价格大跌?库存量巨大?重庆二手房市场不是说“凉”就“凉”

最近,重庆业内又出现了一些唱衰二手房市场的声音,唱衰的依据无外乎两个,一是二手房价格大跌,二就是二手房库存量巨大。

那么,二手房真的又要“凉”了?重庆二手房市场现在到底是怎样的状态?

二手房价大跌?

真相:业主价格预期回归理性

我们首先来看看重庆二手房价格。

重庆本地某自媒体发布的一篇文章中写到,重庆二手房价格下跌,其中8月二手房房价比上月下跌 0.05%,同比去年同期下跌 7.23%,有房源降价20%也卖不掉。

重庆二手房价难道真跌了?其实不然。

据诸葛找房数据研究中心监测,2019年7月份重庆二手房挂牌均价为14108元㎡,环比上月涨幅0.11%,同比下降6%。

而截止到8月11日,重庆二手房挂牌均价为14144元㎡,保持稳定上涨的趋势。

除此之外,二手房的成交价也不存在大幅下跌!

从中原地产重庆二手房成交走势图来看,除了2月份有明显下跌后,之后几个月都保持平稳走势,并没有出现大起大落的情况。截止7月份,二手房成交均价14592 元㎡。

搜狐焦点重庆站记者注意到,不管是二手房挂牌拍均价还是成交均价,都要比新房成交价高出不少。

实际上,目前重庆各大房产网站上挂出来的房源价格都是以挂牌价为主。所谓挂牌价就是二手房业主所期望出售的价格,在市场供小于求、房价预期上涨等背景下,二手房业主的挂牌价一般都持平或略高于市场价。

不过,挂牌价不等于房价,只有成交价才能更真实反映各个楼盘的市场价格水平,才是市场价。因此,重庆二手房价格下跌的说法并不准确。即使挂牌价下跌,只要成交价稳定,就不能说二手房价下跌。

库存量巨大?

真相:量虽大 但需求稳定

二手房库存量巨大也是不少人唱衰二手市场的重要原因。

据诸葛找房数据研究中心监测数据显示,截止2019年8月11日,重庆主城各区总挂牌量为189683套,相比2018年同期增加了7万多套,但比今年5月减少了3万多套。

目前来看,渝北区域较大,次新房比较多,挂牌房源量达到5万套;南岸排名第二,挂牌量;九龙坡、沙坪坝、 江北等区域相差不多,二手挂牌存量房约在2-2.2万套左右;巴南、北碚二手挂牌存量房约在1.5-2万套左右;渝中、大渡口则相对最少,在一万套以下。

库存量巨大是否就说明重庆二手房市场带不动了?

对此,重庆中原总经理肖仁启分析道,重庆楼市历来都以海量著称,二手房存量一直都比较大,但成交量也不少。

“去年重庆市主城区商品房成交2690方,2015年更是接近3000万方,重庆往年的成交量都在2000万方以上。而根据国土资源交易中心公布的土地成交数据显示,2018年1-12月,重庆主城区共成交商住类用地共88宗,可开发体量仅1613.61万方。这样看来,需求量在那里。”

限售令到期冲击二手房?

真相:房价很难下跌

为了了解二手房市场更真实的情况,搜狐焦点重庆站记者走访了本地的中介机构。

渝北宝圣大道一大型中介门店的员工小曾介绍道,这两个月虽说是二手房的淡季,但也没有明显的降温,不管是挂牌价还是成交价也都没有太大的波动。一般来说,挂牌价会高于成交价,不过7月份的情况来看,成交价也在上涨。

他举例说到,渝北西政附近某小区同样是70㎡的户型,在5月份挂牌价90万左右,成交价则为85-88万左右。到了7月,挂牌价91万,90万也能成交了,可见挂牌价和成交价之间的差距其实是在缩小的。

而谈到有房源降价20%也卖不掉,小曾则表示,这种房子一般都是楼龄较大、装修老旧的房源,本来就不太受二手房买家青睐,降价也很难买卖出去。

在采访中搜狐焦点重庆站记者还了解到,随着重庆新房两年年限售令即将到期,不少买家和卖家都选择观望,双方对市场的态度都趋于冷静。

此前有不少网友担心2年限售期满后,被限售束缚的大批房源会疯狂涌向二手房市场,从而带来对房价的冲击。

新中地产总经理何伟坚则在接受搜狐焦点重庆站记者采访曾指出,在这限售两年的时间期,想卖的人没法卖,两年限售期限一到,肯定会有大批拿出来卖。因此,限售期到,二手房供应量肯定会增加。不过房价很难跌下去,原因在于,货币贬值严重,消费者寻找投资渠道,房产仍是比较稳妥的投资品。同时,土地价格不断攀升,开发商联手炒作房价,购房者追高,新房价格无法下来。而二手房一向对新房市场非常敏感,卖家看到新房房价火热,二手房价格也会水涨船高。

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