国税新调控:或涉及不动产闲置税

据业内人士预测,新的房地产税将有可能打组合拳,从结构上进行全面调整。不再是对原有土地税制的单一调整,而是从增加税种、提高原来税收的额度和比例,以及税收政策的落实和监管上“多管齐下”地进行调整。
时间节点是2006年1月。
这是一个对房地产税收调控加速的信号,并且,指向很明确。在1月8日召开的全国税务工作会议上,国家税务总局局长谢旭人表示,将对8个行业的税收情况进行专项检查并加强这些行业的税收立法工作,房地产业位列其中。
而就在此前的1月5日,国家税务总局刚刚通过官方网站发出通知,从今年开始对房屋的地下室、地下停车场等地下建筑征收房地产税。
至此,业界对于今年房地产调控发展方向的三大预测之一:税收,已再无悬念。
新税制将涉及不动产闲置税、豪宅税
“国家税务总局对地下建筑征收房地产税可看作是政府对房地产税的试水。”中国社会科学院金融研究所博士尹中立说,地下建筑所涉及的范围及利益群体相对而言要少许多,“接下来,房地产税的征收范围就会扩大到其它的物业类型,这是趋势。”他还指出,目前国内的房地产税制存在严重的缺陷,增加房地产转让的所得税负担、抓紧出台不动产税应是税收部门的当务之急。
1月5日,国家税务总局通过官方网站发出的通知规定,对于出租的地下建筑,将按照出租地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。而对于自用的地下建筑,分三种情况计算征税。它们分别是,工业用途房产,以房屋原价的50%—60%作为应税房产原值;商业和其他用途房产,以房屋原价的70%—80%作为应税房产原值;对于与地上房屋相连的地下建筑,如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等,应将地下部分与地上房屋视为一个整体,按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房地产税。
一石激起千层浪,尽管国家税务总局很低调,但新税制如何征收的猜测已甚嚣尘上。
1月9日,国家税务总局一位内部人士向记者透露,新房产税可能会涉及征收不动产闲置税,以及高档豪宅可能要收较高的税等,“目前,有关房地产税的制订还在一个探索和研究的过程中,方案还没有出来,具体出台也没有时间表”。
“据我判断,新的房地产税将有可能打组合拳,从结构上进行全面调整。”北京蓝石房地产顾问公司总经理李春平说,新的房地产税将不会是对原有土地税制的单一调整,有可能将从增加税种、提高原来税收的额度和比例,以及税收政策的落实和监管上“多管齐下”地进行调整。
“目前,有关新的房地产税有两种说法,一是取消土地出让金,改为房地产税,另一种则是不取消土地出让金而另外增加房地产税。”北京中原房地产顾问有限公司总经理李文杰向记者透露,关于征收的范围也是众说纷纭,“一种说法是只对工建项目征收,对住宅并没有考虑;另一种说法是对工建项目和第二套住宅进行征收,第一套住宅暂时不会征收房地产税。”
国家税务总局内部人士表示,业界所有的推测与评论目前尚没有定论。但有知情人士告诉记者,房地产税的征收对象是“房地产的拥有者”。对开发商而言,拥有地块而没有修房,或房屋建成但尚未交易,均需交纳税款;对房屋的拥有者而言,将分批次为拥有的房屋交纳税款。具体实施过程中可能会“新房新办法,老房老办法”。
调控提速的两大阻力
在业内专家们的眼中看来,2006年继续推进的房地产税已经发出了这样一个信号:房地产宏观调控继续提速。
“房地产的税制改革是政府宏观调控的重要组成部分。”李春平认为,政府想通过分配领域对房地产进行调控,这可以看作是对房价上涨快,房地产行业利润高以及房地产偷税漏税现象严重的调整和整顿。
在中国社会科学院金融研究室主任易宪容眼里,房地产税是控制房地产投机行为的非常有效的手段。他指出房地产税费偏低及凌乱无序已经波及正常的房地产投资以及金融体系的完善,一些城市的房地产市场投机现象严重,房价上涨过快,从而使金融市场、银行体系面临着巨大的潜在危机。“房地产税能提高资金市场的利率,从而使生产成本增加,引起产品及劳务价格的上涨,部分税务负担会透过价格的上涨而转嫁到消费者身上,抑制过度投机行为。”
据了解,目前的房地产税征收现状是:一方面是税种繁多、收费复杂,这不仅增加征税征费的成本,也为逃税漏税、贪污腐化提供了条件与土壤;另一方面房地产税比重偏低,仅占全部税收收入的2.36%,占地方财政收入的比重也仅为8.12%。
“房地产税的继续推进应该说与过去一年里房价继续上涨,局部地区的房地产热等因素不无关系。”李文杰如此分析,房地产的泡沫主要存在于中高端市场,2005年,华东,华南以及华北等城市的中高档房地产市场价格对整个房价的拉动非常明显,有不少城市的中高档房价格是在成倍上涨。“房地产税一旦出台,对中高端市场的影响将会很大。”
“一个人有10套100万的房子,如果按照国际上通用的标准征收1.5%来征收房地产税,意味着每年他将缴纳15万元的房地产税。”尹中立说,征收房地产税使得这部分人将手中的投资房抛售,增加了市场供应量,房价自然就下来了。
挤出房地产的投机和泡沫成分,正是宏观调控的目的,而房地产税的实施,不可能一帆风顺。
顺驰中国董事长汪浩提出,由于国内的土地税制采用土地出让金制度,这与房地产税的征收可能相矛盾,而绝大多数国家实行的都是分类按年征收的房地产税。“这导致地方的主要财政来源是土地出让金,实行房地产税后,会不会影响地方经济的发展和财政来源?”
尹中立与汪观点接近,他分析,矛盾将导致房地产税征收阻力重重。阻力主要来自两个方面:技术上与政治上的。“技术阻力主要是指对房屋的价值评估标准、登记制度等问题;而政治阻力就是目前业主们都会对房地产税有所抵触。”他指出,即将到来的两会以及新一届地方政府的上任会否将房地产税出台的时间表提前将值得关注。
因此,有业内人士推测,房地产税的真正出台至少要经过2~3年时间酝酿。
“开征房地产税当然需要一定的基础条件,包括详实的不动产登记资料、用科学的方法对房地产进行低成本估价和政府的税收征管能力。”李文杰说,他提出了房地产税实施的两大阻力,房地产税实施的基础条件并不足够。
第一个阻力是客观因素的,诸如央产房等特殊房源如何收取房地产税的问题;如果房地产税对中低收入者有一定优惠条件,那么中低收入者如何审定。此外,对房屋的原始统计是一个相当大的工作量,势必加大政府相关部门的工作成本。第二个阻力,也是最为重要的一点,就是地方政府与中央政府的利益分配问题。
“目前,有关房地产税试点的任何成果都还没有出来。”一位不愿透露姓名的知情人士向本报记者透露,房地产税的试点工作进展得并非想象的那样顺利,各地的试点只是基于一种对市场和政策的判断,采取的方式也是空转运行。“从这一点来看,房地产税的出台的确还有一个时间问题,今年出台的可能性不大。”

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