近几年来，全国掀起了商业地产的开发风潮。昆明也不甘落后，借城市扩容之机，涌现出一批购物中心、城市综合体等商业地产。群雄逐鹿的争夺背后，不少项目在有意或是无意的吸取一线城市中成功商业项目的运营理念及招商方式，“向外看”时立足本土，完成传统商业模式的升级换代。

　　一线城市商业地产“吸金”能力强

　　相信很多从事过商业运营的人，都不会忘记天河城。这个广州最成功的商业项目，是集购物、美食、娱乐、休闲、商务于一体的大型购物中心。从1998年起，天河城商铺的出租率一直保持在100％。而2004年12月9日试营业的深圳万象城购物中心，开业后的第一年人流量达到2000万人次，销售额达15亿元。时下，这个购物中心不仅成为深圳繁华商业的一张名片，也在短短几年时间改变了深圳人的生活、休闲、消费方式。

　　一般来说，一个商业项目需要2至3年的市场培育期，而天河城与深圳万象城购物中心在第一年就实现了赢利，且90%以上的租户都赚了。它们的成功，让很多开发商在惊叹其“吸金力”的同时，也对商业地产的价值有了新的判断。于是，昆明部分开发商纷纷“向外看”，学习并提升其商业运营方式。

　　商业运营理念可以学习不能照搬

　　“商业地产的运营理念可以学习借鉴，但一味的模仿及照搬，显然是不合适的。毕竟每一个商业地产的地段、规划条件不同，每个城市的消费能力及商业环境不同，项目的定位及运营方式也有着很大的区别及变化” 昆明百大集团商业管理有限公司董事、总经理梅永丰表示。

　　梅永丰分析，天河城可以看作是全国最早的Shopping Mall。许多人看到了它的成功，便去学它，可是没有看到它成功的核心因素，只是学它的表面的硬件的东西，结果吃了苦果。其实天河城的成功，本质因素是它的只租不售，这恰恰是Shopping Mall运营的关键。深圳万象城不同于传统的零售物业、百货公司，业态组合中有40%的零售、20%的餐饮、20%的休闲娱乐。它的成功，离不开精准的定位与业态的合理划分，也离不开当地消费水平的支撑。

　　昆明商业地产开发要立足本地走出特色

　　一线城市的商业地产开发的热潮，同样也刮进了昆明这个二线城市。随着昆明城市化进程的加速，昆明商业地产格局也从传统的三市街商圈开始往外拓展。从去年开始，实力大学城商业中心、昆明螺蛳湾国际商贸城等项目成功将本土商业地产的外延拓展至呈贡新城；广福商业中心、南亚风情·第壹城等项目现身，加速南市区商业变革；俊发中心、欣都龙城的出现则为北市区向区域副中心转型献力；西市区，沃尔玛入驻腾辉商业广场，正大紫都城、启鸿·假日城市等项目庞大的商业体量，推进区域商业进程发展。而东边，目前仍是建材及汽车等专业市场聚集地。

　　这批于去年开始涌现出来的地产项目，在业态规划及商业运营理念上有了创新及变革。更重要的意义还在于，其在操作商业时的视野已经跳出了项目本身，不再是过去“住宅＋底商”的简单模式，更集中于表达辐射区域内数十万消费人群的功能性。时下已经开盘的南亚风情·第壹城，就以 “一站式购物、一站式休闲、一站式娱乐、一站式商务”理念规划建设现代城市商业中心。开业近三个月的顺城王府井购物中心也以其“餐饮、娱乐、卖场、休闲的都市聚合型商业物业聚集了不少人气。而西市区的正大紫都城，在继承了正大电子城多年商业人气的基础上，将打造一个集商务、金融、休闲、娱乐、购物为一体的商业中心，形成西市区商业辐射源。

　　看来，众多商业地产项目的汹涌放量，将成为主导昆明商业地产发展的最重要力量。它为消费者提供了丰富的选择空间的同时，也带来了巨大的市场竞争和压力。

　　业界视点

　　商业地产运营须把好五道关

　　记者在调查中也发现，在很多商业物业开发过程中，有不少开发商对商业地产特性的把握存在偏差，盲目套用住宅的开发模式或是直接套用国内外发达大城市商业项目的模式来进行操作，导致出现招商不利或资金回收慢、业态同质化、定位偏差等问题。如何理性规划，突破瓶颈，是昆明众多商业地产的主要课题。

　　曾操作过广州天河城、北京搜秀城和成都地铁整体商业等项目的昆明百大集团商业管理有限公司董事、总经理梅永丰表示，商业地产运营需要注意五个问题：一、通过深入有效的市场研究做出定位和业态规划，并且在项目定位探讨阶段接洽目标商家来验证初步定位和业态规划； 二、主力店招商要先行，确定主力店后完善业态规划然后再开工； 三、招商过程中要先招主力店和次主力店，再全面招商；四、整个商业地产项目运作一开始就应有专业经营管理团队介入，共同探讨定位、业态规划、招商、租金水平以及经营管理等；五、靠强大的长期经营能力来获得长期高收益已成为许多地产商向往的模式。

