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主题：[转贴]中国房价下跌序幕刚刚拉开

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[转贴]中国房价下跌序幕刚刚拉开

中国房价下跌序幕刚刚拉开
——《中国房事黑皮书（2008）》之一
     时寒冰     2006年，我写了《中国房事黑皮书（2006）》。之所以叫“黑皮书”，有两个意思：一是写出房地产市场中真实的数据、信息，民众的真实感受，直面各种问题。二是理性反思。
    两年后，中国房地产市场已经发生非常大的变化。这样表述或者并不准确。确切的说法，应该是，影响中国房地产市场的各种因素：政策、需求、购买力、热钱、股市等等，都在悄然发生着巨大变化。
    当开发商、地方政府等楼市中的既得利益各方，仍然沉浸在暴利中日夜笙歌的时候，中国高房价还能持续吗？当深圳、广州等地的房价出现下跌的时候，北京等地的住房市场还能够独善其身吗？在这次的系列文章中，我将对这些问题进行探讨。
    现在，有不少专家强调，房价的调整正在过去，新一轮大涨即将展开。而在此之前，有开发商更是强调“历史将证明，房价永远是只涨不跌的”。我的观点是：中国房价的下跌序幕才刚刚拉开。我此前已经做过这样的表述：“把深圳、广州的房价下跌看作孤立的个例是错误的，我们更应该把珠三角地区房价的下跌看成是全国房价整体性下跌的一次预演。”
    商品房成交量的下降，是中国房价发生重大转折前的最后一个信号，这个看似温和的信号，其实，正预示着一个新时代的开始。     对于未来的房价走势，我作出三个判断：
    其一，下跌序幕刚刚拉开，随后将有幅度更大的下跌。
    其二，下跌将是长期趋势。
    其三，房价的分化将越来越明显，中、低档商品房价格跌幅将远远超过高档商品房的价格跌幅。这其中的原因有很多，接下来将详细分析。不妨先提出一个因素：中国股市在下跌60%后，作为投资主体的中等收入者，财产大幅缩水，购买力受到沉重打击，这对房价的影响是：第一，其对应的中档商品房的购买力大幅降低。第二，房价下跌过程中，接盘者被提前“消灭”或套牢，房价难以找到有效支撑。因为，决定房价最重要的不仅仅是需求，而是实际购买力，缺少购买力支撑的需求是很难转化为实际消费需求的。加之中等收入者同样面临着社会保障缺位难题，不得不自己承担高昂的医疗、教育等等费用，进一步削弱了其对住房的购买力。     从潜在需求来看，支撑中国房价的力量似乎是非常坚挺的，这一因素被开发商等既得利益群体用以推高房价的重要理论依据。但是，如果以购买力支持的实际消费需求和目前的商品房结构来看，中国住房市场其实是供大于求的。
    中国目前（除了深圳、广州等珠三角地区几个城市以外）的房价，处在相当于股市6100点的位置，高处不胜寒。
    中国楼市在长达10年暴利（指地方政府、开发商、炒房者三方暴利）的吞噬下已经透支殆尽，远远偏离民众实际购买力的房价，下跌是难以避免的，这种趋势将越来越清晰地显现出来，并且，疲软将是长期趋势。也许，只有等到未来的某一时刻，人们才能认识到，2007年底或2008年初的房价最高点是那么的难以逾越！
    数据显示，2008年3月份，美国新房销售中间价为每套22.76万美元。这个数据主要指独栋房屋，即别墅，面积一般为每套200平方米左右，且为全装修房。据此计算出来的美国住房的单价大约为7000元/平方米。2007年我国新住宅销售的平均价格为3655元/平方米（未装修的毛胚房），如果加上装修，单价大约在4100元/平方米左右。即使从绝对值上来看，中国的房价与美国也非常接近。如果考虑到美国的房价是包含土地的，而我们的房价只有70年的土地使用权，再考虑到美国的人均年收入是我们的二十多倍接近三十倍，再考虑到住房品质的差异，另外再考虑到美国的社会保障机制远远好于中国，我国房价其实已经远远超过发达国家的房价。

