明年草海片区新房售价直逼2万 成昆明又一房价高地

今年11月23日,草海沿岸4个地块、696亩土地网拍,最终金地、中国中铁、华夏阳光、昆明轨道交通公司分别将4个地块收入囊中。比对容积率条件可知,此次成交的土地中,所有住宅地块的楼面价都已过万,未来房价将直逼2万而去。

开发商敢于高价拿地,重要基础是当前草海片区的房价已经比较高。眼下草海片区在售项目的房价已经达到14000到26000之间(超过2万的是别墅),属于高房价区域,上述地块开发入市至少要到明年下半年以后,届时昆明房价估计还会涨一波,应该可以覆盖目前草海片区的拿地成本。也就是说,面粉到底贵不贵,关键要看明年的面包能卖多少钱。

另外,草海片区限高,大部分项目只能建低层洋房类产品,这类产品目前在昆明市场上比较稀缺,销售相当抢手,溢价能力比较强,所以开发商对明年草海的房价走势比较有信心。

其实今年草海片区的房价水平还不足以作为衡量明年草海房价走势的参照系,因为目前草海片区在售的最大项目就是融创万达城,位于草海西北岸,而最近成交的地块都在东南岸,更靠近滇池路,两个片区尽管都临近草海,但却隔水相望,背后的环境资源完全不一样。草海东南岸其实也可看做滇池路的发展腹地,众所周知,滇池路是昆明房价最高的区域之一。

草海片区成交的四宗土地位置图

草海片区成交的四宗土地位置图

和去年出让的融创万达城地块相比,今年在南岸出让的土地价格无疑更高。在上个月底的拍卖中,共有4个地块成交,其中地块一占地面积170亩,成交价约14.12亿,住宅地块楼面价约10369-11614元/平方米,该地块被金地斩获;地块二占地250亩,成交价24.92亿元,住宅地块楼面价11096-11988元/平方米,该地块被中国中铁竞得;地块三占地面积93.69亩,成交价约8.3亿元,其中住宅地块的楼面价为12653.5元/平方米,由华夏阳光收入囊中。昆明轨道交通公司竞得的土地则为商业用地。

昆明土拍市场上,楼面价过万的土地并不多,在草海这批土地之前,也就只绿地海珀澜庭、中海云麓九里项目用地楼面价过万。绿地海珀澜庭项目用地成交于2013年6月,当时共3个地块成交,其中有两个地块的楼面价过万,分别为11054元/平方米、10763元/平方米。中海云麓九里的土地成交于2017年8月,两宗地块的楼面价分别为11519元/平方米、11000元/平方米。

绿地海珀澜庭产品多为别墅,也有高层住宅,但已售罄,不过即使是在2017年年初房价尚未大幅上涨的时候,海珀澜庭高层住宅价格就已卖到了16500元/平方米,要放到现在,恐怕要卖到2万左右。中海云麓九里建有别墅和6层高的住宅,其中6层高的住宅开盘时,最小建筑面积130平方米,起价300万元/套,单价23000元/平方米。

绿地海珀澜庭高的层住宅在2年前就卖到了16000多

绿地海珀澜庭高层住宅在2年前就卖到了16000多

参照以往昆明高价“面粉”做成“面包”后的价格,楼面价如果上万,最终房价多半要到2万左右,所以草海南岸这批土地如果明年开发上市,价格将直逼2万关口,成为昆明继市中心、滇池路、巫家坝、滇池半岛片区之后,又一个房价高地。

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