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锐理机构预测今年昆明住宅均价可能在12000元左右

云南房网    刘利    2018年01月19日 11:12   我要评论
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在昆明锐理近期发布的2017年昆明房地产市场年度研究报告中,昆明锐理将2017年房地产市场的特征归纳为“热、涨、快、强”四个关键词。而对于2018年的昆明楼市将会呈现怎样的走势?房价是否还会继续上涨等问题,云南房网采访了锐理数据云贵区域总经理梁彩霞女士。

锐理数据云贵区域总经理梁彩霞

锐理数据云贵区域总经理梁彩霞

云南房网:昆明锐理的2017年昆明房地产市场研究报告中,对2018年的昆明房地产市场做了展望,对于大家最为关心的房价问题,您认为昆明今年的房价还会持续上涨吗?

梁彩霞:首先,我们要考虑政策上的因素,因为目前的房地产还不是完全竞争性的市场,或多或少都会受到政策的影响。如果没有政策影响,我认为2018年昆明的房价应该还是一个惯性的上涨态势。短期来看,2018年上半年昆明房价还是有上涨的趋势。下半年的话就很难说,也许会有政策的影响。

云南房网:就您对昆明房价还将呈现上涨趋势的预测,可以具体谈谈您的预测依据吗?

梁彩霞:原因有很多,第一个原因是目前昆明的政策对房价比较利好。2017年全国多地出台调控政策,在南宁、桂林等城市都出台了限售政策。昆明除了在呈贡出台限售两年的政策外,主城区还未有调控政策,也没有影响到主城区的房价上涨。那么2018年昆明还将是政策利好的一年,昆明的购买力也会持续的强劲。

第二个从土地市场看,土地是构成房价的基本要素,2017年有多家开发商高价拿地,出现多个地王,拔高了土地均价。土地价格不断走高,开发商为了获得相应的回报,其产品价格也不会偏低。

第三从市场需求上讲,昆明的购房需求是存在的。2017年住宅类的商品房去化率最快,截止11月份销售828万方,加上12月份的备案数据,2017年全年住宅销售超1000万方,可见市场需求是很大的。而目前商品住宅的库存偏低,仅有6个月的去化周期。

第四从购房者看,在过去的2015、2016年本地购房者是主力,2017年省外购房者超过20%,有的楼盘甚至达到了对半的比例。可见外地购房者是很看好昆明市场的,因为昆明的气候、空气质量都很好,是一个宜居的城市,很多人会把昆明作为第二居所。还有就是高铁的开通,拉近了城市之间的距离,在昆明购房的客群需求在增多。

此外,昆明房价相比其他城市偏低,具备投资的价值,因为房子也具有投资属性所以购房者愿意买。这些原因导致2017年的昆明房价上涨,同时2018年的房价也会惯性的上涨。

云南房网:市场的需求量在不断增加,但新增供应也不少,今年供需方面的结构会不会发生变化?

梁彩霞:现在开发商的开发节奏加快,从拿地到销售差不多半年的时间。在2018年新增量的确会增加,但是2018的销售量也在增加。根据十三五规划中提到的城镇化率,昆明中心区的人口2018—2020年将预计增加38万人,每个人的人均面积增加5平米,所以需求量会增加。确实2018年的新增量会增加,但是目前库存就500多万方,加上新增人口,去化率也会增加。

云南房网:很多人都在讨论2018年昆明房价均价会不会涨到15000元/平米的问题,那您的观点是什么?

梁彩霞:均价的话,要从具体的区域来分析。2017年全年的商品住宅均价达到10598元/平米,昆明2018年全年的均价可能在12000元左右,主城区的话会在13000—14000左右。我觉得主城区的均价达到15000的可能性不太大,涨到13000是有可能。就具体项目来看,2018年的确会有很多楼盘的价格超过15000元,但均价涨到15000觉得有点高、有点非理性。

云南房网:面对不断上涨的房价,对购房者您有些什么建议?

梁彩霞:我认为购房者有两种:居住型和投资型。对于居住型的购房者要重点考虑配套(比如交通、教育配套),上班族可以考虑轨道交通沿线的楼盘;如果资金有限的话也可以考虑二手房或者小户型的房子,购房者可根据需求选择合适的产品购买。

而投资型的购房者一定要保持理性的态度。随着后期房地产税等相关政策的出台,很有可能产生冲击。同时,投资型客户还要考虑自身的资金问题,根据资金做出选择。若资金充足可以选择高端楼盘;如果资金受限可以考虑具有发展潜力的呈贡、太平、杨林等区域,但仍要以交通便利的区域为主。

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