发表于：2008年8月28日 12:07:17

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发表于：2008年8月28日 12:07:52

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谎言弥漫的中国楼市 ——《中国房事黑皮书（2008）》之二时寒冰

      信息影响着人们对消费或投资、投机行为的选择，而人们的消费或投资、投机行为又直接影响着房价。如果说这是一个循环，那么，通过错误的信息，影响甚至左右人们的消费、投资、投机选择，就能间接影响或左右房价，从而，形成有利于自己的“良性循环”。因此，才有了中国房价连续10余年在既得利益集团的掌控下直线上涨。

      中国房地产市场中的信息，被既得利益集团利用得可谓淋漓尽致。

      目前与房地产相关的信息，基本掌握在房地产开发商与政府有关部门手中，在有关部门信息公开不到位的情况下，开发商成了发布相关信息的最权威人士，并因此被媒体追捧，一些开发商成了明星，并一直发展到他自己也把自己当成大明星为止。有关部门和地方政府即使公布相关信息，也都是最大限度地让数据“体现”自己的利益。因此，在中国房地产市场中，不仅开发商提供的数据与政府部门经常冲突，地方政府与有关部门彼此提供的数据，也往往是天壤之别。民众根本无法得到真实的信息。在中国房地产市场，谎言因此鹊起。

      许多人在判断中国楼市走势的时候，都会强调土地资源的稀缺性，认为土地的稀缺是房价最强大的支撑力量。因为这个误区，人们相信了开发商给出的房价将永远只涨价不跌的逻辑。

      我们不妨从五个方面剖析这一问题：

      第一，被开发商囤积的土地（包括未被统计在内的）和被各地土地储备中心储备的土地量加总在一起，足可以满足未来至少10年以上的房地产开发。

        仅被开发商囤积的土地，有三份报告清晰地反映了这一点：

      （1），2007年8月，建设银行研究部发布的《下半年经济金融形势分析与预测》报告显示：2001年初至2007年5月份，房地产开发商累计购置土地面积21.62亿平方米，但实际仅开发完成12.96亿平方米，不足购置面积60%，相当数量的土地被囤积和倒卖；

         （2），国务院发展研究中心于2007年9月16日发布的《中国房地产企业竞争力研究报告》披露，房地产企业土地购置面积越来越大，全国最大的“地主”是碧桂园，截至2007年7月末，总土地储备量已经达到了惊人的4500万平方米；

         （3），北京师范大学金融研究中心撰写的《中国房地产土地囤积及资金沉淀评估报告》于2007年12月4日发布，报告估测：到2007年底，房地产开发商囤地约10亿平方米。以钟伟为核心的课题组成员最后得到的结论是：地价对房价的占比不是推动房价的决定性因素，供地方式和规模的改变，导致的房地产市场严重的供求失衡，才是推动房价飙升的关键。

        这些囤积的土地量是什么概念呢？仅以碧桂园囤积的4500万平方米土地计算。根据北京市公布的“十一五期间住宅建设规划”，“十一五”期间，北京将新增商品住房建筑面积约9250万平方米、约90万套，4500万平方米土地即使是建筑面积，也已经相当于北京市“十一五期间住宅建设规划”的近一半！4500万平方米土地如果是平面面积，假设容积率为2.5，其建筑面积总和则已超过北京市“十一五”期间新增商品住房建筑面积总和！（详见《上海证券报》2007年9月18日）。这仅仅是囤积在一个开发商手中的土地面积！

       另据2007年2月25日的《南方都市报》报道：全深圳市目前约有20平方公里闲置土地，其中也包括部分房地产用地。这20平方公里的闲置土地已相当于深圳近年来每年新批准的建设用地总量。开发商囤地严重，一直是深圳房价快速上涨的重要原因。去年10月，按照深圳市国土部门公布的数据，自2004年以来，深圳共批准房地产用地435宗，当时已开发完成及部分开发完成的用地只有92宗。有业内人士估计，深圳房地产用地至少约有7平方公里左右，囤积在开发商手中超过两年未开发。