　　本期的专题中，记者也将邀请商业运营方面的高手，为你剖析一线城市与昆明部分典型商业地产的特点，从其运营模式等方面提一些意见及建议。

　　案例解析

　　五大商业地产项目各领风骚
　　
　　专家：昆明理工大学建筑工程学院房地产经营管理教研室主任  邓晓盈

　　昆明百大集团商业管理有限公司董事、总经理  梅永丰

　　深圳万象城购物中心：一站式消费中心

　　位于深圳深南路的万象城购物中心，是集零售、餐饮、娱乐、休闲、文化、康体等诸多元素的一站式消费中心。该项目总建筑面积达18.8万平方米，于2004年12月9日试营业，其开业后的第一个整年——2005年，销售额就达到15亿元，一度成为商业项目的奇迹。

　　邓晓盈点评：深圳作为国家的经济特区，在商业方面，对昆明本地商业有一定的借鉴性，但不是照搬它的模式。目前昆明也有众多一站式购物的商业地产，但大多扎堆于一个地段，业态同质化现象严重。破局之道在于从客户定位上、业态方面走差异化之路。

　　上海恒隆广场：中国顶尖时尚高地

　　恒隆广场位于上海南京西路，自2001年7月14日开业以来，已经成为中国乃至世界的时尚高地。该项目主要由商业及写字楼组成，总楼面面积约21.14万平方米，云集了来自世界各地顶尖时尚品牌，是上海品牌时尚发布地之一。

　　邓晓盈点评：高端消费商业的出现，是针对市场需要，进行的定制开发，这取决于当地消费水平、消费群体层次、消费习惯。昆明定位为休闲城市，聚集了众多层次的消费人群。此类定位过于高端的商业地产在昆明运作还不恰当。

　　南亚风情·第壹城：昆明首个Street Mall

　　南亚风情·第壹城位于昆明滇池路，项目建筑面积约97.8万平方米，仅商业零售和酒店面积就达35.26万平方米，将打造昆明第一个真正意义的Street Mall。商业业态包括上万平方米的零售商业、5万平方米的五星级酒店、9.6万平方米的商务办公、4.3万平方米的SOHO 公寓、24.6万平方米的住宅等。项目立项之初，引进了豪廷酒店及保利影院等6大商业巨头的设计和经营团队，实现了6大项目主力店的定制化设计。

　　邓晓盈点评：项目众多业态的组合，对以居住和旅游休闲为主的滇池板块进行了商业方面的弥补，滇池板块庞大的人群与辐射的行政资源，也对该项目起到了强而有力的支撑作用。主力店采用定制式的商业运营手法，为前期招商聚集了不少人气。

　　螺蛳湾原址升级重建项目：昆明老商圈的“品牌效应”

　　位于昆明市环城南路的老螺蛳湾市场将升级为一环路旁最大超大型商业综合体。占地约800多亩，总建筑面积200万平方米，预计投资300亿元。该项目将由购物中心、主题卖场、大型百货、大型超市、大型主题店、大型餐饮娱乐、五星级影院、主题公园、写字楼、星级酒店和高尚住宅组成，停车位总数将达上万个。其中商业体量占比2/3，酒店、写字楼、住宅等占比1/3。

　　梅永丰点评：老螺蛳湾地处昆明的老商圈，无论对于昆明，或是南亚、东南亚而言，都具有一定的“品牌效应”。老螺蛳湾的人流量、购买率和成交率，与昆明老商圈其他项目相比有过之而无不及。该项目的升级重建导致商业业态在规划及定位、档次方面有了很大提升。而多年来，消费者对其形成的购物习惯，将对该项目未来商业的发展形成有力支撑。

　　欣都龙城：昆明首个“地铁上盖物业”样板

　　欣都龙城位于昆明北京路与北辰大道交会处，总占地面积84.99亩，是大型的城市综合体复合型楼盘。项目分为财智中心、V.C Park、创享生活寓所三大类别，是个集精品购物、娱乐、休闲和餐饮等相结合的新商业组合。轻轨二号线站台在此预留出入口的设置，是昆明首个“地铁上盖物业”的样板。

　　梅永丰点评： 10余年的发展让北市区形成一个居住人口密度较大的生活区，保守估计50万的居住群体所爆发出来的消费需求，为商业地产的运营奠定了基础。有了片区需求作铺垫，欣都龙城项目在招商时可多引进一些适合片区居民消费的商业业态。如中高档的餐饮、母婴用品店等。