“对于像房地产这样一个与国民经济各行业都密切相关的产业而言，法制建设滞后于行业发展所带来的一系列相应问题，已严重影响了房地产业的规范发展、住房公共政策实施的严肃性和可持续性。”住房和城乡建设部政策研究中心房地产研究处处长文林峰日前在接受本报专访时直言，通过完善制度和法律法规来引导房地产业健康发展，重任已迫在眉睫。

　　中国房地产报：中国房地产业已经历了十余年的上升期，目前正处在全行业大调整时期，就过去的发展历程而言，你认为最需要反思的缺失与问题是什么？

　　文林峰：我认为是法律基础欠缺。我国虽然从上个世纪80年代末就开始关注研究住宅法，但至今还还没有列入立法规划。从1998年开始，各级政府面对国内外经济形势的变化和房地产市场的波动，出台了一系列旨在促进房地产业持续发展的调控政策，但是，由于这些措施大部分都为短期措施，有些还由于各部门、各系统从自身的目的出发，存在着各项政策目标的不一致性甚至矛盾性。房地产业一直缺乏强制的、权威的基本法律作为行业发展的依据和指引。

　　中国房地产报：你怎样看待中国当前的住房保障规划？它能否发挥类似住宅立法的效力？

　　文林峰：目前国家虽然已公布了住房保障发展规划，各个地方已经或正在积极编制本地的发展规划，但是当前面临的最大、最无奈的问题是编制规划的基础，即城镇中低收入家庭住房和收入状况并不清晰。从全国来看，只有青岛市完成了住房普查工作，并且是人、房、收入三者相结合，而其他大部分城市只是调查了房屋的物理属性，并没有调查各种收入人群的住房状况。如果一个城市的住房资源底数不清，编制的规划只能以简单估算为依据，这势必导致规划脱离实际，要么早早地提前完成规划目标，要么根本不可能按计划完成目标。

　　中国房地产报：这就是说，我们还需要做一些基础性的补课工作？

　　文林峰：对。我认为当前发展公共住房的最迫切任务是要尽快进行全国性的住房普查工作，摸清家底，包括中低收入家庭的住房状况和收入水平，无房户和住房困难户的数量和支付能力，以及存量住房资源中的空置房状况等。只有这些基本情况搞清楚了，在此基础上编制的住房发展规划才具有可操作性和实际指导意义。

　　中国房地产报：在住房发展规划方面，你推崇哪些国际经验？

　　文林峰：比如日本的住房发展经验就值得学习。日本的规划编制基础是每五年进行一次全国住房调查，即在规划编制的前一年，先进行住房调查，再根据相关数据、国力、资源配备和财政支持能力等制定五年发展规划。这一发展规划具有法律效力，从第七个五年计划开始已更名为住房规划法。

　　不论社会经济出现多大的震动和不稳定，凡是列入计划中的项目都要不折不扣地实施，因此，日本的住房发展规划完成的准确率一般在99%左右。日本也正是基于科学严谨的住房发展规划和一整套支持措施，使得日本居民在人多地少、资源短缺甚至经济泡沫的背景下，住房水平仍保持逐年稳步提高。

　　中国房地产报：住房长期发展规划可能是一个相当复杂的问题，除了“法”和“规”之外，还有哪些配套机制需要考虑？

　　文林峰：首先，任何一个国家的住房公共政策基础都源自于完善的个人收入征信系统，这是核定准入和退出的关键。而我国的住房征信系统建设依然还是空白。这已不能满足住房保障范围的日渐扩大。

　　其次，结合我国经济发展和财政能力不断增强的现实国情，我认为应逐步建立以财政支持为主，辅以金融支持的住房保障支持体系。应尽快改变目前资金来源不稳定、无保障的状况，在各级政府预算中安排一定数量的住房保障资金，形成以财政预算资金为主的保障房资金主渠道。加大对低收入家庭住房消费的财政扶持力度，如通过贴租、贴息和发放购房补贴等。

　　此外，应在法律的基础上，根据住房发展目标，明确税收的主导方向(是支持还是限制行业发展)，制定长远的可持续性的房地产税收制度。比如对不同户型进行差别化的税收政策，对自住和改善型住房实行低税制，减化税种，合并减费降税，适时推出物业税等。