此贴由 lyer1 于 2008年8月28日 13:59:45 编辑过

发表于：2008年8月28日 12:09:05

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解决住房问题亟需打破垄断 ——《中国房事黑皮书（2008）》之三时寒冰

     没有哪一个民族，像我们这样，被住房问题牢牢绑架，无数人为住房问题忧虑。当那些背负着沉重还贷压力的人们，在浑然不觉中失去笑容，生活的情趣和意义在哪里？现在，许多年轻人的梦想竟然是围绕着能够拥有一套住房展开的。人们选择爱情，有无住房会成为一个极重要的标准。而对于这样的现象，似乎已经没有人感到奇怪。当住房成为年轻一代价值观的核心，这个民族的未来在哪里？

       解救房奴、解决中国住房问题首先要解决的问题是什么？

       我的回答是：打破垄断！

       中国房地产市场存在垄断吗？开发商经常以讥讽的语调反驳这个问题。在强势既得利益集团掌控信息，掌控话语权的今天，有多少真相在被无情地遮掩？而这些说谎者，往往被称为最讲实话的人！黑白颠倒若此。

       中国房地产市场中，存在两大根深蒂固的垄断。一是地方政府对土地的垄断。二是开发商对房地产市场的垄断（当然包括对房屋开发的垄断）。

        地方政府垄断土地出让（拍卖）权，是导致地价上涨的根源。

      土地储备中心代表政府履行对土地的统一征用、统一收购、统一储备、统一出让职能。土地储备中心垄断土地的出让，是导致中国房地产市场畸形发展的一个重要根源。这里面反映出三大问题：

       第一，是否为了公共利益的问题。根据我国《宪法》的规定，国家为了公共利益需要可以征用土地，而土地储备中心是先储备土地，到底是不是为了公共利益这个前提就不存在了。因为储备的土地既可能是卖给开发商，供商业开发，也可能是真正用于公共利益的，但是《宪法》很明确规定是为了公共利益的需要，没有这个前提就可能违背宪法。我国《宪法》规定：“城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。”“任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让。”那么，如果土地储备中心储备土地的前提不存在，就可能违反宪法规定。

      第二，“农民集体所有”的“无人所有”问题。我国《土地管理法》规定：“城市市区的土地属于国家所有，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地，自留山，属于农民集体所有。”法律最讲准确、严谨。但此处一个“属于农民集体所有”把水彻底搅浑。“农民集体”指的是谁？到底是农民还是集体？如果说属于农民，农民一不能进行土地交易，二不能将土地抵押融资，产权残缺不全。如果说属于集体，根据《村民委员会组织法》的规定，村委会仅仅是一个自治组织，无法赋予其所有权身份。那么，“集体”到底是谁？因此，有法律专家指出：“这样法律规定的农民集体所有，实际上是无人所有。”

      2006年2月24日，我发表在《上海证券报》上的评论文章《如何防止征地异化为掠夺》指出：“近年来，相当一部分征地并非为了公共利益，而是为了满足特殊利益共同体的私利，一些地方政府将低价征来的土地转卖给开发商，从中牟取暴利，公众并未从中受益。所谓公共利益，不过是权贵资本掠夺链条中的丑陋一环。应该认识到，倘若征地并非为了公共利益，地方政府就不能强制征地，而应该作为市场主体的一方，与被征地农民展开平等谈判，商定市场价格后，实行征地。也就是说，非公共利益的征地行为，其运作应走市场化的道路，而不能动用公权力，进行强制性征地或者掠夺性征地。土地产权不明，则是征地异化为掠夺的另一重要因素。道理很简单，既然土地本不属于农民，既使强征他们又如何维权？”

      第三，全民土地所有权无法在现实中得到具体体现。国家所有即全民所有，全民所有的土地，购房者在买房时，还必须全额承担土地出让金，即全民土地所有权没有真正得到体现。

此贴由 lyer1 于 2008年8月28日 13:54:56 编辑过

发表于：2008年8月28日 12:10:52

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高房价是中国经济发展的巨大障碍 ——《中国房事黑皮书（2008）》之四时寒冰

