首付两成，利率最低七折———去年很多人都能拿到的二套房贷优惠，从去年底开始变成了稀缺品。

　　尽管北京、上海、杭州等地银行也的确收紧了房贷，但在广州，各银行始终未对房贷政策有明确表态，不同银行也按照各自对政策的理解而执行不同的房贷政策。跨入2010年，银行对房贷的态度又将如何？如果你现在想买个房，到哪家银行办贷款才能获得最少的支出？

　　本着实事求是的态度，本报记者近日亲身走访了广州18家银行，对于首套房，银行基本都可执行利率七折的放贷标准，至于首付，大多银行可两成，仅中国银行等5家要求三成。而对于二套房，尽管超过半数的银行可在利率上给予优惠，但仅光大、浦发、汇丰三家可做两成首付利率七折。(详见CⅡ18版)

　　而光大、浦发、汇丰三家银行，对于两成首付利率七折的标准也明确要求为改善型住房(光大、浦发要求人均居住面积低于29.22平方米，汇丰则是19.9平方米)，从记者实地感受来看，光大对二套房的审贷标准比较松，只要找到足够多家庭成员的户口本复印件就可享受最高折扣优惠。

　　去年6月银监会下发《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》，其中强调“二套房贷”必须首付 四 成 、利 率1 .1倍的放贷标准，但该标准在全国各地均未严格执行过。合富辉煌首席市场分析师黎文江表示，二套房贷政策其实从2007年至今一直没有变过，银行往往是根据货币政策的松紧来调整。

　　由于各银行的政策不同，对于购房者而言，在贷款银行的选择上如有不慎，则很容易造成大笔的金钱损失。假设现在你贷款按揭30年买一套200万的房子，如果以光大两成首付利率七折计算，买家首期款为40万元，月供为7785元，累计支付利息120万元。而如果在部分二套房贷政策执行严格的银行如渣打贷款，则首期款变为80万元，月供为7611元，累计支付利息则为154万元。前后相比，买家在多花40万的首付后还要多花30多万元的利息。

　　当然，本报此次的调查仅为读者提供一个参考，至于个人在二套房贷上到底能获得多少的优惠，则取决于当时银行的政策变化和个人的信用质量，但应有的态度是，如果这家银行没优惠，不妨多问几家，或许就有优惠了。

　　去年三季度始，北京、上海、杭州、重庆等地刮起房贷收紧风，而12月份住房转让营业税免征时限恢复至5年被解读为购房优惠政策逐步退出的第一张牌，有媒体甚至报道相关部门拟将二套房及多套房的商业贷款首付比例提高至50%.

　　进入2010年，购房优惠政策会否进一步退出，广州各银行二套房贷是否执行4成首付、1.1倍利率的从紧政策？

　　如果你准备购房但为房贷政策收紧而担忧，眼下也许可稍放轻松。记者在对中外资银行展开调查后发现，目前首套房普遍可以享受优惠，银行二套房贷普遍外紧内松，部分银行要求首付成数提高至3成，但利率基本维持7折优惠。

　　名义收紧实较宽松

　　去年12月，相关部门连续两条调控大板打向房地产，包括开发商拿地首付比例提至五成和营业税优惠的收紧都引起了部分购房者对房贷优惠政策收回的担忧。

　　去年6月银监会下发《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》，已强调了“二套房贷”必须首付四成、利率1.1倍的放贷标准，并重申“二套房贷”标准不得擅自放宽。随后，市场传出北京、上海、杭州、成都、重庆等地收紧“二套房贷”政策的消息，而8月建行在广州率先收紧“二套房贷”政策。

　　“名义上对二套房贷政策是收紧了，但整体还是比较宽松。”一家股份制银行广州分行负责人对记者称，银行对房贷只是轻微收紧，与2007年9月底首次出台的“二套房贷”政策相比还是宽松得多。“二套房首付提高到三成或四成，但利率普遍都有7折优惠。”该人士表示，去年国有大银行已经接近用完今年的贷款额度，故对第二套房的申请者，一律采取按基准利率标准放贷。“市场将该现象与信贷收紧联系起来，但实际上跟银行调整放贷节奏的关系更大。”

　　中原地产广东分公司项目部总经理黄韬也表达了类似观点，目前广州多数银行二套房贷首付还是三成，少数银行将首付提至4成。这跟各银行的信贷额度有关。去年上半年放贷量比较多的银行明显收紧了二套房贷的发放，有些银行则是根据客户的优质度再给予客户不同的利率水平。

