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昆明房价为什么会涨?局部限购恐怕开错了药方

云南房网       2018年03月05日 08:21   我要评论
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3月1日是农历正月十四,按许多地方的传统习俗,这一天年还没有过完,但昆明市调控楼市的行动已经无法再等,当天,昆明出台了10条房地产新政,其中的核心是,从政策实施之日起,在昆明市部分房地产热点区域购买的新房必须持有3年以上才能销售。这一政策,被包括云南房网在内的部分媒体解读为“定点打击”,意在抑制炒房,限制投资性买房。

昆明春之眼建设

昆明春之眼建设

昆明在2018年春节过后不到半个月就紧急出台“限售令”,是因为在此之前,昆明房价已经连续18个月上涨,去年底的房价涨幅一度领跑全国,调控显然是为了给昆明楼市降温,抑制房价过快上涨。而仅仅是对局部地区的新房进行“限售”,而不是像几年前一样直接“限购”,透露出政策制订者这样的判断:昆明房价上涨过快,是因为有人炒房,是投资性需求拉动了过去一年多的房价上扬。只要控制了炒房,昆明房价自然会恢复平稳。

事实果真如此吗?恐怕不见得。根据我们的长期观察,造成昆明新房价格持续上涨的主要原因,有以下几方面的因素:

被长达3年半的限购政策所压制的改善性需求、投资需求,从2016年开始大量释放。

2011年,昆明开始限购,这一限就是3年半,直到2014年8月,限购政策才正式取消。按当时限购政策规定,已经有2套房的家庭不得再购房第三套房,而拥有一套房的家庭虽然还可以买一套,但因为不是首套房,而且改善性购房的面积往往比较大,所以无论首付比例还是贷款利率都受到“歧视”,这严重压制了改善性购房的需求,而投资性购房也基本销声匿迹。

在一个正常的市场上,改善性购房、投资性购房都属于正常需求,但昆明长达3年半的限购,让改善性需求受到极大压制。当时,一些没有购房资格但又必须要买房的人,不得不采取各种变通措施,比如“假离婚”、“伪造社保缴纳记录(因为外地购房者必须要有昆明本地社保)”等,甚至有私底下更改产权查档结果的情况。所有这些打擦边球的手段,当时昆明许多楼盘的置业顾问、二手房中介都不陌生,可是买一套房如此大费周折,又有多少人愿意冒险“假离婚”、“伪造档案”呢?所以可想而知,在2011年到2014年下半年期间,昆明被积压的改善性购房需求有多少。

有人也许会说,限购期间购买第二套房并不受限,一般的改善性购房还是可以买房的,但这时一方面购买第二套房贷款条件苛刻,另一方面,在限购期间,二手房的房价和成交量都不理想,改善性购房者出手原有住房的条件并不好。旧房不好卖当然会影响买新房。还有一个影响改善性购房的重要因素是,在限购政策的影响下,开发商将开发重点都放在了“刚需”上,针对改善性需求的产品数量较少,高端产品更少。

尽管从2014年9月以后,昆明便取消了限购,但开发商的产品调整不可能在一夜之间发生,要根据取消限购后的市场形势拿地、规划、建设改善性住宅,至少需要一年以上的时间,这也就到了2015年年底2016年初了,而昆明房地产市场上改善性购房的比例明显上升,房价开始上涨,也就是从2016年初开始的。

改善性需求增加后,房地产企业大量增加精品、高端房源,改变了3年限购期间以“刚需”为主打产品的市场供应结构,也拉动了房价上涨。

从2016年下半年开始,昆明房地产市场的一个明显变化是,开发商大量引入高端产品,将开发重点放到了满足改善性需求方面。

无论是外来的万科、金科、恒大、融创、中海等,还是本地的俊发、城投置业,都显著增加了精品改善性产品的比例,比如万科引入翡翠系,金科开发江湖海,融创更是声称只开发精品,本土的俊发和城投,也都在多个项目中加大大面积高端产品的比例。

以改善性需求为主的精品、高端产品,不仅是面积相对较大,更重要的是产品设计标准较高,品质也更好,当然反映在价格上也就比一般“刚需”产品更高。由于从2016年到2017年,这类产品越来越多,所以对昆明房价的整体推动也就越来越大。但你很难说这种价格提升是不合理的。

