深圳写字楼空置率持续高企,业主开始以价换量

“冷冷冷”已成深圳写字楼市场的常态。

第一太平戴维斯数据显示,在市场需求显著放缓的背景下,主要受新增供应影响,全市平均空置率结构性环比上升1.2个百分点,至26.2%。

这意味着,深圳写字楼有四分之一处于空置状态。

戴德梁行研究院副院长张晓端认为:“深圳写字楼空置率攀升跟南山区新项目入市有关,第一季度有30万的写字楼供应量,这个不可能马上去化,所以推高了空置率。”

供过于求成深圳写字楼市场的状态,这让深圳写字楼市场承受的压力不断上升。

戴德梁行数据显示,深圳的写字楼市场仅在2006年、2007年、2012年、2013年、2014年出现供不应求的局面,其他均为供大于求。

2017年,深圳全市甲级写字楼的新增供应至85万平方米,但同期吸纳量只有76.75万平方米;2018年,全年甲级写字楼新增供应量略有减少至70万平方米,吸纳量也下行至45.6万平方米,仍是供过于求;到2019年,全市甲级写字楼新增供应53.56万平方米,较上年减少23.5%。然而全年累计吸纳量仅10.17万平方米,不及上年的四分之一。

新项目不断入市,但深圳明显难以消化。疫情叠加供应压力,降租成为写字楼业主挽住租客不得不采用的办法。

戴德梁行《2020年第一季度深圳写字楼市场》显示,从深圳各区的表现来看,罗湖区的需求持续外流,再加上个别商务空间运营商租约到期大面积退租,空置率环比上升2.2个百分点至14.98%,租金环比下降1.1%至每月每平方米206.58元。

福田区也在市场竞争加剧背景下租金环比下降2.3%至每月每平方米261.95元,空置率则有一定的改善下降至 16.04%。

三个新增供应均位于南山区,空置率继续环比上行至34.85%,租金下降3.1%至每月每平方米213.94元。宝安区甲级写字一季度空置率环比下降1.2个百分点至52.79%,租金下滑5.6%至每月每平方米178.62元。

具体到深圳各个区域的写字楼,租金下滑程度严重。

中原地产统计的2020年第一季度写字楼租金情况中,位于南山区的美年广场租金环比下跌34.44%至每月每平方米88.83元;福田中心区的卓越时代广场租金环比下跌27.7%至每月每平方米166.6元,皇岗商务中心租金环比下跌22.4%至至每月每平方米208.02元。

福田中心区的中介刘冉告诉界面新闻:“现在是换办公室的好时期。福田中心区大部分写字楼都在降租,乙级写字楼的租金价格就能租到甲级写字楼。我有客户从罗湖搬来福田,办公室比以前大、租金还比以前便宜了。

中原地产深圳写字楼部总经理范进佳表示:“现在是租赁的高峰期,跨区流动很频繁,主要是存量租户的流动,从租金贵的地方搬到便宜比较多。而且很多写字楼把免租期都延长了,以前都是两个月,现在福田的写字楼免租期都在三个月,甚至会有半年的免租期。“

戴德梁行认为,多数业主由于对季内市场成交额持有较低期望,故仍延续上季度的以价换量策略,未采取更为激进的优惠措施;少数业主推出有限的中低层优惠单位,以期吸引优质租户。截至季末,深圳全市平均租金下降至人民币每平方米每月201.7元,租金指数环比下跌1.6%。

预计深圳2020年迎来未来五年内的甲级写字楼供应高峰,全年预计累计共有134万平方米的新增写字楼面积交付,且未来五年新增供应总计达507万平方米,去化速度和质量有待疫情结束后中国及本地经济的发展而相应改变,但租赁市场的竞争料将持续。

至于深圳未来的写字楼市场,信心也不能太高。

张晓端表示:“一季度的写字楼市场数据有滞后性,它反应的可能是去年年底的情况。疫情对于写字楼市场的影响还没真正显现,持续的高供应及低需求背景下,年内深圳甲级写字楼租金将面临较大压力,空置率也恐将再度上探。”

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