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房价连涨21个月 中国最特殊的城市疯了!

楼市参考       2018年02月04日 10:51   我要评论
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这几天,楼市大消息不断。广州上浮购房利率,西安变相放松限购,而今天香港楼市又传来令人瞠目的数据。

2月3日,据香港大公报消息披露,香港楼市高速列车越开越快,去年香港私人住宅楼价及租金指数升幅均为五年最大,各录约14.8%及7.9%。楼价连升21个月,且连续14个月创新高。

各类单位中,实用面积约1076平方英尺以下的三类中小型单位,去年的升幅与整体相若,即约14.1%至14.8%不等;其中九龙及新界区实用面积431平方英尺(A类单位,约40平方米)以下的单位平方英尺价已升至约1.28万及1.204万港元不等。 (约人民币11万/平方米左右)

有学者认为如情势不变,今年楼价会再升15%。 

简直是涨疯了。

内地的中心城市虽然也一直保持着上涨趋势,但连续上涨21个月的城市还未出现,要真有,政府早就通过行政手段给摁住了,也就香港这个特别行政区才有可能出现连续上涨21个月。

很多人都在期盼着内地房地产税尽快落地,这样房价就能跌了。看看如今的香港就能明白,房地产税对房价抑制作用其实不大。

香港可是房地产税重税区。香港是自由贸易港,回归之前,就以发达地区的身份加入了WTO,WTO缔约国之间大多数商品是免税的,只有特定的商品收不高于百分之五的关税!香港的免税,是指,除了烟、烈酒和动力用的燃油(汽油、柴油等)之外,香港不对其他进口物品征收关税。

所以,香港的许多东西,比如化妆品、首饰、衣服包包等相比内地都要便宜许多,香港也因此成为了购物天堂,每天都有许多内地人去香港购物。

这么多东西都是免税,那政府的主要财政收入就只有从房子、土地上征税获得。香港关于房子和土地的税种主要包括差饷、地租/地税、物业税。

虽然房价也曾大跌过,但从香港房价涨幅史来看,整体是呈现阶梯式上涨,屡创新高,已经位列世界第一,伦敦房价世界第二。

个例说服力不足。那再看美国。美国也是征收房地产税,但最新数据显示,2017年美国房价均价再次创下历史新高。

为了防止香港本地人炒房和内地人入港炒房,香港在2016年年底决定,把非香港户籍人口在香港购买住宅,以及香港户籍人口购买第二套住宅的“从价印花税”,从此前的最高8.5%,一下子提高到了15%。

这力度才叫强,内地楼市调控相比于香港简直是小巫见大巫。香港印花税几乎翻倍的结果是,内地人在港购买一套400万的住宅或者香港人购买第二套400万的住宅,印花税就得缴纳60万,2000万就得缴纳300万。

这还只是印花税,还有其他各种税种。如此重的税,都没能阻挡香港房价上涨。

香港本轮上涨的逻辑是什么?主要有两个:

1、香港本轮房价上涨的背景,是内地进入强调控周期。

由于内地楼市政策干预过强,高净值人群更看好香港楼市的发展,导致资金流入香港的股市和楼市。所以你会发现,香港本轮房价上涨周期当中,香港的股市也在不断创新高。

香港恒生指数走势

2、土地稀缺,这是香港房价长盛难衰的关键因素。

香港陆地面积约1104平方公里,常住人口有737万人,人口密度全球第三。狭小的土地面积,成了香港房价价难以解决的重要原因。

香港地产大亨、中原地产创始人施永青前几天接受一个访谈的时候,曾透露了香港楼市令人震惊的现状:

人们对香港的印象是地少人多,土地不够用。但其实香港有大量土地,其中40%是郊野公园。

香港用做城市发展的土地,占比不过25%,其中用做住宅的土地仅占7%,这其中还有一些是用在低密度的乡村丁屋和居屋上面,城区用地占比才是4%。

也就是说,只要再拿2%的土地出来,就可以改善居住面积50%。但是,香港一直做不到这一点。

以上信息表明,香港政府与内地政府一样,都非常吝惜土地供应。

但结合香港的特殊情况,回过头来想想,香港政府吝惜土地也是可以理解的。

香港由于历史原因,是中国的特别行政区,面积已经被固定,土地是用一块少一块,不像内地城市,空间不足还可以通过吞并的方式来扩充,比如2017年杭州将临安撤市设区,青岛将即墨撤市设区等。

此外,香港的财政收入主要靠土地和土地上建的房子,土地就是香港政府的命根子,必须细水长流。

香港不愿意过分增加土地供应量的还有一个因素,就是香港政府的财政收入对房地产行业的依赖性非常高,大概有一半以上的财政收入来自房地产行业,比内地城市高得多。特区政府也在忧心当楼市逆转时,会对金融体系及经济造成大冲击。

如此看来,不管是香港还是内地城市,都在承受着房价高企和置业难的两难境地,可谓是难兄难弟。

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