昆明轨道公司这些地产项目,还真是一言难尽

在昆明地铁2号线第一个站——北部汽车站搭乘过地铁的人,应该都对这个位于一座庞大站房式建筑地下的车站,印象深刻,因为地铁站上盖的是一座6层高的空荡大楼。

从外观看,这就是一个汽车站,无论是车站名称,还是连通丰源路的引桥、一楼高大的候车厅、负一楼的发车区,都醒目地证实了这一点,但令人奇怪的是,这座名字就叫北部汽车站的车站式建筑物,虽然建成多年,却从未投入使用。由于闲置时间比较长,车站外部的一些钢筋部件都有点锈迹斑斑。

昆明轨道公司这些地产项目,还真是一言难尽

2号线北部汽车站就在沣源路旁,体量巨大,却从未启用

据在车站附近拉客的摩的师傅说,这栋建筑建好至少六七年了,一直都空着,想要到北部客运站搭乘远郊班车的人,乘地铁到“北部客运站”后,还要走出车站,走几百米到北侧真正的北部汽车客运站。

为什么车站早就建成,本来可以实现地铁和长途班车的无缝对接,却一直闲置至今没有启用呢?

近日,一则规划调整信息透露了其中的部分缘由,原来,地铁北部客运站当初的规划以及用地性质都仅仅是交通站场,而实际上建成的6层建筑中,却有体量不小的商业。昆明市自然资源和规划局直到近期才对此建筑的规划进行了调整,将土地性质从交通站场用地调整为交通用地和商业用地,使得早就建成的商业功能得以合法合规,为以后招商运营扫清了障碍。

根据前不久规划局发布的昆明地铁汽车北站及上盖物业项目的控规修改方案的批前公示,调规后,原仅作交通场站用途的地块现在调整为交通用地兼商业用地,用地面积也较之前少了约3.6亩,但容积率从1.5提高至2.49。

昆明轨道公司这些地产项目,还真是一言难尽

昆明地铁汽车北站及上盖物业项目的控规修改方案

为一个建成多年的地产项目调整土地性质和规划,相当于“先上车后补票”,一般开发商肯定连想也不敢想,那么是谁开发了“昆明地铁汽车北站及上盖物业项目”呢?原来不是别人,正是昆明轨道公司自己。

昆明地铁汽车北站及上盖物业项目的开发企业是昆明地铁资源经营管理有限公司,它是昆明市轨道交通集团全资控股的子公司。当年轨道公司在修建地铁2号线时,考虑到北部汽车客运站距离地铁站很近,所以将地铁站直接设计成一座综合交通枢纽,从地铁站可以乘扶梯直接到达客运站。为了服务乘客,又在客运站内增加了商业服务功能。

建成后的昆明地铁汽车北站及上盖物业项目总共有6层,总建面约2.13万方,其中1、2层为站厅层,3至6层为商业配套,商业体量约1.35万方。商业部分主要设计为餐饮、娱乐、宾馆等功能。然而设想虽好,地铁2号线也早在2014年就已通车,可是昆明地铁汽车北站上盖物业却至今一天也没使用过。

其实昆明地铁资源经营管理有限公司也曾对项目有过招商,2017年,北部汽车站站厅外延商业亭棚招商经营试点项目曾进行过3次招标,不过招标主要是对北部汽车站站厅外延区域12个商业亭棚进行招商,每个亭棚经营面积约7.5平方米,合作期为3年,合作内容主要为快餐(餐饮)、零售、金融服务、便利店等便民类经营业态。

不过,这项招标前两次都以失败告终,直到2018年1月底,才确立中标人为昆明漫威商务咨询有限公司。但从规模上看,显然这并不是对整个商业进行招商。

多次招商失败也不奇怪,因为如果远郊和长途汽车不能从地铁北部汽车站直接发车,发挥地铁和汽车一站换乘的优势,光靠地铁客流,商业价值其实并不大。

昆明轨道公司这些地产项目,还真是一言难尽

昆明北部汽车客运站距离地铁北部汽车站非常近

此次规划调整后,昆明地铁汽车北站上盖物业的商业功能得以完全合规,为项目真正投用扫清了法律障碍,然而,昆明地铁汽车北站是由轨道集团开发,而真正的昆明北部汽车客运站距离地铁北部汽车站还有上百米,运营方是昆明北部汽车客运站有限公司,该公司的控股股东是世博旅游集团,算起来也是华侨城旗下企业。两个车站由不同企业运营,利益如何协调,现在还不得而知。

即便调规后地铁汽车北站上盖物业能够顺利启用,白白浪费这么多年的损失也不小,昆明轨道公司这个地铁上盖物业的开发难言成功。

本来,地铁企业开发房地产项目有着得天独厚的条件,昆明轨道公司也是国内地铁企业中房地产业务占比比较高的公司,可是尽管涉足的项目不少,成功的却不多,除了闲置多年晒太阳的北部汽车站上盖物业,轨道公司另一个上盖物业是5号线世博车辆段TOD项目。这个项目涵盖住宅和商业,工程已经盖到地面以上好几层,可是到现在都还没有正式名称,最近也在进行控规调整。

除了二级开发,昆明轨道公司还负责部分土地的一级开发,比如草海片区、福德片区,其中福德片区因为推进滞后被多方吐槽。

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