东市区正逐渐连片成型 昆明这桌“麻将”不再“三缺一”

开发商飞奔而来,土地越圈越多,房地产项目连绵不绝,原本范围不明,开发上有点无面,整体形象模糊,声音最弱的昆明东部区域,正在逐渐连片成型,东市区概念也越来越清晰,昆明新区竞逐这桌“麻将”,终于不再三缺一了。

东市区重点开发范围 

东市区重点开发范围

在昆明主城今年前7个月的土地交易中,光是东市区就有3起土地交易最终溢价成交,区域价值被越来越多的房企所认可。

今年初,方旺片区65亩地共4位买家报名,经过29轮竞价后,由四川德商置业溢价2亿揽获。5月,东白沙河片区交易153亩宅地,土地有8位买家参与竞拍,经过44轮竞价后由中交地产溢价5.72亿竞得。另外就在上个月,东原地产还溢价12亿拿下了空港大板桥街道353亩地。这场土地拍卖更为激烈,共有8位买家竞拍,竞价105轮后成交。

土地抢手,其实是东市区区域价值不断提升的一种表现。更关键的是,随着土地一二级开发的加速进行,原本碎片状开发的昆明东市区,正逐渐连为一个整体,东市区有了相对清晰的整体区域形象和规划,也有了和北市区、西市区和南市区竞争的资本。

从目前的开发状况看,广义上的昆明东市区的范围大致是东二环以东,昆曲高速和昆石高速之间的广大区域,但在习惯上,昆曲高速两侧区域往往被视为北市区,而昆石高速以南的部分区域,如经开区核心区,又被看成是东市区。当然,四个新城区其实只是个相对概念,并没有明确边界,彼此之间也有些区域是重合的,但不管怎么说,相对受限于山脉和滇池的北市区、西市区和南市区,东市区的空间范围其实更大。

但东市区虽然空间范围更广,地势却起伏较大,丘陵山地较多,平地不完整,加上过去交通建设落后,所以开发较晚,而且多以碎片状开发进行,建设重点集中在早年的二环三环沿线、经开区核心区等,近几年,随着东白沙河、金瓦路片区,空港片区,经开区清水河片区、果林湖片区,方旺片区、凉亭片区的开发推进,东市区开发正逐渐从碎片状向连片状推进,相关基础设施如道路、学校、医院、商业中心、产业园区都在不断完善,大东市区概念正呼之欲出。

不过,受制于地形地势,东市区的开发仍旧相对集中于若干热点区域,只不过这些热点区域之间正在因为地铁、道路的完善,彼此间正联系起来,有了资源和配套共享的趋势。

东市区的开发热点主要集中在以下几个区域:

一是机场空港片区,此片区目前项目较少,但发展潜力巨大,交通优势明显。

二是白沙河片区,这是东市区高档项目最为集中的板块,建成、在建和即将开发的项目有10多个,规模近万亩,而且有逐渐和机场空港片区相连的趋势。

 白沙河片区是东市区的开发热点,集中了众多高端住宅项目 

白沙河片区是东市区的开发热点,集中了众多高端住宅项目

三是靠近东二环的凉亭片区,现有东原璞阅项目在售。虽然片区现阶段在开发的项目不多,但整个凉亭片区待开发的土地规模不小。今年初,凉亭片区启动4千余亩的地上建筑物测绘,计划启动大规模拆迁。另外,昆钢的凉亭轧钢厂地块也规划用作地产开发。

四是东三环外的方旺片区,此片区本来就有中南碧桂园等项目,这一年来又有奥园、德商置业2家新房企进驻,保利置业上个月也以41亿拿下了方旺282亩地。

五是经开区。经开区是东市区开发最早的区域,也是开发规模最大的板块,除了早已成型的顺通大道、春漫大道等核心区,现在的开发重点进一步东拓到果林湖以东的区域,现已有碧桂园、保利、阳光城、新城控股、金科、旭辉、富康等房企在此开发了新项目。接下来,果林湖水库西北侧也计划启动千亩土地的一级开发,整个果林湖片区的开发规模还将进一步扩大。

  新房企扎堆进入东市区,基本每一个开发版块都有新房企的影子

新房企扎堆进入东市区,基本每一个开发版块都有新房企的影子

在发展的过程中,东市区的各个板块也逐渐形成了不同的特点和分工,比如产业和商业主要集中在经开区,白沙河和果林湖发展成高档居住区,方旺、凉亭成为人口集中区,机场空港片区则成为未来交通枢纽和物流产业区。

昆明四个新城区是在主城跨越二环路向外扩张的过程中逐渐出现的区域概念,其中最早开发的是北市区,1998年就有了相关规划,而后是南市区,然后是西市区,而东市区的概念是最后才出现的,而且因为长期处于碎片化发展状况,区域形象不完整,声音和影响力也比较弱,区域竞争力不及其他三个新城区,存在感不强,就像是一桌麻将,东市区长期缺席。