     中国内需为何屡拉不动？通货膨胀的推手在哪里？在我国目前，制造金融危机、经济危机隐患的根源在哪里？

      在此文中，我们将一步步地去找寻这些问题的答案。

      中国房地产业被视为是支柱性产业，许多人把房地产业的发展，当作中国经济发展的一个巨大推动力——世界上找不出第二个国家把住房这一与民生息息相关的行业当成支柱产业——徒不知，正是这一定位，不仅加速恶化住房民生，给社会埋下一系列不稳定因素，也给中国经济的发展带来了致命的威胁和伤害。许多人对开发商偷逃税款的劣迹非常熟悉，而对这些更大的危害却忽略了。

     （一）高房价是抑制我国内需的重要根源

       2008年8月18日至19日，中共中央政治局常委、国务院副总理李克强在天津考察时强调：“扩大内需是推动发展的基本立足点，是应对国际经济形势变化的迫切需要。”这是领导层对我国内需不振危险性的清醒认识，而要培育民众的消费能力，就必须对在房地产领域大肆掠夺民众财富的既得利益集团进行制约，挤压房价中的泡沫，消除民众的住房之忧。

      众所周知，消费、投资和出口被认为是推动经济高速发展的“三驾马车”，但我国经济增长过于依赖固定资产投资和出口，残缺了一驾马车——消费。

       内需不振，根本原因在于民众的购买力跟不上。为什么？

       第一，从2003年至今，一线城市的房价涨幅普遍在两倍以上。我国目前的房价，只有高收入者能够坦然承担，而中等收入者和低收入者则不堪重负。原本20万元的房价，卖到80万、100万甚至更高，巨额暴利对民众的购买力进行了残酷而彻底的虐杀。在许多城市，购买一套房，相当于吞噬掉一个中等收入家庭数十年的全部收入。他们哪里还有能力消费？至于那些按揭贷款者，在长达10年、20年、30年甚至更长的时间内，背负着沉重的还贷压力，平常不得不节衣缩食，高房价透支了他们未来几十年的消费能力！我们知道，高收入者的消费，一直是得到最大限度释放的，可挖掘的潜力有限（奢侈品消费对内需的拉动作用不明显）。而中等收入者才是消费的主力军，当他们被高房价绑架，就等于扼住了我国内需的咽喉。当一些既得利益集团在掠夺中获取巨额财富的时候，牺牲掉的是民生和推动中国经济发展的一大动力——消费。

      第二，社会保障体系不健全。中国没有健全的社会保障体系，当教育、医疗走向市场化的时候，实际上意味着民众负担的加重。2007年5月28日，中国社会科学院发布了2007年《社会保障绿皮书》。绿皮书指出，1990-2004年，我国城镇居民人均可支配收入由1510.2元增加到9421.6元，增加5.24倍；农村居民人均纯收入由686.3元增加到4039.6元，增加4.89倍。与此同时，我国城乡居民人均医疗保健支出分别增加了19.57倍和5.86倍，居民卫生支出的增速远超出其收入增长速度。教育支出同样如此。全国高校的人均学费在1990年时不足500元，到2004年就已经上涨到5000多元，上涨了10倍以上。

       社会保障不健全，意味着民众要承担因此留下的巨大缺口，负担本来就加重了，高房价一下子将民众多年的积蓄洗劫一空，而因保障缺位留下的缺口仍要负担，内需还怎么拉动？许多专家、研究者、房地产开发商，常常根据我国居民收入增长的速度来论证高房价的合理性，但他们故意或无意中忽略了：医疗、教育支出的增长速度是居民收入增长速度的两倍、四倍（以城镇居民标准计算）以上这一基本事实。民众收入的提高并不意味着购买力的同步提高，因为，社会保障的不健全蚕食了民众相当一部分购买力

此贴由 lyer1 于 2008年8月28日 13:49:07 编辑过

发表于：2008年8月28日 12:47:42

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2008年中国楼市悄然巨变 ——《中国房事黑皮书（2008）》之五时寒冰

