按照规划，三年半后，昆明将进入轨道交通时代，也就是常说的“地铁时代”。我们有理由相信，从2009年下半年开始，整个昆明楼市话题都会围绕“地铁”来开展。对于昆明来说，交通出行方式的改变，将给昆明带来全新的城市思维。云南财经大学经济发展研究中心研究员王詠雪认为，从城市的发展历史来看，交通状况和城市竞争力成正相关。昆明无疑是迎来了历史上少有的大好发展机会。可以预计，随着昆明地铁的建成通车，城市环境将进一步改善， 城市的软硬实力都将得到很大的提升。而地铁给一个城市带来的，不仅仅是交通上的便利，更是一种全新的生活方式。那么“地铁时代”的来临，对于昆明的楼市又会带来哪些新的改变呢？

　　昆明房地产市场，一直以来基本依靠区位、楼盘品质和周边环境等来决定价格。一般来说，距离市中心越远，价格相对越低。特别是像远在东南的呈贡新城和西边的安宁片区，价格远不能与市内各区域相匹敌。但“地铁时代”的来临，随着城市的延展空间和活动空间骤然变大，购房者的选择余地自然增大，在心目中传统的远郊楼盘，特别是地铁沿线的，从距离上来看将不再遥远。

　　地铁对房地产影响最直接的结果，除了促进市场格局的重整，还对住宅价值产生影响。从地产市场格局来说，地铁不仅会加速沿线片区房地产市场的发展和成熟，还会加速片区价值的重组；全国第一本系统研究轨道交通引导城市开发的专著《轨道交通时代的城市开发》里说，城市中心区由于其商业氛围已经形成，其增值的周期很短，而新开发区增值周期则较长。而地铁站周边范围内的房地产，与所在区域其他类似房地产相比，价格要高出一成左右。

　　地铁将改变市民生活方式

　　一直以来，昆明市民的出行主要是以汽车、电动车或是自行车代步，城市发展的方向也有所局限。工作在市区，居住在市区，一直是昆明市民们的生活方式，但是地铁的出现将改变这种局面。

　　试想一下，在繁华的市中心上班，而家，却在遥远的呈贡新区，这似乎有一点痴人说梦的感觉。但随着1、2号线规划蓝图的出台以及建设周期的确定，相信有不少人已经开始在憧憬这种生活。今后，随着地铁的贯通，居住区和商业区将逐渐分离，形成新的城市格局。人们不需要再在工作单位和住宅间权衡利弊远近，将有更多市民会考虑，将工作和生活的空间分别对待。工作在市区，生活在郊区，将成为一种新的生活模式。

　　情人们约会的地点不再是市区某繁华地段的咖啡厅，而可以是地铁站旁的水吧，休闲购物也不再局限于一些传统的大型商场和商业街，改在地铁商场。地铁带给昆明的将是现代与便捷。它将成为都市生活的一种符号，一种重要的、影响每个人生活方式的、不可或缺的符号。

　　地铁沿线将成新的价值取向

　　据了解，北京地铁开通后，沿线房价在短时间内上涨一倍，并形成沿地铁商业带，地铁口和地上商业结合也展现巨大的商机。而深圳地铁开工以来，地铁沿线2公里范围内的住宅租售、房屋置换的成交率均高于同一区域的其他地段，其价格也略高于同等水准物业。纵观其他城市我们可以发现，地产价格随轨道交通的不同阶段呈跳跃性增长，轨道交通对项目的实质性利好先于真正投入使用而提前释放；地铁沿线各区域房价都受地铁利好的刺激明显上升，陌生区域住宅价值受影响幅度明显超过成熟片区。

　　从目前昆明已经确定的6条轨道交通线路可以看出，它们几乎涵盖了昆明的各个区域，辐射到了全市的各个角落。随着最先建设的1、2号轨道交通线路从蓝图变成现实，其对不同地区楼盘的影响也将体现出多面性。以前的呈贡新区和昆洛板块，将通过地铁1号线与主城区融为一体，区域价值将得到大幅提升。目前昆洛板块在售的如新亚洲体育城、奥宸·橙郡等项目，将大为利好。

　　而城市商业中心也不再是“单一化”，将随着地铁的贯通，呈现出“多级化”的发展方向。地铁起始站、中转枢纽站等重要区域，将形成新的商业圈层或商业带，与传统的商业核心区域抗衡。在原北市区客运站所在地的欣都龙城，从2008年在秋季房交会上一展雄姿后，就一直都是昆明楼市的焦点。除了要打造一座高达186米的北市地标建筑——186财智中心甲级写字楼外，它最吸引人的还是项目在规划设计时已经将轨道交通纳入项目中，零距离连接地铁站口。其开发商北客置业总经理仲海涛表示，地铁2号线路将直通项目底层商业，与欣都龙城附二层无缝对接。欣都龙城将成为昆明第一个真正意义上的轻轨上盖物业。届时，地铁所带来的庞大人流将为该项目发展带来极大的优势。

