世邦魏理仕料香港甲级写字楼租金今年下跌5%至10%

1月15日,世邦魏理仕发表年度《香港2020年房地产市场展望》,其指环球经济局势波动和社会不稳影响,香港经济于2019年第3季更进入十年来首见的技术性衰退。尽管商业房地产于全年的租赁及投资总量均录得下滑,但个别行业和区域需求依然强劲,加上未见明显资金流失,反映市场信心并未动摇。

世邦魏理仕大湾区及香港研究部主管陈锦平称,在2020年,由于环球局势持续波动,例如各地大选、英国脱欧等,香港经济仍然存在不确定性。然而,香港稳定的低利率环境,强劲的融资市场,以及更多粤港澳大湾区支持政策的出台落实,为香港提供多个利好因素,相信香港作为区内的大城市会继续吸引投资和写字楼需求。

该行又指,受全球经济风险因素升温影响,香港甲级写字楼市场去年租赁需求放慢。年内落成的新供应录得230万平方呎,但全年凈吸纳量仅录得40.3万平方呎。过去一年租户继续「去中心化」;在2019年就有大约73.1万平方呎的写字楼空间迁离核心区。而空置率在主要核心区攀升,大中环区,即金钟、中环及上环的空置率由2018年底的1.3%升至2019年底的3.4%,是自2014年来新高。大中环区写字楼租金亦见按年下跌5.9%,创自2012年以来最大年度跌幅。不过,「去中心化」的趋势让港岛东的空置率保持在较低水平,甚至支持租金水平按年增长6.4%,表现强劲。

该行料,企业经历2019年的各种不稳定性,今年将变得谨慎乐观,而整体扩张需求继续放慢。甲级写字楼租金预期全年将下跌5%至10%。

世邦魏理仕香港顾问及交易服务-办公楼执行董事骆应铭表示,在2020年,持续的经济风险将使企业焦点落于严格成本控制。位于非核心区、新建而更具成本效益的写字楼空间将会受追捧。又指中环核心区面对下行压力最大,而港岛东租金将继续受惠于低空置率及租户的搬迁需求受到支持。

商铺市场方面,香港的零售市场受到旅客人数减少冲击,不少零售行业的销售货值在第3季及第4季录得双位数跌幅。自年中以来,零售商户变得更加谨慎。有租户对市场的信心较弱,决定缩小营运规模或关闭部分商店。在四个核心购物区,包括中环、铜锣湾、尖沙咀和旺角街铺空置率由2018年底的4.1%上升至2019年底的6.6%。由于街铺业主较愿意为受影响的零售商提供即时的租金折扣,对比商场业主可能仅限于提供管理费用减免和按比例租金宽免,四个核心购物区的街铺租金在2019年下半年比去年同期下跌19%,全年计下跌至19.2%。商场租金的跌幅较少,在2019年下半年比去年同期下跌4.4%,全年录得4.4%跌幅。又料今年商场若与租户续租时或会增加议价空间,料今年跌5-10%

该行料2020年由于外围经济和地缘政治因素不确定性增加及香港社会因素影响,核心零售区的平均租金调整幅度预计在15%-20%之间。

世邦魏理仕香港顾问及交易服务-商铺部资深董事温运强表示,预期今年零售商会继续缩减店铺,但不一定是不健康的情况,因需求减少,租金下跌将可能会吸引一直在等待合适时机进入香港市场的国际品牌前来探索市场机会,若开店可令市场上的零售种类增加,属好事。

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