《2019新一线城市居住报告》发布 昆明二手房成交量排名垫底

贝壳找房发布的《2019新一线城市居住报告》(以下简称《报告》)显示,昆明作为新一线城市,城市房价在新一线城市房价指数排行榜上位列倒数第三。对租房者而言,虽然新一线城市压力低于一线城市,但房租收入比仍然高于30%。对购房者而言,新一线城市的年轻化趋势更明显,90后已成为购房主力,而一线城市依然以80后为主。值得一提的是,从报告中可以看出,昆明的二手房热度在所有的一线和新一线城市中是最弱的。

有分析认为 中国已经进入住房结构体调整时代

交易量是最直观的指标,从报告中可以看出,成都、天津、武汉、重庆、西安的二手房销量都不错,成都的交易指数仅次于北京,昆明的二手房销量则是最弱的。《报告》还显示,换手率top5的城市分别为成都、武汉、天津、南京、郑州,昆明二手房换手率最低。活跃的交易使得大量二手房挂牌入市,不过总体来看,2019年前10个月,新一线城市的二手房新增挂牌量均高于成交量,意味着想卖房的人多,但真正卖出去的少。二手房新增挂牌量与成交量的差距大小,一定程度上影响着供求关系的走向。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐表示,中国房地产正处于从增量时代向存量时代转移的过程。当前住房已经达到总体均衡的水平。如今,人均住房面积40平方米左右,户均住房套数在1.06—1.09之间,意味着从总量上来看,中国已经解决了住房短缺的问题,进入住房的结构体调整和品质改善时代。尤其在经济下行压力进一步加大的需求和房地产金融不能再进一步膨胀的约束下,鼓励以旧换新、卖一买一的换房需求释放是当前重要的出路。

昆明买房负担重 房租收入比为40%

近年来,昆明房价一直处于上升的趋势,但工资的增长却远远赶不上房价, 如此一来,极大地增加了人们在昆明买房的负担。面对巨额的买房款,多数人在买得起房之前只能先选择租房居住,而房租收入比则是衡量租客居住负担的一个重要指标。专家认为,房租收入比在25%以内是合理的,房租收入比在25%—30%处于居民可以承受的范围之内,一旦超过30%则表明房租压力过大。

新一线城市整租一居室的房租收入比均高于30%。其中,昆明房租收入比为40%,实现租赁自由相对略轻。西安、重庆、成都、南京、郑州、天津等6个城市的房租收入比也超过50%。

昆明除了房租收入比超过合理范围,市民租房压力较大。近日,诸葛找房数据研究中心发布的《2019年上半年全国大中城市房屋租售比报告》显示,上半年昆明房屋租售比为1517,即按上半年的租金和房价水平计算,一套房屋用于出租需要517个月才能完全收回购房成本,按年计算需要约43年。由此可以看出,昆明房价增长的背后,租房者和购房者面临的局面都不容乐观。

昆明购房需求不减 外地购房者占比约为30%

值得一提的是,买房负担越重,置业难度越大,但并不意味着人们对买房的需求变弱。《报告》显示,买房负担重并没有削弱需求,而负担轻也没有刺激更多的需求和交易。昆明是买房负担最轻的城市,但从二手房的成交量和转手率来看,均在新一线城市中排名垫底,而且也是新增房源最少的城市。

但从整个城市的发展来看,今年以来昆明房地产开发商拿地脚步加快, 城市每个板块也都在积极供应土地,新入市的楼盘项目从品质、地段、配套等方面来看也都有了改善,改善型住宅成为了市民在购买房子时的考虑重点。

同时,从《报告》中可以看出,外地购房者占比高的城市,房价也相对较高,城市的房价水平还需要看这座城市有多少值得让外地购房者来投资的价值。其中,针对这一现象的诠释,昆明较为典型,天然的气候优势,吸引了众多外地购房者前来昆明置业。据了解,昆明外地购房者占比为30%左右。

相关释义

换手率:指在一定时间内市场中房产买卖的频率,是反映房产流通性强弱的重要指标。

房租收入比:是指个人租房租金费用与个人可支配收入的比值。房租收入比等于人均住房租金除以城镇居民可支配收入。

 

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