约7万以上的合院已是片区内最高价位

金地云海一号单价约7万以上的合院已是片区内最高价位

草海价值的集中兑现

产品方面,以金地云海一号目前主打的128平米洋房为例,该户型是金地经典的十字户型设计,这也是金地多年沉淀带来的更为人性化、私密化的动线规划和更高的空间利用率。

整个户型南向面宽约11.1米,是标准的南北通透四房格局,最大限度实现大面积采光采阳,把草海湖景房的优势发挥到最大;四个房间位于户型四个角落,杜绝纯过道面积,将每一寸空间都利用起来,空间使用感完全不输市面上绝大部分四房洋房产品。

一般来说,3米多的阳台只适用于晾衣,6米以上才能达到宽敞大气的效果,目前昆明主流洋房市场上,四房户型大部分需要达到160平米左右,才能拥有7米长度的阳台。而金地云海一号的128平米产品景观阳台长约7.2米,横跨客厅与次卧,极大延展了住户在视觉和居住空间上的感知,这已经是同级别产品中少见的顶级配置了。

金地云海一号128平米洋房户型图:同级别产品中的一流设计语言

金地云海一号128平米洋房户型图:同级别产品中的一流设计语言

金地云海一号能成为草海片区代表性豪宅,自然也不光是户型出彩。

因为草海南岸的高端居住属性和其资源的稀缺性,因此这里的项目宣传广告里,几乎都具有优越的自然资源、完善的城市配套、丰富的园林景观、品质较高的产品设计和一流的物业服务等特点。

但是在真正交房之前,这些价值只有位置和草海湖景是确定的,其他概念是否能够兑现都还是未知数,而对于金地云海一号业主来说,这一点已不必操心。

金地云海一号属于草海南岸面世较早的项目之一,因此项目一期工程已进入尾声,距离交房日期越来越近,金地云海一号营造的蓝花楹中轴景观大道、7万方湿地公园、4.22万方社区绿地等等广告效果图中的场景正在变成现实,洋房、叠拼、合院三系高端产品很快也将交付。

金地云海一号为业主勾画的生活蓝图即将兑现

金地云海一号为业主勾画的生活蓝图即将兑现

对于草海置业客群来说,来草海买房就是为了快速、有效的占据城市稀缺资源,买房之后想必也都不希望等待太久,都更希望能买到符合广告宣传和自己心中理想的居所,金地云海一号即将交房也意味着草海片区将迎来一次价值集中兑现,这正是来草海置业的人们希望看到的。

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    怎么没有叠拼的介绍
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