资本与产业·城市改造篇

　　新闻速读 数以千亿的投资，是昆明城中村改造进程中亟待破解的难题。云南大学经济学院院长施本植在接受记者采访时，认为开发中寻求投资者、原住民、政府三方平衡的方案，才是城中村的最终改造方案。

　　5年改造336个城中村，昆明正在朝着这个目标奋进。有人士曾估算，336个城中村改造重建工程所需要的资金量达到1018.6亿元。按照5年改造完成的目标，则每年所需资金量为203.72亿元，相当于昆明2007年完成房地产开发投资量的92％。然而数千亿的资金从哪来，这无疑是昆明城中村改造进程中亟待破解的难题？近日，值“云南资本市场与产业发展高层论坛暨第二届春城金融论坛”召开之际，本报记者就此对云南大学经济学院院长施本植进行了采访。

　　进入方式值得研究

　　城中村改造是推进城市化的大事，也是城市化进程中的一件难事。城中村改造，关键在于资金，其改造所需资金数额巨大，耗资动辄几千万元，甚至上亿元。改造资金包括基建资金、安置费、拆迁补偿费、大小配套费、绿化费、房屋间道路、建设资金等多方面。如何有效地实行政府调控与市场运作相结合，做好多元化融资，保证高质量完成城中村改工作，还需要各界在实践中去研究、去探索。

　　施本植认为，引入外来资本参与城中村改造，是所有城市解决城中村改造资金问题的共识。外来资本参与改造项目资金的筹集有效弥补政府财政资源的不足，在私营企业的参与下，一些原本可能由于资金缺乏而难以实施的城中村改造项目得以顺利实施。改造过程中的融资风险及责任由投资者承担，政府无需提供信用担保，既降低了政府的隐性债务，也在财政预算方面为政府减轻了压力。

　　由外来资本参与的城中村改造，政府部门和私人企业可以取长补短，充分发挥各自的优势，在这一模式下，企业将由扮演投资经济人角色与政府合作，在改造前期就参与进来，可以带来先进的经营理念、技术经验和管理模式以及雄厚的资本，全面提升改造的综合水平，也会给以后城中村改造的运作与管理带来勃勃生机。

　　如何解决好资金的来源是解决资金问题的关键，施本植对城中村改造融资渠道给与了归纳和分析，希望给予实施城中村改造一些启示。

　　首先是项目开发贷款，此种贷款审批时间较长，且受到金融机构对项目进展的严密监控，例如对资金的使用和销售资金的回笼的控制；第二是流动资金贷款，特点是贷款期限短，审批时间短、周转性强、融资成本较低；第三是民间借贷，由于司法实践中企业借款一般作为无效合同认定，因此，企业间借款必须通过金融机构以委托贷款方式进行。故在实务中存在大量私企、民营企业向个人借款，这种方式利率偏高，且操作不当有非法集资之嫌；第四是工程带资承包建设，指建设单位未全额支付工程款，由建筑企业垫款进行施工，此情形在现实中大量存在，实际上也成为间接融资的一种方式；第五是集资款；例如村民自行改造模式中，村民自行集资进行城中村重建改造；第六是增发股票及发行债券，上市公司可考虑资本市场融资，增发股票及发行债券，另外，吸引投资基金也成为近一段时期来兴起的融资方式。

　　寻求三方平衡

　　村落制度是“城中村”的村民们世代生活的规则，这里活跃着各种各样的为现代城市所不容的“隐形经济”，形成“城中村”的“繁荣”，“村民”们希望他们因此而获得的收益能够长期保持。但是从城市管理者角度看，“城中村”似乎有成为“新贫民窟”和“藏污纳垢”之地的可能。而且“城中村”的超密集建筑群体，在日新月异的城市发展中，的确象是一个现代社会的“异物”。这样，城市现代化的铁律和村落集体对这一铁律的“抗拒”形成了人们担忧的冲突。

　　实际上，“城中村”的彻底改造要比“城中村”建立街道委员会的改制艰难的多，因为改造不仅意味着搬迁和翻建，而且意味着产权的重新界定和村落社会关系网络的重组。然而，“城中村”现有的景况使很多“城中村”的改造成为必然的命运，恐怕只是时间早晚的问题。一些“城中村”已经意识到这种必然性，开始进行改造自己的“城中村”的经济核算。

　　在“城中村”改造的博弈中，存在着三方对弈者：政府、房地产商和“村民”。城中村的最终改造方案，将是这三方利益平衡的合约安排。

　　在施本植看来， “村民”们的要求是在改造中保护他们的租金收益或对损失的租金收益给予补偿，房地产商的要求是在投资改造中至少获得平均收益，而政府的希求是避免财政的压力和保证市场、社会的稳定。在这种情况下，“城中村”改造的真正难点，就是改造的资金从哪里来？政府的担忧是，拆迁过程中的利益冲突会成为社会不稳定的因素，政府自己开发因成本过于高昂难以启动，而给予优惠政策吸引房地产商介入开发，又可能造成房屋过量供给，冲击业已趋近饱和的房地产市场，使目前房地产开发中大量的国有银行贷款无法收回；房地产商的担忧是，此种拆迁开发中的利益矛盾重重，不确定的变数很多，高昂的交易成本会吞没和消散房地产开发的正常收益，政府对楼层高度的管制会使开发最终变得无力可图；“村民”们的担忧是，他们既得的房地产租金收益在开发中得不到保护，而且会损失市中心区域房地产升值前景的好处（过去的5年铺面租金几乎翻了5倍左右），他们会以几百年来祖祖辈辈居住在这里为由，对他们的既得利益寸金必争。