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巫家坝房价将叫板一环 成昆明又一楼市高地

云南房网    严加琴    2017年12月30日 08:16   我要评论
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沉寂了5年的巫家坝开始觉醒了。今年10月,中国交建、中国铁建、保利地产三大央企,以及中南建设、云南景成集团拿下了巫家坝片区近500亩土地,沉寂了5年的巫家坝出现了第一个拿地高潮。值得一提的是,经过多次调整规划方案后的巫家坝“身价”也不菲,土地成交价已快赶上一环水平,普遍5000元/平米的楼面地价甚至高于一环内部分项目,算上其他成本费用,这批项目未来房价至少在1.5万-2万元/平米,和目前一环内的平均房价基本处于同一水平。

巫家坝鸟瞰图(图来源网络)

巫家坝鸟瞰图(图来源网络)

昆明城市重心南移,巫家坝地段优势凸显

从地理区位上来看,巫家坝处于昆明市主城区、呈贡新区和昆明空港经济区三角交汇的核心地带,是主城与呈贡新区的之间的重要功能节点,区域价值明显。自从巫家坝机场停用后,巫家坝片区在距离市中心数公里之处腾出了约4000亩可被重新开发利用的土地,加上周边整个片区的面积差不多有15000亩,而在最新版的巫家坝片区控制性规划中,区域规划面积更是高达28平方公里,不仅是昆明城市中心的最大可开发空地,也是国内省会城市中中央区域最大的可开发用地。

除了开发规模大外,巫家坝片区自身还具备较好的开发条件,原巫家坝机场跑道地形开阔平坦,不涉及土地征迁等过程,可快速进入开发阶段。周边汇聚了关上国际会展中心、世纪城等人口密集区,开发环境成熟;又有广福路、二环南路、昌宏路、彩云北路、飞虎大道等城市主干道汇聚,交通道路完善,开发前景看好。

巫家坝整体地价水平

巫家坝整体地价水平

区域规划多次修改 新规堪称“高大上”

地段好,昆明市也对巫家坝片区的开发寄予厚望,先后3次修改规划,最终于2017年 月出台了巫家坝整体发展蓝图。

根据规划,巫家坝片区规划总用地面积1091.11公顷,常住人口22万人,定位为昆明未来的城市新中心、是昆明未来的总部商务聚集区。区域内5条地铁经过,共设置13处轨道交通站点,地标建筑高度控制在400米以上,规划开设48所学校……从设计蓝图看,巫家坝可以说集中了昆明未来城建精华,不仅有昆明最高的地标建筑,还有最大的中央景观公园,最大的总部基地,以及规模最为庞大的地下城,等等。

总而言之,昆明市就是要从整体上将巫家坝建成为“高大上”的城市中央核心区,有了这样的定位,房价自然不可能低得了。

中交保利等央企追捧巫家坝  地价扶摇直上

新规出台后不久,片区土地便迎来首次大规模出让,吸引了中铁建、中交、保利地产等多企业的追捧。今年10月,巫家坝片区近500亩土地出让,包括中交建、中交地产、保利地产在内的三家央企,以及才入昆的中南建设、云南景成、云南正夏等房企都在巫家坝拿地,还有其他没有拿到土地的企业也表现出了在巫家坝拿地的欲望。

巫家坝最新规划图

巫家坝最新规划图

由于受到大企业追捧,巫家坝土地价格扶摇直上。10月份成交土地的单价达到1300-1700万元/亩,楼面地价约3375-5000元/平米。这样的价格不仅高于昆明其他新兴城区,而且已经接近目前昆明一环内的地价水平。

具体来看,昆明一环内苏家村城改项目即拓东郡地块成交价1985万元/亩,楼面地价约4079元/平米;云南城投竞得的弥勒寺城改地块每亩单价992万元,楼面价每平米约2156元/平米;华润悦府土地成交单价约960万元/亩,楼面价在2100-3000元/平米;俊发逸天峰土地单价为990万元/亩,最高楼面价也才3163元/平米。

当然,上述一环内土地价格并未计入拆迁投入,并不反映真实拿地成本,但即便如此,也可以看出巫家坝确实属于当前炙手可热的开发区域。。根据巫家坝片区普遍5000元/平米的楼面价,在综合土地成本、建安成本、税费、销售成本及开发商利润等方面费用后,未来巫家坝片区住宅均价至少在1.5万-2万元之间,部分高端项目可能售价会更高。

目前,巫家坝片区内在售的万科翡翠均价已达到1.5万元/平米,并且自上市以来去化良好,一直处于无房可卖的境地,足以看出市场对巫家坝片区的认可度。而巫家坝片区落地的多是些品牌房企,推出市场的多半是高端项目,价格也会更高。另外绿地、新城控股、宝能集团、融创等多家企业都有意进驻巫家坝片区,随着区域热度的增高,区域配套的完善,巫家坝房价还会跟着新一轮上涨,有能力叫板一环内房价。

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