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按黄奇帆的理论,昆明几乎所有房地产指标都不及格

云南房网    巴塔客    2017年06月02日 16:11   我要评论
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端午节前,一篇黄奇帆谈房地产的讲话在网络上爆炒。黄奇帆是现任全国人大财经委副主任委员,当年在担任重庆市市长时,对房地产调控颇有心得,重庆也是全国惟一一个在经济增长保持高速度的情况下,房价仍旧保持稳定的城市案例。

黄奇帆关于政府如何调控房地产的理论,过去早有报道,只是在前些天的这篇演讲中,做了更全面的概括。黄的理论并不复杂,无非是说一个城市的房地产投资、房价、各种物业类型的开发量等,都要保持合理的数字和比例。可是说来容易,现实中却几乎没有几个城市能真正意识到并做到,要按照黄奇帆的房地产理论,昆明几乎所有的房地产指标都不及格。

昆明商业时尚地标

黄奇帆说,一个城市的房地产投资,最好不好超过GDP的六分之一(约16.67%)。昆明2016年GDP总量为4300亿,要按这个标准,去年昆明的房地产投资不应超过717亿,但实际上却达到1530亿,占GDP的35.6%,超出一倍还多。

事实上,不仅去年昆明市房地产投资居高不下,从2013年以来,昆明市房地产投资占GDP的总量就一直高于35%,远超黄奇帆认为较为合理的六分之一(16.7%),其中2014年甚至达到惊人的40%。

黄奇帆还说,一个正常的城市,每年固定资产投资不要超过GDP总量的60%,否则就不可持续。可是昆明已经连续多年超过60%,去年这个比例甚至达到令人咋舌的90%。如果黄奇帆的理论成立,昆明这种房地产一家独大的模式显然是不可持续的。

再看写字楼,黄奇帆认为一般中等以下城市每2万元GDP需要1平方米写字楼,像上海这样的大城市,每4万元GDP建1平方米写字楼也就够了。昆明算是大城市,但又不及上海,就按每3万元GDP需要1平方写字楼来算吧,根据昆明现有GDP总量,最多也就需要1500万平方米左右的写字楼。这当然是包括以往存量,以及各种自建办公楼乃至不那么符合标准的商业办公用房。可是现在昆明有多少写字楼呢?由于昆明市并无存量写字楼面积的统计,准确数字很难得出,但考虑到昆明市现有近500万平方米的库存,加上历年开发的面积,肯定是远超1500万平方米的。

至于商场数量,黄奇帆也有计算依据,即每2万元社会零售额需要1平方米商业面积,2016年昆明市社会零售总额2310亿,应该只需要1150多万平方米的商业面积,但根据一家名为睿意德的机构发布的报告,截至2016年底,昆明已开业和在建未开业的购物中心总面积高达2300万平方米,超过黄奇帆认为的合理上限足足一倍,这还不包括数量庞大的社区商业。

我们都知道昆明房地产行业不太健康,但所有指标都不太健康甚至严重不健康的,在全国恐怕也不多见吧。

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