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金地集团集权7年后放权 城市公司获权直接拿地

澎湃新闻       2017年09月12日 11:48   我要评论
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作为老牌标杆地产商“万保招金”成员之一的深圳金地集团在经历失速后一直试图重新回归一线梯队。这家今年刚好成立第30周年的老牌国企在第三方研究机构克尔瑞发布的《2017年1-8月中国房地产企业销售TOP100》排行榜中勉强挤入前十。而遥遥领先的三家公司(碧桂园、万科地产、中国恒大)前8个月销售已经突破3000亿元,体量接近于自己的四倍。

这意味着金地不得不做出更加积极的调整:8月30日,金地下发内部信,鼓励符合条件的城市公司“可直接拿地”,在此之前,金地提出用3年时间冲击年销售额2000亿元的目标,并相继做出系列人事调整、下发新的奖惩制度、给中层管理层加薪等措施,一个完整的扩张计划逐渐浮现。

集权7年后,兑现“放权”承诺

为新一轮扩张,集权7年之后,金地主动在集团权力的防线上撕开一道口子,授权地方直接拿地,但也同时设置了重重关卡,以至于集团可以在权力的收放上,掌控自如。

8月30日,金地发布内部邮件,宣布投资授权安排,“集团将结合城市公司在投资评审分类管理的实际执行结果和投资工作质量评估结果,对表现优异的城市公司逐步实施部分投资授权。”来自金地的内部人士解读为,部分城市公司获取直接拿地的权限。

“放权”背后,是金地新一轮的扩张需求。今年年初,在金地华东区域年会上,公司总裁黄俊灿喊出,3年内实现年销售2000亿元的目标,同时承诺会将更多的投资权限下放至区域公司。

金地集团总裁黄俊灿

金地集团总裁黄俊灿

此次“放权”即半年前承诺的兑现,这也是7年以来,金地地方公司首次获得投资权限。

事情追溯到2010年,这是金地集团和区域公司权力分割的分水岭,当年的房地产市场处于低谷,集团想要改变此前较为冒进拓展风格,却发现地方公司已是“诸侯割据”。最终,金地强行收回集团掌控大权,但这一权利回归以区域大将和集团多位高管的离职得以实现,代价惨重。

此后,金地结束“地方兵团”模式,重回“中央集权”模式。房企最核心的投资环节,几乎所有的决策权限均收至集团。

而为了避免重新回到区域独大模式,此次放权仍然有诸多限制。

比如,“放权”对象直达城市公司,并不是由区域公司统辖管理;第二,“放权”之后,最终的主动权把握仍在集团。上述来自金地的内部人士透露,集团最终判定城市当前状况是否适合授权,集团定期更新城市是否符合授权时机的判定。

另一方面,金地公布的投资工作质量评估方案中,投资成果仅占比45%,换言之,更多的考核标准来自于城市公司的日常工作,这些有助于集团对地方公司动向的了解和把控。

市场数据监控、土地供求信息监控、投资月报编制、季度投资策略、初判及可研报告编制等,日常工作占整个投资工作质量的55%。

此外,为防止地方公司的盲目扩张和急于求成,即使日常工作做的出色,集团仍有一票否决权。按照授权条款的要求,在评估分数基础上,城市2015年至今所获取项目下销售额承诺实现低于70%,集团可以不予授权。

投资额预算接近翻番

扩张的当务之急是拿地。授权邮件发出的同一天,金地发布了一份董事会决议,“根据公司发展的战略安排,董事会批准调整2017年度公司权益内土地投资总额为550亿元。”

有报道显示,在4月份的股东大会上,金地管理层对市场走势表达出谨慎的态度,将拿地金额控制在300亿元,比此前一年实际购置土地金额399亿元低了近100亿元。

此外,为了适应公司扩张,集团董事长凌克签发文件,宣布已经深耕城市可基于自身条件和需要设立总监职位、推行片区制、成立新业务部门;文件同时强调加强各区域的投资力量。

与此同时,金地调整土地储备策略,在坚持“深耕”已有城市的基础上,喊出“广拓”的战略,今年以来,新进入海南省海口、重庆等城市。

密集的动作之下,金地收获颇丰。9月5日,金地发布公告,前8个月,公司累计实现签约面积487.4万平方米,同比增长24.30%;累计签约金额902.7亿元,同比增长48.88%。

对比过三年的销售额,销售额的增加更为显著。2016年-2014年,金地分别实现销售额1006亿元、617亿元和490亿元。

金地公布的上半年业绩显示,期内,金地共获取32 宗土地,总投资额约 258 亿元,完成公司总投资目标的47%,新增土地储备445 万平方米。截止上半年,金地已进入全国 37 个城市,总土地储备3300 万平方米,权益土地储备1800万平方米。

完善激励:加薪,结果触发机制

为调动地方区域的积极性,金地给区域公司立下新的惩罚规矩、上调薪资,目标是区域公司和城市公司的高管们。

今年4月,金地启东一项全新的“结果触发机制”,如目标达不成,管理层不得不面临罚款、降级,甚至是调岗的风险。

具体而言,城市公司总经理需要对城市公司所有经营指标负责,主要包括土地获取、销售完成、利润完成和运营计划实现四个维度,触发一项,奖金扣除10%。

就扣罚结果看,土地拓展成为重中之重。在对城市公司总经理和投资分管领导的考核中,土地拓展连续两年未能完成任务,面临的后面不仅仅是扣罚奖金,还有职级下调。

同样被重视的还有销售目标。城市公司销售目标同比上涨幅度位于集团倒数5名的、公司销售额比自身前两年销售额没有增长的,且在当地城市市场排名比去年降低的,城市公司的营销分管领导则需扣罚10%奖金,第二年仍未达标的,则面临降级。

为更好的执行集团的计划,金地同时进行了数次人事变动,几乎是涉及到华东、华南、华东、东南等几乎全部的区域。

以东南区域为例,年初,东南区域地产公司董事长去职,而调往集团负责全球化研究工作,此前一年,东南区域的毛利率未16.34%,位于金地集团7个区域公司的末尾,也是唯一一个毛利率跌破20%的区域,期内,金地集团房地产业务毛利率为28.73%。

另有有知情人士透露,今年早些时候,金地给区域公司的中层管理者进行了一轮幅度不小的加薪,使得这部分人的薪水更具竞争力,从而减少单纯的因为薪水问题带来的人员流动。

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