——专访欣都龙城营销总监胡梦

　　文/陈柏春

　　欣都龙城为什么还不开盘？相信业界不会就此不问。

　　2009年的楼市烈火来得那么猛烈，那么强劲，以至于好多项目楼盘都争先开盘，开发商都相信，但凡能赶上这趟车，无需过多包装就能赚个盆满钵满，以至于业界流传，2009年只要是会按计算器的都能卖房，销售之火爆可见一斑，当然“冒死开盘”的“无证楼盘”也能说明这个问题。但是北市区最为关注的，城市综合体项目欣都龙城为何在2009年悄无声息，按兵不动呢？带着这些疑问，云南房网专访了欣都龙城营销总监胡梦。

　　云南房网：欣都龙城什么时候开盘？为什么不借势火爆的09年开盘？

　　胡梦：本来预计是今年年底，但公司从项目整体上考虑，预计将在2010年中旬对外发售。之所以没有在2009年开盘，主要有两个方面的原因，一个是因为项目地下部分与轻轨2号线的对接施工还没完成，另外一个是因为商业与住宅、写字楼的连动开发，公司本着负责的态度，在销售之前，必须要确定商业主力店、入驻商家等，欣都龙城是择商而不是简单的招商，要与欣都龙城城市综合体的定位和品牌契合。

　　云南房网：欣都龙城的亮点是什么？项目主要由哪几部分构成？

　　胡梦：项目最大的亮点就是城市综合体的定位，这也是北市区真正意义上的城市综合体项目。整个项目分为三大业态：第一部分是将近10万平米的商业体量，包括已经签约进驻的麦德龙的主力店，还有另外一个15000平米的主力店，它们将形成欣都龙城的双核心主力店。其它商业都为街区式商业，这些商业部分所走的路线并不是以高端来定位，而是立足于完善整个北市区的配套，集饮食、购物、休闲、娱乐为一体的家庭式消费商业。

　　第二个业态就是商务写字楼，欣都龙城的186财智中心是昆明北市区，目前审批通过最高的一栋写字楼，总高度是186米高，地上47层、地下3层。我们的定位就是要把186财智中心，打造成为相对高端的商务写字楼。为此还将配备一个、多个多功能、能任意组合的大型会议中心，以满足不同企业的商务需求。同时还配备了高速电梯、酒店式大堂、商务中心、健身房、商务会所等为入驻企业提高全方位服务的硬件设施。在项目软件管理方面，比如门禁系统，一人一卡、固定时间送水，访客拜访等细节方面做了很多考察，把写字楼做成像地铁入口那样刷卡进入，既保证了写字楼内的安全，同时也避免了很多不相关的人员在楼里游走，从硬件及软件两个面有效提升186财智中心的商务写字楼品质。

　　第三个业态就是公寓住宅部分，我们所赋予公寓的是城市的价值，就像曼哈顿一样，周围都是林立的高楼和十分繁华的商业，让生活充分感觉到便利。另外一方面，除了项目自身地上、地下配备的2000多车位外，还将在项目旁建设一个八层的立体车库，充分满足项目各业态的车位要求。在公寓延展性方面，就北市区没有大型酒店配套的情况，在项目公寓部分规划了一个酒店式公寓，聘请专业酒店管理公司来运营管理，以此来完善整个项目配套。

　　云南房网：你觉得欣都龙城在北市区扮演着一个什么角色？

　　胡梦：第一，服务的角色，就是为整个北市区完善配套，服务北市区。第二，通过树立一个商业、商务形象，有效提升整个北市区“城市副中心”的形象影响力。

　　云南房网：今年的楼市是否会延续09年的楼市火爆？为什么？

　　胡梦：不论从整个中国还是从昆明来看，房价都出现了一个不正常的上涨。房价过高所导致的就是民生问题，这也是为什么房价成为了全国讨论的重要话题。就目前的情况来看，国家还会陆续出台一些政策，这也加重了整个市场的观望情绪。所以在2010年上半年，市场是不会出现09年下半年那样的火爆场面的。2010年下半年的话还要看政府政策的调控了。中国房地产市场并不完全是以市场为主导因素来决定的，还有政府、政策的调控因素在里面，而政府的这些政策的指向性是比较强的，所以我们需要清楚明白的了解政府的调控政策目的是什么。是调抑制房价过快上涨，促进房地产市场平稳健康发展。

　　云南房网：今年楼市的走向对欣都龙城会有何影响？

　　胡梦：从欣都龙城的定位上来看，其实我们就已经把风险划分为了三个部分，这样就大大降低了欣都龙城的开发风险。就商业部分，主要是招商，没有销售的风险。招商与销售所面对的目标消费群是不一样的，一来商业部分并不是公司的现金流回拢部分，二来商务公寓和商务写字楼部分，市场有很大的缺口需求，很多企业发展需要扩张，提升办公环境（车位、电梯等），这部分产品并不受纯住宅房价影响，风险也是可控的。最后，项目的商务公寓部分只有1000多套，相比北市区70万人口来说，这个供应量是很少的。物以稀为贵，所以销售的压力并不大。只能说影响是有的，但对欣都龙城而言，影响并不会很大。

　　云南房网：那会不会影响欣都龙城住宅部分的定价呢？之前说均价7000以上。

　　胡梦：应该说不会去调整，也就是刚才所说的，物有所值的东西是受大家追捧的。所以这个价格是有相对应的支撑的，比如说地下三层与轻轨的对接、商业的丰富业态等。就目前北市区新房二手房的均价在5500以上6000左右来看，均价7000左右这个定价相对来说是比较合理的，所以下调价格是不太可能的。当然上调的可能性也不大，因为企业的发展理念就是追求长远发展的价值而不是谋取短期利益。所以商业完全自持，目标就是要把欣都龙城打造成为真正为北市区服务的综合体项目。如果变卖了商业，就无法保证商业的品质，也就不能把它打造成为一个品牌。

　　云南房网：对2010年的楼市拐点，你们有什么应对方法？

　　胡梦：如果拐点到来，我们会从两个方面应对，一是从产品的品质上，我们力求做到最好最精，能用好的，绝不用差的代替，尽可能让产品物有所值。另一方面就是在风险和成本控制方面，做到有效地把握，严格成本控制管理，杜绝资源浪费。还有就是我们并不会去盲目追涨，会把项目摆在一个风险可控的范围之内。