　　首套房及改善型仍享房贷优惠

　　“目前办房贷要享受首付2成，利率7折的优惠并不难。”记者从广州多家股份制银行的营业网点了解到，首套房基本能享受最优惠的政策，购买二套房如已缴清或已出售首套贷款物业的购房者依然可以被视为首次置业，而改善型购房者也有途径可获得利率下浮的优惠。

　　“即使你首套房依然在供，只要二套房的面积低于144平米，购房者提供贷款合同和足够多的家庭成员的户口本复印件，就可以通过改善型购房享受贷款优惠。”光大银行广州花城大道支行一位客户经理对记者说。而广发银行、华夏银行都能以改善型购房的名义申请到优惠。

　　良策按揭区域总监阮学林表示，目前小屋换大屋的换房族也可以向有关贷款银行出示本家庭人均居住面积低于广州市人均居住面积29.22平方米的证明，就有机会获得利率下浮的优惠。据一位不愿具名的银行人士透露，目前大部分银行采取“收紧成数、放松利率”的做法。相比之下国有银行房贷控制较紧，外资行偏中庸，而股份制银行政策优惠的空间较大。

　　外资行提高房贷审核标准

　　相比中资行房贷政策的泾渭分明，外资行在二套房贷的态度比较中庸。

　　汇丰、渣打、东亚对二套房贷仍给予优质客户下浮的费率优惠。汇丰要求客户是其卓越理财客户才能给予利率优惠。渣打、东亚则需看客户情况而定。通常而言三家外资行利率可以打7.1-7.5折优惠。但今年不排除会取消该优惠，采取首付4成，利率在基准利率上上浮10%.

　　而对改善型住房，外资行都比较严格。汇丰银行在广州地区要求客户首套房低于人均19.9平方米。而花旗银行则要求改善型购房首付至少4成，利率优惠根据客户情况再酌情下浮。渣打银行对改善型住房贷款采取首付4成、利率上浮10%的标准。

　　选好房贷产品也能省钱

　　买房者除了苦苦寻觅提供房贷优惠的银行，选一款适合的房贷产品也可以节省不少费用。

　　深发展广州分行个贷中心副经理李文琛介绍，目前的房贷产品是围绕“贷款利息=贷款本金×贷款利率×贷款期限”这一公式，购房者节省利息的方式不外乎三种：降低利率、提前还款（减少贷款本金）以及加快还款频率（缩短还款期限）。此外，也必须考虑目前每次办理按揭业务时所要支付的其他成本，如公证费、抵押登记费、评估费以及中介费等。

　　而目前市场的房贷理财产品主要针对贷款利率和贷款期限做文章，通过降低贷款利率或者缩短贷款期限来达到节省利息支出的目的。据了解，目前通过降低贷款利率降低利息支出的产品以深发展的“气球贷”和“点按揭”为代表，这类产品通过不同档次利率的组合达到降低贷款利率的目的，进而节省贷款利息支出。

　　缩短贷款期限的房贷产品相对较多，各行都有类似产品推出，例如深发展“双周供”、“循环贷”；工行的“存贷通”；渣打银行近期推出的“活利贷”；招行的“随借随还”等。此外，深发展还推出了按揭信用卡和“一荐双赢”等省息产品，适用所有购房人。用按揭信用卡，积分回馈比例高达1%，直接抵扣月供；推荐客户用积分抵扣房贷。“这个额外省息的产品体系，目前别的银行还没有。”此外李文琛提醒，如果选择公积金和商业贷款组合的贷款形式，就无法再享受银行推出的房贷产品，因此市民不妨在贷款时拿组合贷款与各类房贷产品所支付的利息进行比较，择优选取。

　　精打细算

　　200万房，教你省下30万元利息

　　投资一套市中心总价200万元、30年还贷期的房屋，若按现在二套房贷款政策，执行首付2成、下浮30%优惠利率（4.158%）后，买家首期款为40万元，月供为7785元，累计支付利息120万元。

　　如果政策紧缩，变成4成首付和1.1倍利息，则首期款变为80万元，月供为7611元，累计支付利息则为154万元。也就是买家多付了40万元首期款，不但没有得到任何利息节省，反而还要再多支付30多万元的利息成本。前后相比，买家共要多花70多万元。