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天津房价上涨争议多 二手房买卖 “案”中看明白

天津北方网       2017年09月06日 10:34   我要评论
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对于普通百姓来说,买房是一件大事,投入的是所有积蓄;买房又是一件喜事,生活环境有了新的提升,但有些时候,买房过程并非一帆风顺,买方与卖方之间,可能出现各种摩擦,让喜事成为闹心的事。近日,市二中院召开新闻发布会,通报该院近三年来“二手房”房屋买卖合同纠纷案件审理情况,在受理的案件中,卖方违约情形居多,占到了近八成,究竟是什么原因让买卖双方走上了维权之路?违约都集中在哪些方面?买房、卖房时都需要注意哪些事项?通过一个个案例记者进行了深入采访,希望能给那些正在为了房子打官司的人提供一些参考,也给那些正在准备买房卖房的人提个醒。

2015年43件

2016年92件

2017上半年232件

房价上涨争议增多

2015年市二中院房屋买卖合同纠纷案件收案共43件,2016年收案为92件,2017年上半年收案骤升为232件。这些案件均是城镇区域内国有土地上的“二手房”买卖,不包括公产房、企业产房屋和其他的商品房买卖。市二中院民四庭副庭长李静说,“二手房”交易过程漫长、手续繁琐,稍不留意就会陷入纠纷,再加上合同细则不够明确,更容易使双方当事人采取“对簿公堂”的方式解决问题。

从去年年初开始,本市房屋交易市场火爆,居民购房意愿强烈,“二手房”市场交易频次增加,房屋价格也随之上涨。从市二中院受理房屋买卖合同纠纷案件的数量以及所占比例上来看,也均从去年下半年开始陡增。房屋交易频次增加、房屋价格上涨之后,争议也不断增多。

卖家违约居多

受理案件中,大多为买方发起诉讼,卖方违约情形居多。经对相关案件进行统计、分析,2016年至2017年上半年,市二中院受理的此类案件中80%为买方起诉,主张继续履行合同或主张卖方违约,要求赔偿违约损失。仅20%为卖方起诉,主张买方违约,要求解除合同及赔偿。而从判决认定的违约方来看,认定卖方存在违约情形的达76.30%;认定买方存在违约情形的仅为10.37%;其余案件未判定违约责任。据李静分析,卖方违约不乏因房价上涨过快,觉得前期价卖低了,后悔了,不积极履行合同,导致买家起诉,或是自己主动找个理由想解除合约。

五种违约情形

完整的房屋买卖交易过程中几个重要的环节不可或缺:居间合同的签订、定金及首付款的交付、备案合同的签订、房屋贷款的申请及批准、房屋过户登记手续。买卖双方在居间合同签订之后至过户登记办理完毕之前,均存在违约的可能。

据有关法官分析,违约情形主要有以下几类:签订居间合同后,一方明确表示不继续履行合同或者不配合签订备案合同;买方在合同约定的时间内未交付首付款或者延迟交付;备案合同签订后,卖方不配合买方办理房屋贷款;买方申请房屋贷款未获审批,导致违约;买方房屋贷款审批完毕或者现金支付购房款后,卖方不配合办理房屋过户登记手续。

在诉讼时,原告方请求继续履行的占38.51%,请求解除合同并双倍返还定金或支付违约金的占29.63%,请求赔偿房屋差价损失的占17.03%。

房屋买卖合同纠纷案件

案例1

备案合同违约责任不明确

居间合同同样具有法律效率

李某某与董某某房屋买卖合同纠纷一案中,卖方以买方未按照合同约定的时间向其支付购房款项为由,起诉要求买方协助其办理《天津市房产买卖协议》的注销备案手续,并支付违约金。针对违约金数目,由于《天津市房产买卖协议》没有明确说明,遂双方请求法院判决。

经审查,法院认定买方存在违约行为,但双方未在备案合同中对违约金数额进行约定,只在《居间合同》中明确约定。因此,法院根据双方签订的《居间合同》中对此违约责任明确约定为“支付房屋成交价10%作为违约金”,据此确定买方违约并支付相应违约金。