历史注定让2008年，成为中国房地产市场巨变的开始之年。所谓春江水暖鸭先知，地产界的几个知名人物早已不约而同地发表了各自的预言。我们所知道的包括：“拐点论”、“银行先死”论、“卖儿卖女”论、“百日巨变”论及品种齐全的“救市”论等等。房地产商对中国楼市正在或即将发生的变化，有着惊人相似的感知。如果向前追溯几年，我们还可以发现，这些房地产商对于房价上涨趋势的判断同样是那么惊人的一致！

       在经历10余年的上涨后，2008年，中国楼市将开始发生巨变。

       中国楼市需要一次彻底的大洗牌，这种需要并非单纯地来自于民众的期盼——在这个冷漠的市场中，民众的感受早就被忽略了——这种需要来自于房地产市场本身，而开发商更容易捕捉到相关信息。当然，他们对公众传递出来的，是另外一种完全不同的信息。比如，当开发商意识到高房价对购买力的常年透支，已经无法延续的时候，他们仍然装着自信，散布房价必涨论，以促使更多的消费者去接盘。这也正是那些率先提出拐点论的开发商，遭到其他开发商叱责的根源。

       房地产市场中的既得利益集团，需要卖方市场的延续，需要虚假繁荣的延续。

      但是，常年透支的楼市，已经不可能延续虚假繁荣。当房价无情地将购买力透支殆尽，当中等收入者也只能对高房价望洋兴叹，楼市的繁荣就走到了穷途末路。在房价还没有正式步入下跌轨道（珠三角地区除外），仅仅成交量萎缩的情况下，开发商等既得利益群体就高举悲情牌，慌不择路地要求政府救市，正是他们对楼市繁荣即将消失步入萧条与灰暗的恐惧。

      中国房地产市场将在2008年发生巨变，这种势头难以阻挡。

      （一）外部因素促使中国楼市巨变

       当我们把国际范围内主要国家的楼市走势放在一起的时候，会发现，许多国家房价的走势具有一定的同步性，全球化融合步伐的加快，使得房价的走势越来越保持同步或相近的节拍。这是我对这一现象的初步判断。

      在中国楼市延续一个长达10余年的上涨周期时，发达国家的楼市同样经历了这样的周期。1997年至2006年间，欧洲房价走出了一个上涨周期，像房价涨幅居前的英国，10年涨幅达到154%——这种涨势在市场经济成熟的发达国家，已经显得非常惊人了，当然，与中国楼市几倍的涨幅相比是不足挂齿的。欧洲房价从2006年第四季度开始出现拐点。美国这一轮的房地产周期也是从1997年开始复苏——美国房地产协会惟一的华人常务理事，美国《住房政策论坛》暨《住房研究》副主编美籍华人童忠益对此有专门论述，童忠益认为美国房价在2005年达到最高峰（他作出此判断时是在2005年，已属难得），事实上，美国房价在2006年初达到了本轮牛势的最高点。从1997年到2006年初，美国房价在近十年时间里涨了80%。美国房价从2006年上半年开始下跌，到当年第三季度急剧下跌。据美国CensusBureau提供的数字，2006年9月份，美国新房售价比2005年同期下跌近10％，美国媒体称之为“35年来美国房价的最大跌幅”。并且，这种跌势一直持续到现在。2008年4月24日，美国商务部公布的数据显示，今年3月份，美国新房销售中间价为每套22.76万美元，比去年同期下降13.3％，是40年来（1970年7月以来）的最大同比降幅。跌势越来越凶猛。

          美国联邦储备委员会前主席格林斯潘评论说：“美国住宅市场泡沫于2006年年初见顶，此后，在过去两年间出现了突然、迅速的回落。自2006年夏季以来，数十万房主从单户住宅搬到了出租房，其中许多人是迫于丧失抵押品赎回权的原因，从而造成约60万套空置单户住宅过剩。

此贴由 lyer1 于 2008年8月28日 13:39:22 编辑过

发表于：2008年8月28日 12:48:20

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如何做到让人人有房居住？ ——《中国房事黑皮书（2008）》之六时寒冰

