昆明市的胆子能不能更大一点?干脆把会展片区和巫家坝连在一起

三年前,昆明市连续公布了两份极为重要的区域控详规优化成果,总面积约30平方公里的巫家坝和滇池会展片区规划敲定,意味着昆明南市区全新格局与发展态势的形成。虽然巫家坝和会展片区的详规是分别发布的,但实际上,地域相连的两个区域完全可以视作一个整体,先来看这张图:

巫家坝—会展片区规划合图

巫家坝—会展片区规划合图

巫家坝—会展片区如何能够“在一起”?

上图是根据2017年5月公示的《昆明会展中心周边片区控制性详细规划优化成果》,和2017年9月公示的《昆明巫家坝片区控制性详细规划优化成果》组合而成,巫家坝和会展片区一眼看上去就是浑然一体,以广福路为东西中轴线,北有巫家坝CBD总部聚集区,南有滇池国际会展中心会展经济综合发展区,飞虎大道贯穿南北成为核心中轴,中央公园、新海河带状公园、五甲塘湿地公园、三个半岛沿湖湿地共计超过万亩的公园绿地连成一片,两个片区“在一起”的整体感非常明显。

巫家坝和会展片区为什么应该连在一起,地域道路的相连只是表象层面的原因,更重要的是从城市发展趋势、产业布局、生态建设等方面来解读其必要性。

经过多年发展,昆明建成区扩展了数十倍,并且还在不断向外延伸,“南延”至呈贡晋宁,“北拓”至空港嵩明,不仅是规划思路,也是昆明正在经历的开发现状,而这种摊大饼式外延拓展在空间上是不可持续的,城市价值的提升最终还是要回到内涵式发展模式。

因此昆明把目光投向了主城空间最大的南市区,值得庆幸的是,巫家坝机场转场长水,给城市让出了宝贵的开发空间,这个空间还不仅限于巫家坝核心区的近10平方公里范围,也包括了以往因净空条件限制开发的会展片区,两个区域拥有共约30平方公里的广阔地域,相当于一环内城区面积的2倍还多,这无疑是一张足够大的“白纸”。

巫家坝—会展片区位于昆明南市区核心位置

巫家坝—会展片区位于昆明南市区核心位置

如何在这张白纸上描绘出最美的图画,关系到未来昆明的城市形象和经济发展潜力,昆明市对此也是慎之又慎,规划几经优化调整,历时3年多才最终定案。定位城市新中心的巫家坝将成为500强企业总部、金融商务的聚集区,与会展片区共同打造集生活、生态、商务为一体的整体联动开发区。

巫家坝与会展片区——昆明南市新高地

巫家坝—会展片区的整体性已有很多体现,除了飞虎大道南段早已建好,北段正在推进;规划将北京路向南延伸并途径巫家坝和会展片区的南北大道提上了日程;中央公园以南的沿新海河水系规划的带状公园去年确定了建设方案,将与五甲塘湿地连接,并往南连通三个半岛沿湖湿地,构建总面积超过万亩的庞大生态绿肺。

但不可否认的是,巫家坝与会展片区还是有很多不同之处,一是规划的开发强度,巫家坝总体开发量要明显高于会展片区,体现在地块指标的相对高容高密,以及规划限高方面,以昆明目前规划的第一高度绿地东南亚中心的428米为标志,超高楼群的现代城市界面正是新昆明的象征,而会展片区由于优越的环境资源禀赋,更侧重生态宜居属性,加上滇池西山的视廊视线要求,呈现出与巫家坝相反的低容低密规划方向。

巫家坝—会展片区“北高南低”、“北密南疏”

巫家坝—会展片区“北高南低”、“北密南疏”

在这张效果图上,“北高南低”、“北密南疏”的特征一眼可见,虽为一个整体但特色不同。

另外一个不同之处是巫家坝—会展片区的开发进度有较大差异,巫家坝的大规模开发本身起步就晚于会展片区,加之一级开发的成本和难度更大,所以除了基本不涉及拆迁的原机场跑道地块,城中村、批发市场的征地拆迁进展缓慢;而会展片区前些年就启动了环湖东路和官渡文化生态新城的一级开发,城中村改造、路网建设、配套引入都较为完善,尤其是滇池会展中心及相关综合配套的建设,已为片区的大规模开发打好了基础。 

昆明南市这个面积最大也最具潜力的价值高地,靠的是昆明向南发展中的核心区位和巨量的开发空间,更依赖于优质资源要素的效益最大化,因此,片区的进入门槛自然设置的很高,500强、总部基地、投资强度、配套公建都是昆明其他的区域难以触及的顶格标配,吸引来的投资者也都是“最强选手”。

在如此高规格的规划定位背景下,巫家坝—会展片区的一大批新项目站上昆明住宅市场的顶峰,就毫不出人意料,片区房价在短短两三年时间迅速攀升,但追随者依然众多。

置业昆明新高地 配套兑现很重要

正如巫家坝和会展片区在规划和建设进度方面都存在差异,两个片区开发的楼盘其实也有不小的区别,首先是巫家坝目前已攀升至2万的均价要明显高过会展片区,从中可以看出心理预期对市场起到了极大的催热效应,但市政建设的滞后也难免出现到交付时路还不通的窘境。

而发展成熟的会展片区的价格优势也就凸显出来,比如会展中心西侧的片区标杆项目万科500里,在相同高标准精装的前提下,相比巫家坝核心区楼盘均价至少有10%以上的落差。

其次,由于会展片区较严格的低强度开发限制,居住舒适度也要优于巫家坝项目,同样的高层住宅在巫家坝容积率大多不低于4.5,而会展片区除了个别地块之外,这样的高容积率是不会出现的,如万科500里高层产品就是以2T4的板楼为主。

再说到配套方面的差异就更大了,规划上巫家坝的配套和会展片区一样非常丰富,差异主要体现在项目落地和建设实施上,比如教育配套落地会展片区大幅领先,前年云大附属会展学校建成开学,去年引进的上海师范大学附属官渡学校将在今年开学,并为500里业主子女提供公办学位的待遇。

在商业配套方面同样如此,会展中心百万方商业不仅体量庞大,进度也更快,王府井奥莱小镇去年底开业,全面的业态和消费体验服务和辐射整个会展片区。

万科500里中式园林风格的示范区

万科500里中式园林风格的示范区

局部发展的不平衡并不妨碍巫家坝—会展片区的价值潜力,南市新高地的崛起已成事实,在这个城市新中轴之上,30平方公里的广袤热土中,既足够容纳高楼林立的都会中心生活,也足够容纳生态宜居的悠闲时光,既能满足投资预期,也能实现对提高居住品质的需求。参差多态乃是幸福本源,巫家坝—会展片区的现在与未来都是对这句话的最好诠释。

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