——专访公益房地产策划人 胡先钧

　　我们在昆明从事房地产行业整整9年时间，从事过多个房地产行业的策划代理工作，对昆明房地产行业方方面面的情况，都有比较深入的了解。在长期从事房地产行业的工作中，我们对于房地产行业也积累了或多或少的一些看法和观点。在过去的两年多时间里，我们开始对公益性房地产话题进行了一定的分析研究，比如城中村改造、车位新政、经适房、廉租房以及景区策划、国有企业资产盘活等问题。

　　昆明百万平米经适房滞销预测得应验

　　去年12月份，我们做出了一个大胆的判断，结论就是：昆明百万平米经适房必将滞销。经过了半年时间之后，我们的判断的确得到了应验。目前昆明经济适用房的确处在滞销状态。

　　昆明的商品房目前的销售状况不错，比如前不久开盘的香樟俊园，开盘当天就火爆销售80%，与之相比，价格相对较便宜的经适房销售情况却显得不那么理想。从宏观上来说，目前全国都存在经适房滞销的情况，那么，经适房滞销的内在原因是什么呢？在我看来，主要原因还是体制问题。经适房作为一种产品存在一些天然的缺陷，比如有限产权、不可贷款、客户群相对收入较少等等。而对于昆明经适房来说，同样面临这些“天然缺陷”，然而，除去这些因素外，昆明经适房滞销，还有其他方面的问题，那就是相关政府主管部门对市场化的研究较少，缺少滞销情况下的销售预案。经适房属于准公共产品和准商品，介于二者之间，经适房既然是准商品，就具有商品的属性，那么在卖给客户的时候就必须依靠市场的一些营销手段。相关部门仅仅看到几万人报名选购经适房就认为昆明经适房不愁卖，对于经适房的运作太过乐观；另一方面，建设大规模经适房之前，缺少必要的客户调查，客户的心理需求是什么并未受到太多的关心，结果推出的产品与客户的需求错位，导致一些人放弃购买；另外，滞销的原因还包括宣传力度不足、政府行政部门功能缺失等等方面。

　　经适房也需要“阳光定价”

　　任何商品买卖的价格都是非常重要的，但之前昆明经济适用房的价格却是由高到低不断调整，反反复复的价格变动也暴露了昆明经济适用房定价上的重要弊端，那就是经适房定价并没有按照住房与城乡建设部的规定行事，即把经适房的利润控制在3%之内。一些开发商很容易通过虚构报表，来拉高开发成本，从而在较高开发成本的基数上，获得比实际更多的3%的利润。正因如此，我们同时也提出了另外一个观点，那就是经适房也需要一个“阳光定价”。

　　“阳光定价”其实很简单，经济适用房的价格不是开发商说了算，也不是政府说了算，而是通过邀约社会上有资质的造价咨询公司进行价格测算，然后取算术平均值即可。通过第三方专业机构的专业测价，以使经适房的价格具有客观公正性，更符合国家政策要求。相信由第三方评估出来的价格，是能让老百姓容易接受的。

　　目前经适房滞销，一个重要问题就是并未实施“阳光定价”，如此，我们提出了一个更加尖锐的观点，那就是有些开发商和政府部门在“与民逐利”。这一观点做何解释呢？众所周知，经适房配建了大量商业配套，这一点是很容易被人忽略的，据我考察，子君村便有大量的商业配套，根据一般的数据，昆明现在小区商业一般每平米价格在1万—2万之间，而像新亚洲体育城商业甚至卖到了2万多，假设子君村的商铺按最低1万计算，如果商业面积在1万平米的话，那么市值就是1亿。但是经适房的商业建筑成本却很低，每平米1万元的商铺造价估计在1500-1800元，那么，在商业中赚取的这笔钱在哪里？没有人向社会公布这部分资金的去处，这就是开发商最重要的一块“肥肉”。即使开发商不出售商铺，单靠日后对外出租，每年的租金也相当可观。所以，这就是为什么经适房的利润控制在3%，仍有开发商愿意接手开发的原因。

　　“卖6+留4+货币直补”解决昆明经适房滞销

　　昆明经适房目前仍处在滞销状态，下一步怎么办是各方关注的话题。从全局来看，解决昆明乃至全国经适房滞销问题，必须得下一盘“大棋”。经适房的内在机制就是政府将划拨土地（免交出让金）通过招标的形式确定开发商，开发商盖好房子后通过房管局销售，房管局接受社会报名向申请者发放购房凭证，购房者最后拿着购房凭证到开发商那里签订合同购房。其实归根到底，购房者真正在买的，就是开发商的房子，只不过他们所购买的房子被称之为“经适房”。如果经适房滞销，受影响最大的是政府，按照昆明目前的情况，政府根本无力为经适房滞销买单。作为有责任心的、关注公益房地产的人士，我们设想，是不是可以通过“卖6+留4+货币直补”的方式，全盘解决昆明经适房滞销的问题。当然，前提是政府将经济适用房用地属性从划拨变更为出让，只此一招将全盘棋走活。
 　
　　我们做过测算，昆明子君村经适房总面积为80万平米，如果拿出其中的60%，作为商品房，另外的40%政府保留产权作为廉租房，对于困难群众购买房屋实施货币直补，那么80万平米经适房滞销的问题，将迎刃而解。80万平米的经适房中，通过改变房屋属性，使得60%的房子变成商品房，按照昆明的市场情况，这部分房子可以卖到3500/平米，加上每平米一万多的商铺，那么不仅整个经济适用房项目获得大量工程回款，政府还能从产生8-10亿的毛利；政府有了巨额毛利，不仅可以顺利以成本价回购至少4成面积的房屋作为政府廉租房，还可拿出2亿左右资金对4000个家庭购买房屋直接进行货币补贴（每户5万元）。

　　将6成面积的房屋以3500元较低的价格出售，可以优先满足夹心层家庭买房需求，也可以满足稍富裕的购买经济适用房家庭的需求（有货币直补更能体现政府关怀）。另外的40%的房屋作为廉租房，同样能解决一个重大问题，实际上有很多人根本就买不起房子，即使价格降的再低，他们也不会买得起，那么应该让这些人选择住廉租房，这一部分房屋的产权在政府手上，政府每个月向他们收取月租，这样一来，不但解决了大部分买不起房子的市民有房住，同时也体现出政府作为保障民生的一个重要机构的作用。

　　这一做法具备了以下几点好处，第一，使得原本滞销的经适房得以很快销售；第二，政府最为整个计划的最大受益者，可以获得40%的房屋产权，同时通过收取廉租房月租获得收益，并可通过银行贷款获得其他公益项目的资金支持，在满足民生需求的同时获得经济利益；第三方面就是更大面积满足了社会各阶层住房需要，真正体现国家政策的初衷，让这些保障性住房名至实归，体现了社会主义的优越性。近60%的房屋满足了昆明一大批夹心层的住房需求，和稍富裕经适房购买群体需求。而40%的廉租房同时还能满足买不去房子的廉租房住户需求。

　　通过这样一个一揽子计划，我想经适房滞销问题估计可以基本解决。不但政府是最大受益者，普通群众也获得了很大利益，而从经济上也同样满足了各方需求。（云南房网　宛钢）