李静说,很多买卖双方,到房管局签订了备案合同,就认为之前双方签订的居间合同不具有法律效率,其实不然,《天津市房产买卖协议》内容较大程度上承继了双方之前签订的《房屋买卖居间合同》或《房屋买卖合同》的内容,对于《天津市房产买卖协议》中未约定,在《居间合同》或《房屋买卖合同》中约定的内容,双方仍应遵守。如果说《居间合同》或《房屋买卖合同》与《天津市房产买卖协议》在违约责任上不一致,以最后签订的合同为最终考量标准,因此说,买卖双方若是对最初签订的居间合同约定内容有改变,可以在备案合同中进行变更。

案例2

买家想买卖家不配合

完成付款义务合同应继续履行

张某、甘某某与陈某某房屋买卖合同纠纷一案中,买卖双方签订《天津市房产买卖协议》之后,共同到银行申请办理贷款,该笔贷款已经银行审批同意贷款,但随后因卖家不配合,买家办理不了房屋产权转移手续及房屋抵押手续,贷款未能发放。买家诉讼要求卖家继续履行《天津市房产买卖协议》。

法院经审查认为买卖双方签订了《居间合同》和《天津市房产买卖协议》后,买方已经依约完成了给付定金、缴纳首付款、申请银行贷款的义务,已经履行了合同的主要义务,银行贷款的发放需要买卖双方前往房屋主管部门办理房屋过户及抵押手续,卖方应予配合,故支持原告诉讼请求。

李静说,买卖双方已经签订《天津市房产买卖协议》,且基本完成付款义务的,这里所指的基本完成付款义务是指已支付全部房款,或支付首付款后,购房贷款已经审批完成,买方可以要求卖方配合办理房屋过户登记,这是卖方应履行的义务。

案例3

卖家起诉买家银行贷款未获审批

合同标注一次性补足现金房子也能买成

张某与孟某某房屋买卖合同纠纷一案中,卖家以买家贷款未获审批为由,诉讼请求解除合同。审理时,买家表示在办理完按揭部分贷款后,因卖方不予配合,公积金贷款未完成审批,根据双方签订的《天津市房产买卖协议》,上面明确标准了,当银行贷款未被审批时,买受人可以一次性补足全部房屋价款,房价的总额不变,买家也确实将剩余房款一次性支付至监管账户。

法院经审理后认为,虽买方贷款未获审批,但双方合同约定可以改为一次性付款,且买方已完成房款支付义务,对于卖方提起的解除合同的诉请不予支持。

李静说,在买卖合同上,一定要对银行贷款若是未获审批作出明确说明,因为贷款能否审批下来有很多不确定的因素,对于买房者来说,若是买房意愿强烈,在自己能够承受的范围内,可以约定贷款未获审批,愿意一次性现金支付剩余房款,当然对于给付时间也一定要留出充足时间。相反,如果卖方急于卖房获得现金,也一定要在合同中约定,如贷款未获审批,有权解除合同。

案例4

房价涨了卖家后悔不卖了

根据房屋涨幅差价可以索要经济赔偿

冯某某与张某某房屋买卖合同纠纷一案中,卖方与买房签订合同,随后房价上涨,卖家想毁约,买家遂诉讼请求卖家赔付一定的经济损失。在庭审过程中,双方确认了违约时间点以及违约时房屋的价格,法院以此确定了房屋的涨幅差价,并以差价的70%作为买方的损失予以支持。

李静说,因一方不履行合同或履行合同不符合约定给对方造成损失的,另一方可主张赔偿损失。这里所说的“造成损失”主要是指房屋价格的涨跌差价,可以通过当事人协商确定、比照相类似房屋成交价或专业机构评估确定。法院结合房屋价格涨跌差价、房屋所处区域情况、合同的履行情况、违约方对于房屋涨跌情形的预见能力、当事人的过错程度的来综合确定。

案例5

首付涨了买家诉讼解除合同

受政策影响房子买不成卖家应退还定金

李某与张某某房屋买卖合同纠纷一案中,买方与卖方签订有《房屋买卖合同》,在合同签订的当日,买方给付卖方定金20000元,后因天津出台新的购房调控政策,导致买方的首付款数额由300000元提升至552000元,买方以无力继续履行合同且该原因不能归责于买方为由要求解除双方签订的《房屋买卖合同》,并由卖方向其退还合同定金20000元。