　　影响未来地产营销模式

　　轨道交通出现以前，开发商在营销推广中，总是倾向于自身楼盘的交通、生活配套、建筑设计、户型特质和外部风格等等。这是一种偏内向型的营销模式，也是一种等待选择的营销模式，因为外部配套即使再好，市政规划再有利，也需要政府来建设，不是开发商自己就能够决定的因素，也不过是“毗邻某城市主干道，有多少公交线路经过，出行方便”。开发商的营销模式，着重点始终是从自身产品方面。并且在销售对象方面，也有所局限，因为城市空间距离的存在，即使是再便捷的交通干道或是公交线路，其辐射面也相对有限。

　　地铁的出现，这一现象将完全颠覆。因为地铁的便利性和辐射面不是几条城市主干道和几路公交车能够比拟的。地铁将使得没有楼盘能够做到资源独享，城市的市政、商业、文化、休闲资源将成为社会共享资源，而房地产项目的辐射面也会几何倍数地增加。在城市交通难题愈来愈难破解的今天，地铁必然会成为房地产商的营销战略要素，以“地铁站或地铁换乘站”为宣传特征和营销口号，偏向于楼盘的通行辐射半径的外向型楼盘营销将成为主流。伴之而来的是，地铁将改变城市地产开发格局，地铁将成为楼盘定价的主导因素之一。

　　“这种模式的影响时间不是无限的，但至少会影响未来十余年。”深圳尊地地产咨询有限公司营销策划总监曾瑜认为。当一个城市的地铁刚刚起步时，仅有一到两条线运营，地铁的价值将会被几何倍数的放大。比如说昆明，当1、2号线开通，而其它几条线仍在建设时，1、2号线沿线物业的价格和租金将会有很大提升。而其它线路沿线的物业，利用地铁概念，也会对其销售起到很大的促进作用。但当整个城市的轨道交通都建设完毕，比如说十年后，昆明六条轨道线路全线运营，那么它就会拉均城市各个角落之间的地段差距。地铁所带来的效果会有所减弱。换一种说法，届时地铁也许不能给楼盘加分，但是没有地铁反而会给楼盘减分，因为到时候轨道交通已经成为置业者选择楼盘时不可或缺的一个因素。

　　三年半后，昆明地铁1、2号线开通楼市会向何处去

　　南市区地铁优势抢占先机

　　地铁将促进商业和住宅市场重新洗牌

　　地铁作为城市内便捷的交通工具，它在拉近城市内不同区域间距离的同时，也在悄悄地改变着人们的置业选择。可以预见的是，昆明现有的地产格局将被打破，人们的置业选择距离将得到延伸，真正的地铁物业将成为炙手可热的置业新宠。“从此，昆明楼市将增加一个新的概念——地铁楼盘。”云南财经大学经济发展研究中心研究员王詠雪表示，地铁对昆明的城市发展影响是深远的，昆明房地产的价值版图将因地铁方案的获批而重新划分。同时，地铁将改写城市格局，促进商业和住宅市场重新洗牌——这也是国内外任何城市地铁经济发展的必然规律。

　　记者注意到，早在昆明城轨规划征求意见时，已有开发商在谋划城轨营销概念。据悉，欣都龙城、新亚洲·体育城等楼盘已把“城市轻轨规划”“地铁物业”等字眼醒目地标注在楼书上，作为亮点积极营销。现如今，轻轨建设被提上议事日程，城轨生活给了昆明楼市更大的想象空间：开发商们可以有的放矢，为楼盘的外在交通优势加大宣传力度；购房者们开始有了更多置业城轨物业的想法；商户们看好地铁物业将带来的巨大商机，已经在伺机行动，为选购合适的铺面做准备。

　　纵观各大城市，轨道交通的提升对城市版图以及楼市格局等的影响是显而易见的。有数据显示，地铁开通后，香港地铁物业平均升值近50％，投资回报率达到15％。地铁站点附近的楼盘平均价格要比其它楼盘高出10%-15%，楼盘销售速度也较快。

　　“经过几年的发展，目前北市区已经比较成熟。但由于受地势及土地供应量局限性的影响，北市区房地产开发的空间相对较小。而南市区地势平坦，可供开发的土地面积比较大，在城市重心南移的过程中，南市区的发展优势更大，轨道交通的提升将对南市区起到先期带动作用。”田野咨询机构数据部研究经理杨凡看好南市区即将迎来的发展机遇。

　　临地铁站楼盘面临较大升值空间

　　地铁站附近将成置业热点

　　依托轨道交通的优势，一些正在成长中的开发区域以及已经成型的商圈等都将面临发展契机。经过对轻轨站点的了解，记者注意到，位于新城、老城以及未来空港经济区的昆洛路板块站点比较密集。目前该区域已经集中了星耀集团、奥宸地产、中豪置业等大牌房地产开发商，开发比较火爆，轻轨物业的尘埃落定无疑将为区域的发展再添一把火。而站点经过的一些原来已经比较成熟的商业圈，则将实现升级，迎来更大的发展机遇，比如火车南站等成型商圈。

　　与此同时，值得关注的是，城轨交通的改善将赋予楼盘新的稀缺性，而这种稀缺性会成为楼盘吸引购房者的又一杀手锏。“围绕地铁的站点情况，昆明将形成新的置业热点、居住热点，人们的生活方式也将改变。与此同时，可以预见的是，地铁楼盘的价格将会快速上升，销售将会提速，投资客也将纷纷出手。”王詠雪表示，地铁沿线物业将吸引各路购房群体出手。