昆明市在项目规划条件上更为合理的调整,增加了近两年昆明住宅产品的多样化,也在一定程度上拉动房价上涨。

从2009年昆明市大规模改造城中村,一直到3年半的限购期间,昆明为新开发项目限定了相当苛刻的规划条件,导致在相当长一段时间里,昆明楼市上大量充斥高容积率的高层塔楼,板楼及多层住宅近乎绝迹。而众所周知,高容积率的高层塔楼成本相对较低,产品品质受限,反映在房价上,这段时间里昆明住房价格的涨幅也就不大。

最近2年,昆明开始大量出现板楼甚至多层洋房,板楼和多层洋房有更好的品质,当然也就意味着更高的价格。

精装修住宅的比例越来越大,直接推升昆明房价走高。

昆明在3年半的“限购”与楼市低潮期,本地开发商大量休克、死亡,外来房企逐渐成为昆明房地产市场的主导者。外来房企和本地房企在产品开发上的最重要区别,是外来房企更愿意开发精装房,而本地房企基本是毛坯房主打。本土房企大规模退出市场的代价是,价格更高的精装房在昆明市场上越来越多,昆明整体房价自然也就上去了。因为同样的商品住宅,精装房的价格比毛坯房高出10%以上,对房价的推动相当直接。

外来大型房企的品牌溢价,也是拉动昆明房价的诱因之一。

本地房企退出,外来大型房企逐渐占据昆明市场主导的另一个结果是,资金实力更为雄厚,对业绩追求也更为直接的外来大公司,在项目定价上更为大胆,更重视利润,房价更高。这样的例子很多:某个项目被一家外来知名房企接盘后,仅仅是改了个名字,房价就马上提高一截。

外来房企这样做的理由似乎也很充分,因为它们实力雄厚,可以保证交房,品质也没有大问题,房产证也办得下来,当然也应该比动不动就烂尾、延期交房、偷工减料,交房几年都拿不倒房产证的本地房企卖得更贵一些。

另外,有些楼盘在本地房企手上已经烂尾、停工很长时间,开发成本不断上升,外来房企处理完债务等遗留问题后,涨价也在情理之中,提心吊胆的购房者此时除了再多花点钱,也没有更好的选择。比如被碧桂园接盘的沸城就是如此。

在银行去杠杆的背景下,金融机构给与二手房的评估价格过低,贷款条件严格,导致部分需求直接转向购买一手房,加大了一手房需求。

最近一两年,中国银行业的政策取向是“去杠杠”,降低金融风险,给昆明二手房市场带来的影响是,金融机构对二手房的评估相当保守,比如售价100万的二手房可能贷款评估只有80万,这就相当于间接提高了二手房的首付比例,增加了购买二手房的资金门槛,但购买一手房却没有这样的问题,所以部分原本计划购买二手房的客户,转而改为直接买新房,去年昆明上千万平方米的新房销售面积中,有一部分就是这样产生的。

需求增加而供应没有多少增加,房价能不涨吗?

以地铁、高铁为代表的中国现代轨道交通,改变了中国人置业的空间观。

很多人注意到,昆明房价快速上涨的时间,几乎与昆明开通高铁的时间高度吻合,也与昆明地铁逐渐形成网络的时间高度吻合。

如果说像地铁这样的城市交通体系,对房价有直接推动还容易理解的话,那么,高铁和房价的关系,恐怕是被人忽略了。实际上,高铁正在改变中国人置业的空间观,也就是说,有了高铁系统,工作地点和居住地点的距离可以增加到100公里以上。而借助发达的高铁,跨地域异地养老也逐渐成为可能。过去一年多呈贡新城新房需求大增,与此不无关系。

总的来说,昆明房价连续上涨,客观上有许多合理性、必然性,导致房价上涨的因素也很多,炒房绝不是主要原因,更不是唯一原因。市场上出现炒房者,其实是房价上涨的结果,而不是原因。如果调控的眼睛只盯着投资客,恐怕会开错“药方”。

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