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　　当回家停车像打游击战、交了物管费却不能享受到满意的服务、业委会维权遭遇尴尬、物管公司因收费标准过低入不敷出等一系列问题出现时，业主、业委会、物管公司之间的关系骤然紧张。而目前停车难、物管收费争议、业主“众口难调”及业委会“徒有虚名”是昆明新老小区中普遍存在的最突出的三大硬伤，其相关配套政策的滞后和操作难度逐渐显现。

　　硬伤一:停车难

　　个案：

　　11月24日，南方公园小区物管针对将车停在公共区域的业主，收取50元过夜停车费，遭到小区业主的抵制，部分小区业主将车停在门口堵路。更多的业主认为，此事与月初物管要求购买车库或车位的通知有关。随后，物价检查部门介入调查，物管暂停了收取车辆过夜费。物管称，具体的收费情况要等随后成立了业主委员会后，双方协商确定。

　　现象：

　　停车难的问题，在昆明绝大多数小区都普遍存在。一方面部分小区车位配比不足，根本容纳不下业主的停车需求一些老小区根本就没有地下车库和专门的停车场，业主车辆只能停在社区道路两侧。另一方面，小区停车位的高售价让业主无法接受，造成许多地下车库大量空置和地面停车拥挤不堪的状况，有业主戏称，无固定车位，每天回家停车都像“打游击战”。在近两年新建的小区中，车位配比指标已明显提高，但因仍不能达到1：1的配比，因此停车位销售供不应求，转让价格也在稳步高涨。

　　支招：提高配比 租售结合

　　不久前公示的昆明规划审批“二十不”规定： 在小区建设方面，要求每户配置一个地下车位，不得设置地面固定停车泊位，以腾出地面空间搞绿化。

　　云南财经大学不动产投融资研究中心主任周大研认为，不管是每户配备至少一个地下车位还是取消地面固定停车位，都是节约利用土地的一种表现，增加地下车位还可以缓解城市的交通压力，这使得城市道路交通变得更加顺畅。 但此举也加大了开发商的成本，特别是增加了资金周转的压力，而至于车库是售是租，要靠市场来决定。法律界人士也指出，停车位作为小区配套，其权属问题仍存在争议。

　　个案：

　　11月18日，因茭菱路139号搬迁组团小区14年来物管费一直未涨过，每平方米每月0.15元的低价物管费让小区物管渐感入不敷出，产生退出想法。该物管公司一负责人坦言：“我们能撑多久撑多久，坚持不住了，就只有扔包袱。”

　　现象：

　　目前，白马、丰宁、正和等很多老旧居民小区的物管费依然按照上世纪90年代由物价部门核定出来的标准收取，单价一般在每平方米每月0.2元左右。由于收费标准偏低，而物价、劳动力价格在上涨，物管公司运作困难的现象逐渐凸显，调高物管费，业主又不买账，认为不合理。据调查，在一些新小区，物管费单价为每平方米每月0.8元—1.5元，别墅区的物管费单价在2元以上，而且大多数新小区的物管收费标准在购房时就已经规定好了。部分业主认为收费过高，并对收费标准是否有依据表示质疑。

　　硬伤二:收费乱

　　支招：市场调节 协商定价

　　小区物管费的收费标准到底如何来定？昆明市发改委的相关工作人员表示，自2005年建设部门出台了相关文件后，物管费标准就是由市场杠杆来调控，主张物业公司与业主协商定价。较合理的做法是先由物业公司提出一个价格标准，业主在与物业公司签订服务合同之前，业委会应召开业主大会，核算预定价格后与物管公司协商定价，双方签订合同后，到辖区发改委备案。

　　新小区购房合同或前期物业服务协议上的物管费价格只是一个暂定价格，并不是正式运营价格，也不需要物价部门核定，在物业公司正式提供服务后，如果业主对收费标准有质疑，可通过成立的业委会与物业公司协商调价；而一些老小区的物业公司若认为原先的物管费标准太低，无法维持运作成本或盈利，也可通过业委会与业主协商调价，如果协商不成，要么物业公司亏本经营，要么退出。业内人士建议，政府部门应出台相应的物管收费指导标准以避免矛盾，而不应该完全推给业主和物业公司协商。

　　硬伤三:难兼顾

　　个案：

　　创意英国小区业主和物管的争执纠纷由来已久。9月25日，创意英国小区业委会举行“公开选聘物业公司新闻发布会”，确定以招标的方式来公开选聘小区下年度物业公司。折腾了两个多月都没有令人满意的结果。甚至还有人提出了改选业主委员会的提议。12月1日，在反对者的嘘声以及支持者的掌声中，创意英国业主委员会与春彤物业签约，签约过程中，小区业主依旧争吵不断，双方甚至在签约现场大打出手，几名男子更是互踹“飞腿” ，小区内一时上演全武行。

　　现象：

　　随着物业管理公司进入小区，为了使小区经济问题更透明，物业服务更到位，是广大业主迫切希望成立业委会的重要原因。而目前昆明许多小区也都成立了业委会，但业主、业委会和物管公司之间的矛盾反而更加突出，在无休止的口水战中互相埋怨以致动粗。一方面是业主“众口难调”，个别业主甚至将个人利益无限放大，使得物业公司无法满足其要求；另一方面是业委会成员之间意见也不统一，私利思想时有体现，缺乏有效的监督机制；业委会在履行职责时，很大一部分工作是解决物业公司与业主的矛盾，业委会的有名无实也使得其心有余而力不足，不少小区内公用设施、场地被物业公司占用或作为商业经营，且收益不透明，所得利益未用于物业管理支出，侵害了广大业主的利益。今年4月16日，为了整合城区各业委会资源，真正为业主依法维权，来自昆明14个小区的业委会负责人聚集在一起，酝酿成立全国首家业委会协会，但至今没有得到批准。

　　支招：利益兼顾 和平共处

　　云南圣唐律师事务所主任律师张建华建议，首先业主应该从大局利益出发；其次业委会在履行职责时既要代表全体业主的利益，也要充分考虑物管公司所付出的劳动，两者兼顾才能和平共处，建立和谐社区；而物管公司也应该遵守合约，保证业主的利益和业委会的正常运营；业委会的权利应当得到有效监督，避免因私人利益产生纠纷破坏业委会的公正性。此外，建议从国家层面对业主大会规程中的授权范围等条款进行修改，增加可操作性；对小区公共部分的权属问题予以明确；健全对业委会的监督机制。 记者李先锋