投资铁律:一二线城市核心圈优先 昆明最佳购房时机已到

经历了轮番调控的2018年已经过去,2019年一开年,国内一些城市开始释放了政策宽松的信号,但新的一年中政策层面的定调已经确定为“三稳”,也即稳地价、稳房价、稳预期。2019年昆明楼市究竟会如何?房价是否还会继续上涨?今年买房是不是合适的时机?就成为了大家关心的话题。

首先我们需要观察去年末以来的银行房贷利率下调,房贷的松紧一直是房地产调控的风向标之一,楼市调控政策中除了“限购限售”之外,房贷利率也是强力的政策工具。据融360发布的报告显示,2018年12月,全国首套房贷款利率均值为5.68%,相当于基准利率的1.159倍,环比下降0.53%,这是全国首套房贷款平均利率23个月以来首次出现下降。其中,昆明的首套房平均利率为5.54%,在全国首套房平均利率最低的十大城市中排名第八。

全国首套房平均利率最低的十大城市中昆明排名第八

全国首套房平均利率最低的十大城市中昆明排名第八

与此同时,北上广深等一线城市出现了利率松动的消息,对此,专家预计将会有其他城市跟进下调,不过总体幅度不会过大,市场基调仍是以稳为主。同时,分析也指出,对于购房者来说,银行资金面的充裕,加之新一年信贷额度的放开,房贷门槛也将有所宽松,此前全国普遍上浮10%-15%的房贷利率,上浮部分将逐步回缩,购房者的实际购房成本也将就此降低。

房贷利率出现拐点变化,对昆明的购房者来说也是一个好消息,昆明的房贷利率水平一直以来相对较低,今年如果利率回稳甚至有望下调,有利于刚需刚改客户降低购房成本,昆明购房者迎来了较好的购房时机。

1月中旬,已经宣布退休的李嘉诚在采访时称,2019年世界经济还很复杂,大家要小心点。对于香港楼市,表示买了自己住没问题,但是买来炒千万不要,因为波动很大。李嘉诚的观点同样适用于昆明楼市,昆明楼市经历了2017年大幅上扬,2018年上半年的疯狂猛涨与下半年的平稳带跌,更加验证了房子是用来住的,而不是用来炒的的观点,炒房行为只是短线投机,居住属性才是硬道理。

不难看出,经历过楼市多年的周期性起伏,绝大多数购房者的心态都趋于成熟,希望房子回归到原本的居住属性。昆明近几年的房价不断攀升,但连续上涨两年多之后,昆明的房价涨幅也在收窄,研究机构一致认为,由于新增供应量较大,今年昆明房价将以稳为主,大涨大跌都不可能发生。

从全国的楼市环境来说,一二线城市的波动周期已逐渐明朗,出现回暖的迹象,大城市对资金、人口的吸附能力保证了投资价值,尤其是核心地段的价值,在经历了大起大落的周期变化之后,能够始终给人稳定的保障,有人因此总结出楼市投资的一条铁律:那就是一二线城市核心圈优先。

2018年以来的全国楼市寒意渐起,相对滞后的昆明在年末也开始受到了影响,热点城市行驶在降温通道,出现了基本面、资金面、政策面的边际变化。这些变化作用于市场供求的两端,推动房地产市场微妙平衡的进程,同时也逐渐影响着楼市预期。最终,在房住不炒的基本政策导向下,回归房子的基本属性在昆明也成为了一个共识。

 昆明南市地标西山万达广场

昆明南市地标西山万达广场

不可否认,房子在基本的居住属性之外,必然还具备资产保值增值的功能,虽然多数预测认为今年的楼市将以稳字当头,但最终会如何波动变化,谁都难以断言,如何兼顾居住与资产配置的需求,找到家庭投资的最优解,抓住昆明的购房投资时机,还需要牢记前述的购房铁律:一二线城市核心地段。对昆明购房者来说,大多数人还是认可发展前景最被看好的南市区,尤其是紧邻南二环的南市轴心区,从投资价值考虑可以概括为:最先涨,也最耐跌。

 金地九樾实景图

金地九樾实景图

位于南市轴心区的金地九樾,就占据了交通、配套完善等优势,区位上背靠主城、处于南市区三大热门板块草海南岸、会展片区、巫家坝的中央位置,紧邻西山万达广场,坐拥繁华与便捷,金地九樾也是距万达广场最近唯一在售的高端楼盘,抗跌性自然强大。

 2018年昆明住宅项目销售排行榜(数据源于克而瑞)

2018年昆明住宅项目销售排行榜(数据源于克而瑞)

金地九樾的价值其实已被购房者所充分认知,根据昆明各数据机构的年度报告,2018年金地九樾以32.84亿元的销售金额和21.29万方的销售面积,位居昆明单盘销售TOP3,并在新盘众多、竞争激烈的南市区夺得了单盘销冠。

不难看出,虽然昆明的南市区在2018年已成为开发主战场,巫家坝、会展片区等新贵区域炙手可热,但从数据表现和购房者的心理来看,城市传统核心地段的价值仍然无可替代,毕竟新开发区域的价值兑现还需要时间,同时也就意味着很多不可控因素和投资风险。而购买成熟核心区的房子,也许投资回报不会最高,但风险却降到了最低,这正是购房者心理越来越成熟的表现。

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