俊发做错了什么？

近期，俊发正在与多家金融机构商讨债务重组事宜，据说有9家金融机构意向参与。俊发此次债务重组是否成功，现在还不好判断，但可以肯定的是，不管是金融机构还是俊发自己，都有比较强的债务重组意愿，否则如果继续拖下去，双方的损失将越来越大，俊发甚至有生死之忧。

俊发集团正在与多家金融机构商讨债务重组事宜（图源：俊发集团）

同样的结果，不同的原因

站在第三方立场看，俊发面临的困难虽然很多，但债务重组取得突破仍有很大可能，因为俊发的情形，和恒大、融创、蓝光等公司还是有很大不同。

表面上看，俊发和这些公司一样，都是债务太高、资金链断裂，可是导致债务产生的原因却相去甚远。拿恒大来说，它在房地产市场上猛冲猛打，在三四线城市、远郊拿了许多质量不高的项目不说，还涉足汽车、金融、体育、食品、网络、文旅等众多行业，甚至还办了一家歌舞团，再多的资金也经不住这么折腾。

恒大造车花了近500亿（图为正在路测的恒驰汽车  图源：恒大集团）

和恒大相比，俊发的投资与扩张堪称保守，俊发绝大多数项目集中在昆明，连云南主要城市都没有覆盖，在省内的布局还不如外来的碧桂园、融创。在省外，俊发虽然早有涉足，但基本上属于浅尝辄止，没有几个项目，而且还集中于自己擅长的城改领域。

即便是在昆明，俊发也基本以主城区住宅项目为主，很少涉足远郊和郊县，也不太愿意开发商业类、文旅康养类项目。即便是住宅项目，大部分也都是面向普通市民的刚需刚改类楼盘，高端楼盘占比不大。

蓝光地产在进入全国扩张前和俊发其实很类似，一家是四川老大，一家是云南老大，但蓝光的省外扩张比俊发要猛得多，上市后更是抢了许多“地王”，导致后期资金链断裂。相比之下，俊发没有上市，当然也就没有蓝光那样全国跑马圈地的资本，战略上自然以安全保守为主，因此，跨省扩张并不是导致俊发陷入危机的主要原因。

俊发的的投资高度集中于昆明主城的住宅项目，多元化和跨省扩张不算积极

俊发没有像恒大那样乱铺摊子，也不像蓝光那样激进，更没有像有些地方房企为了冲击所谓千亿房企的目标，在明星职业经理人的带领下不计代价玩高周转，相反，俊发其实很知道口号可以高调一些，但行动却很谨慎。比如俊发实际上很早就开始聘请明星职业经理人打理公司，可是发现不合适就迅速回头；俊发也早就制订了总部搬迁上海，冲击千亿的目标，最终上却并未执行。还比如，在前几年文旅、康养地产红火的那几年，俊发也有过一些这方面的规划，可是真正落地的不多，迄今也只是在大理和版纳有过尝试，其中大理的项目早已开发结束。反倒是恒大、蓝光、融创等外来房企，在云南开发文旅康养项目的步子要迈得更大。

俊发真正舍得投入的是自己最擅长的领域——城改，但这方面的动作其实算不得什么冒险，绝大多数城改项目都有不错的投资回报率，市场风险不大。

俊发到底犯了什么错？

既然俊发在投资方面总体谨慎，扩张并不算积极，多元化也只是浅尝辄止，手上的项目绝大多数也没有什么市场风险，为什么最终仍旧陷入了资金危机呢？俊发到底犯了什么错误？

在云南房网看来，俊发也许不像恒大之类房企，很早就走在了不归路上，战略上总体其实并不激进，并没有多大方向性错误，但如果复盘的话，一些战术性的错误仍旧是致命的。

俊发的第一个重大失误，是在2013年拿下东风广场兴仁街地块，开发春之眼项目。当时俊发拿地的价格是8亿元，虽然比恒隆广场的土地便宜得多，但因为春之眼规划高度达407米，是昆明第一高楼，工程建设投入不菲，2020年初俊发就说当时已经完成投资45亿，如果这个数字属实，如今俊发在这个项目上的投入就应该在50亿左右。花了这么多钱，最终却还是留下了一栋烂尾楼。而要完成春之眼后续建设，俊发可能还需要花近百亿。

俊发已经在春之眼项目上花了几十亿，而收入却几乎为零

俊发在2013年决策开发春之眼项目，显然是高估了自己的成长性，高估了房地产市场的前景，也高估了昆明市打造CBD的决心，同时俊发当时应该也是对外来房企大举进入昆明产生了紧迫感，需要一个标志性项目来宣示自己在昆明的地位。

俊发在春之眼项目上花了几十亿，却至今几乎没有收入，烂尾后还要不断产生各种费用，成为俊发身上一处不断失血的严重伤口。

俊发的第二个战术性错误，是在2018年对债务庞大的中豪集团进行了重组。在重组之前，中豪集团的总负债高达418亿，而资产却只有308亿，资产债务相抵后还有110亿的债务“窟窿”。正是由于债务沉重，云南物流集团、国发金汇、汇三江股权基金试图对中豪的重组都告失败，云南建投、中国交投在接洽后也都没有了下文，直到俊发出现。

那么多身份显赫的云南省属国企、央企下属机构对中豪的重组都不了了之，可见其中风险巨大，可是俊发仍知难而上，现在看来实属不智。

俊发解决了中豪留下的烂摊子，却让自己身陷其中

俊发重组中豪到底付出了多少代价，外界不得而知，但肯定不是一个小数目，虽然俊发也有所获，除了获得部分土地之外，原来中豪持有的大量新螺蛳湾商铺也成为俊发的资产，但土地开发获得的利润应该至今未能覆盖俊发重组中豪的投入，而且螺蛳湾的商铺因为中豪已经将租金收到数年以后，俊发在前期并无收入，等到俊发开始收取铺租之后，又遇到了疫情以及实体商业的塌方，当年一铺难求的螺蛳湾商铺已不如昔日值钱。

即便2021年初俊发开始向新螺蛳商城的租户收取租金，可是根据俊发对外公布的资料，按照2017年的中豪重组协议，2021年以后新螺蛳湾一期市场所收取的租金将全部用于归还一期市场所欠银行贷款，金额达61.6亿元，并没有给俊发带来真正的收入。

如果中国房地产市场仍旧能维持以往的高增长，俊发的这些错误其实也不致命，完全能够消化，甚至说不定在多年后成为成功案例，可是当市场大势逆转，连万科这样的公司都要国资出面背书的时候，俊发身为地方房企，没有国资股东，又没有上市，融资渠道有限且成本很高，一些小错误就会被放大，非致命错误就会变得致命。

好在俊发仍然活着，今年交付的住宅仍旧是昆明所有房企中最多的，说明自身并未躺平，大部分资产的质量也还比较高，相关债务重组也在进行中，希望仍在。

后记：2011年，俊发也曾遭受挫折，云南房网当时已经过一篇《俊发做错了什么？》（点击链接）。时隔12年之后，俊发遇到了更大危机，复盘以往就变得更具意义，所以云南房网想再次重温这个话题。

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