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二手房交易 房主贷款没还清该怎么办?

房天下       2017年09月06日 10:38   我要评论
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在二手房买卖中,由于不少房子原来都办理了银行按揭,交易之前必须先由卖主还完银行贷款、解除房产抵押,房子才能办理过户手续。然而在实际交易中,有很多房主手头没有足够的资金来偿还银行贷款,所以就要去购房者用首付来帮助资金解押房产,然后再办理过户手续。这其实就是二手房交易中的“赎楼”,小编提示“赎楼”直接用钱款交易风险颇大。下面我们一起看看它到底都有哪些风险吧。

一、赎楼可能会面临哪些风险?

名列前茅、卖家不止有一笔贷款

你的首付出去了,房子的贷款可能还没还清。陷入两难境地,进,拿不到房子,退,收不回首付。

除了银行贷款,卖家有可能还将房屋做抵押借了别的钱。卖家拿到你的首付去还钱,但只是杯水车薪。

卖家挪用首付款

卖家并没有如约去办理解抵押手续,而是把钱用作他处,甚至会提出再给一笔房款去解抵押的无理要求。

最麻烦的是,业主因为没去解抵押而导致房屋被查封,因为查封房无法过户,好则耗时费力,差则钱房两失。所以,当房东提出要先付首付以便还清贷款解抵押的时候,买房的各位一定要注意了。

二、如果你特别想买这套房子,而房东也确实手头拮据,拿不出来来钱来解押房子,可以使用以下方法来解决:

1、中介垫资解押

房主先找到中介将银行的放贷还完,然后将房子卖给要买房子的人,收到钱以后他将资金还给中介。

在这个过程中,中介会收取卖房子的人一定的利息,一般几十万至上百万不等,哪怕几天,甚至十几天,都是要收取一定的手续费的。

由于中介也是帮着双方办理买卖房屋,所以中介掌握着双方的资金流向,对于中介来说垫付资金很安全。现在许多大点的中介都支持这种赎楼方式。

2、转按揭(即将贷款转移到买家身上)

转按揭是指在借款人出售作为抵押物的房屋,经贷款银行同意,由房屋的购买人继续偿还出售人未到期的贷款。

也就是说出售方若想有贷款的房子,需要将房子的按揭转给买方,让买方继续偿还卖方的按揭贷款。转按揭的手续流程相当复杂,存在同行转按揭和跨行转按揭的情况,这种方法在使用中受到很多限制,目前能做转按揭的银行很少。

3、再次贷款来缴清剩余贷款

卖家可以考虑用其名下的抵押物(如其他房产)向银行或者资金机构申请抵押贷款,以结清按揭贷款。等买家付了房屋全款之后再还清银行抵押贷款,但是需要利息或者手续费。

总之,如果不是熟悉的卖家或者知道卖家不可靠,买方尽量不要用自己的首付给卖家赎楼,因为买卖二手房较好通过资金监管来办理钱款交接,而赎楼是直接钱款交易,风险颇大的方式。这个风险能避免还是尽量避免吧。

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