建纬（昆明）律师事务所/孙可、邓璐瑶

　　房律师昨晚做了一个梦，梦见大街小巷尽是形态万千的城市综合体，醒来竟然满头冷汗。由于城市综合体的较高商业价值，各大开发商均看重这种大型项目，但城市综合体作为一种新兴房地产开发形式，其所涉及的法律问题尚没有一部专门的法律作出明确规定，若在这类项目上产生纠纷应如何处理？风险又当如何规避？

　　城市综合体基本具备了现代城市的全部功能，所以也被称为“城中之城”。正因为城市综合体的这种多功能特性，项目的共有部分划分、使用、收益和管理等方面的问题显得尤为突出。

　　不过，好在《物权法》和配套的两个司法解释已经颁布并实施，为解决上述问题提供了一定的法律依据。房律师正在潜心研究之时，电话铃声响起，原来是刚签下的顾问单位有事相商，正是需要解决与城市综合体相关的法律问题。房律师不由得精神一振：该来的终于来了！

　　不一会儿，房律师到达客户单位，简单的寒暄过后开始进入正题。

　　“房律师，是这样的，我们公司最近拿下了一个城中村改造的项目，经过可行性研究，专家建议我们在这块地上建一个城市综合体，但是这类项目我们之前没有做过，不知道城市综合体与普通住宅或者商业地产相比有些什么特殊的法律风险，所以希望能从你这里得到一些建议。”客户简单说道。

　　“现在许多的开发商热衷于建造城市综合体，大部分看中的是市场的整体发展和商业价值。单就法律方面的问题来说，还是不少的，也是比较特殊的。”房律师悠悠地开了一个头。

　　“哦？那具体有些什么问题呢？”

　　“公司一直做地产开发项目，对于《物权法》及相应的司法解释都是比较熟悉的，但您可能没有发现这些法律法规里面所做的规定大部分都是针对商业性住宅和经营性用房。比如说对于建筑物区分所有权的规定，《物权法》以及司法解释主要考虑了住宅小区的相关问题。如果适用于城市综合体这样的存在多种业态的复合性项目，还存在很多需要进一步明确的法律问题，而其中关于共有部位如何使用和管理问题是需要重点关注的。”房律师继续说到，“《物权法》中只笼统说明业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。那么专有部分和共有部分的具体划分就关系到了业主的切身利益，对业主来说就非常重要了！而在最高院建筑物区分所有权的司法解释中具体规定了建筑区划内符合一定条件的房屋、车位、摊位等特定空间应当认定为专有部分，这个问题如果只是针对单纯的住宅小区或者单纯的商业地产还是比较好解决的，但是城市综合体中这个问题就变得复杂了，例如：城市综合体中的建筑区划应当如何划分？司法解释中的‘房屋’指的是整栋建筑物。那么在城市综合体中什么是一整栋？这在纠纷产生的时候可能就会成为争议的焦点。”

　　客户点头称是：“是啊，复杂的业态带来了复杂的问题。”

　　房律师问道：“请问这个项目的综合体结构大致会是什么样子？”

　　“大致是环形结构，六栋楼组成一个大的建筑物群。”客户回答。

　　房律师点点头，若有所思地说道：“法律规定的整栋建筑并没有具体到何为一整栋，到时候建筑区划到底是按照每栋进行划分还是按照整个建筑物群进行划分，是我们需要解决的重大问题之一。为了避免类似的风险，我们要早做功课，不能等到纠纷发生了再来处理。例如说，要在所有房屋销售合同和房屋租赁合同中对于哪部分是共有和哪些是专有明确约定，对于建筑区划如何划分、以何单位进行计算要提前考虑清楚并写进合同和临时管理规约当中。除此之外，不能忽略的还有专有部分的使用和收益的约定等。”

　　“房律师想得还是很周到啊，除此之外呢，还有其他问题需要事先考虑的吗？”

　　“还有就是车库和车位问题。现在的私家车是越来越多了，业主在购房时自然会考虑到停车问题，而供不应求所产生的纠纷目前也越来越多了。《物权法》只是规定规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要，司法解释作出进一步规定，建设单位应当按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主。配置比例问题在住宅小区中会比较简单，但是，在包括商场、写字楼、餐饮、娱乐等用途的城市综合体中，这个配置比例到底应当如何确定？这又是容易发生纠纷的一个点，所以对于车位、车库的处置方面务必在签约时明确进行约定。”