法院经审查认为,按照天津新的二套房信贷政策,买方应当支付的首付款比例将不低于总房款的60%,首付款支付比例和支付数额都发生了较大幅度的提高;且考虑买方的实际家庭生活情况,支付552000元首付款确实超出了其实际支付能力。经综合考虑认定此情形属于因受房地产调控政策的影响导致买方不能继续履行合同的情形,非归责于买方,故对其请求解除合同并返还定金的主张依法予以支持。

李静说,因受限贷、限购、禁购等房地产调控政策的影响,合同确实无法继续履行的,属于因不可归责于双方当事人的情形导致的合同不能履行,当事人请求法院变更或者解除合同的,法院可结合案件的实际情况予以变更或解除。当事人解除合同以后,卖方应当将已经收到的购房款或定金返还,买方应将接收的房屋返还。

记者手记

谁都想卖高价房,谁都想买低价房,站位不同,难免会产生“房子卖低了”“房子买高了”不平衡心态,既然当初签订了买卖合同,双方就应信守契约,诚信对待。对于中介机构,也应诚信服务,多为买卖双方着想,用诚心为买卖双方之间架起牢靠的桥梁,这样赚得的佣金,拿到手里,心里也踏实。房子是一家人的归宿,更是一个家庭倾注了一代甚至两代人的心血购买的,在买卖的过程中,无论是买家、卖家还是中介机构的服务人员,当我们诚信相待,多一分理解,就会少一些摩擦。

法官解答争议问题

在“二手房”买卖纠纷中,如何界定合同继续履行的条件、房屋差价损失能否得到支持、房地产调控政策能否作为解除合同的理由等问题一直备受争议,在审理此类案件时,法院遵循什么原则进行审理?李静一一作出了解读。

问题一:判决继续履行合同的标准如何界定?

李静说,法院的原则是,支持守约,鼓励诚实守信。对于当事人要求继续履行合同的案件,已签订《天津市房产买卖协议》且已基本完成付款义务的,一方拒绝履行产权过户、交接房款、交付房屋等后续合同义务,另一方主张继续履行合同的,除符合《合同法》第110条规定情形(法律上或者事实上不能履行;债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高;债权人在合理期限内未要求履行)以外,一般予以支持;已签订房产买卖协议或与房产经纪人签订的包含居间内容的房产买卖协议,但尚未签订《天津市房产买卖协议》的,一方拒绝履行合同义务,另一方主张继续履行合同的,除符合《合同法》第110条规定情形以外,综合房地产行政主管部门意见、合同履行进度、款项交付情况、房屋实际状态等因素,确认是否具备继续履行的条件。

问题二:房屋差价损失是否能够得到支持?

李静说,此类案件要看实际损失,综合审查判断。对于实际损失的确定,按照《合同法》第113条规定,损失赔偿额包括合同履行后可以获得的利益。一方违约且发生房屋价格涨跌情形的,涨跌差价属于合同履行后可以获得的利益或实际损失,实际金额的确定应结合所处区域实际情况、守约方的履约情况、违约方订立合同时对房屋涨跌情形的预见能力、当事人的过错程度等因素综合进行判定,最低额度不应低于房屋价格涨跌差价的50%。

对于房屋价格涨跌差价的确定,能协商确定的,首选协商的方式处理。协商不成的处理原则为:1.原则上可比照最相类似房屋的市场成交价与买卖合同成交价之差确定房屋涨跌差价;2.无最相类似房屋比照的,可通过专业机构评估确定房屋涨跌差价。认定涨跌差价的时间点应以守约方的请求为基础,结合合同约定的履行期限届满之日、违约方的违约行为确定之日、双方是否及时采取措施防止损失扩大、涉诉房屋的具体涨跌情况等合理确定。

问题三:房地产调控政策能否作为解除合同的理由?