让人人有房居住，是政府应尽的责任。 2007年5月19日，时任建设部部长的汪光焘在“城市发展国际论坛”指出：“住房是人的一种基本权利，住房发展要从过去过分追求经济增长和平均住房面积增加，转向更加注重社会公平和解决民生问题，让更多的中低收入家庭共享改革与发展的成果，要逐步实现人人享有适当住房的目标。” “住房是人的一种基本权利”，早已成为国际社会的共识，并被许多国家以法律的形式确立。1948年12月10日，联合国大会通过并发表的《世界人权宣言》第二十五条明确规定：“人人有权享受为维持其本人和家属的健康及福利所需的生活水准，包括食物、衣着、住房、医疗和必要的社会服务”。联合国大会1966年12月16日通过的《经济、社会和文化权利国际公约》第十一条规定：“本公约缔约各国承认人人有权为他自己和家庭获得相当的生活水准，包括足够的食物、衣著和住房，并能不断改进生活条件。”2001年2月28日，我国全国人大常委会表决通过批准《经济、社会及文化权利国际公约》。那么，如何做到让人人有房居住？ （一）房价飞涨与“夹心层”产生的共同根源（正确划分政府责任与市场责任）

不要小看了这个责任切分，它直接关系到民众住房问题解决的好坏。人们都知道，我国房价是从2003年开始快速上涨的，2003年一年的房价涨幅，超过了此前数年的总涨幅。原因是什么？ 1998年，我国发布了《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（简称23号文），明确提出“建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系”，按照23号文制定的住房供应体系，城市80%以上的家庭是由政府向他们供应经济适用房，而不是开发商建造的商品房。开发商建造的商品房只占大约10%。另有10%是由政府提供廉租房。也因此，当时的房价波动很小。

　　23号文的总体思想与西方国家一样，强调了住房的公共产品特性，也强调了政府的责任。如果依照这一思路走下去，我国房价绝不会到如今近乎失控的地步。但是，2003年8月12日，由建设部起草、开发商参与意见和建议的《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（简称18号文），把经济适用房由“住房供应主体”悄悄换成了“具有保障性质的政策性商品住房”（落脚点在“商品住房”方面），同时，把房地产业定性为“促进消费，扩大内需，拉动投资增长，保持国民经济持续快速健康发展”的“国民经济的支柱产业”（这意味着从房地产业中牟利）。从此，住房供应基本落入了开发商手中。房地产商们闻听18号文内容后欣喜若狂、弹冠相庆。某地产大鳄激动地说：“只要读懂了这个通知，房地产开发商都会很高兴的。”

正是从18号文起，住房的公共产品特性被削弱，房价开始飞速上涨，开发商凭借对房地产市场商品房开发和建房土地使用权的双重垄断，迅速成为一个暴富的群体。在历年的富豪排行榜中，头一年还默默无闻的开发商，第二年就上了富豪榜，其财富聚集速度之快，仿佛是从天上掉下来的。但天上不会掉下馅饼，暴富群体（开发商、腐败官员、炒房的富人）赚的钱源于对买房人的掠夺。许多购房者因此背上沉重的枷锁。在既得利益者计算房屋增值给他们带来的好处时，普通民众的压力、悲伤和眼泪被无情忽略。既得利益者的兴高采烈与此后民众巨大的住房压力形成了鲜明对比。根源就在于，18号文改变了我国房地产市场的供应结构和需求结构。

时寒冰简介：姓时名寒冰字暖之。70年代人。现居上海。现为中国财经传媒人联盟特约观察员、上海证券报评论员。

此贴由 lyer1 于 2008年8月28日 13:31:50 编辑过

发表于：2008年8月28日 12:49:16

挑山工

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　　老百姓也不是傻瓜，为什么总是他们买单来喂养这些白眼狼，自己都还吃不饱！虽然被压迫惯了没有能力对抗，但买不起总可以不买吧！为什么要去填那些天坑！让自己越过越苦！

发表于：2008年9月5日 00:00:19