李静说,政策影响,可以变更解除。随着本市住房限购及房贷政策的不断调整,许多原本具备购房资格的人不能继续购房,引发“二手房”买卖合同纠纷诉讼。对于因政策导致合同确实无法继续履行的,一般认定属于不可归责于当事人双方的事由导致合同不能履行,当事人据此请求人民法院变更或者解除合同的,人民法院应当结合案件的实际情况准予变更或解除合同。因前述原因,当事人解除合同后,出卖人应当将已经收到的购房款或定金返还给买受人,买受人应将接收的房屋返还给出卖人。因解除合同造成的损失一般情况下应按照公平原则由双方分担,如因一方当事人过错导致当事人利益严重失衡,损失方要求加大对方承担比例的,可酌情予以支持。

如何避免买卖纠纷

常年处理房屋买卖合同纠纷案件,李静还梳理了一些在房屋买卖时双方的注意事项。

买家

选择可靠中介

如果选择中介,要选择正规的、有一定信誉度的房地产中介机构作为二手房交易双方资金、房屋交割的居间方,确保交钱后能顺利过户,过户后房与款两清。必要时可查阅中介机构应具备的“两证”,一为工商部门颁发的营业执照,二为房屋土地管理局颁发的中介代理资质证书。

核实房屋信息

认真查看房屋产权证,看产权证上房主姓名与售房者身份证是否一致,有无其他共有人,若是多人共有,买家应当核实全部共有人的意见。还要知晓二手房是成本价房还是标准价房或者是经济适用房,产权性质的不同牵涉到销售过程的复杂程度,也影响后期贷款是否能顺利审批。此外,了解房屋是否有出租情况,是否允许买卖,查清房子是否被法院冻结或被抵押。

签订合同多注意违约责任

房屋交易,双方都要签订一份合同,关键性承诺应体现在合同中,不能以口头约定代之,因为口头约定在一旦发生纠纷时不受法律保护。合同的必备条款主要包括:房屋面积及附属设施、价款及给付方式、土地使用年限、房屋交付期限、违约责任的承担方式等。其中,在价款给付时间上,要给自己打出富余量,很多案件就是因为银行审批贷款时间超出了约定时间,导致卖家起诉违约。还有就是违约责任一定要仔细看清,对于自己不利的,要提出主张,宁可房子不买了,也别为今后埋下隐患。此外,签订合同一定要与房主本人,即使是夫妻一方为另一方代办,也需要签订委托书。

定金不退订金可退

买房看合同时,一定看清是交的定金还是订金,一字之差,承载的法律意义却大不相同。定金是在合同订立或者履行合同之前支付的一定数额作为担保。定金的款项是退还不了的。定金交纳的数额不应超过主合同标的额度的20%,也就是说,当对方索要更多的定金时,可以直接提出异议,当场回绝。而订金,从字面理解,“订”的含义是订立、预定的意思,“订金”实际上仅具有预付款的性质,并不具有担保性质,在合同还未得以履行的情况下,不论是给付一方当事人违约,还是接收方违约,预付款都要原数返还。

卖家

出售房子不要全权委托中介

卖方卖房,一定要还清房贷,在无法自己还清贷款的时候,往往就会找中介和担保公司先垫资,但是这个时候往往会出现各种各样的交易纠纷,尤其是全权委托中介来办理的话,中介可以不经过卖方的同意,便可随意处置房屋的买卖行为。

出售正在出租的房屋要注意

卖方如果想卖正在出租中的房子,一定要向租房者告知房屋出售的事宜。因为租房者有权优先购买自己所租的房子,如果房东要出售该房产就必须要和租房者商议好,租房者如不打算行使权力优先购房的话,则需要租房者出具声明书来证明自己放弃该项权利。这样,才能进行房屋的出售和交易,否则如果租房者在交易过程中提出要买房的话,那么其有权利要求卖方和买方解除合同的。

发现违约要及时提出异议

无论是对买家还是卖家,在签订合同后,若是发生对方未按合同约定履行,应及时提出异议,事后主张,法院不支持。市二中院审理的一起案件,买卖双方已签订《天津市房产买卖协议》,且买方已缴纳首付款,剩余房款已获得银行贷款审批,在办理房屋过户手续前,卖方以买方未按照《房屋买卖居间合同》中约定的时间支付首付款为由,请求解除合同。法院最终审理认为卖方未对买方未在约定时间内给付首付款立刻提出异议,还与之办理了贷款等后续相关事项,事后要求解除合同,依据不足,不予支持。

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