作者：王海春

　　到了5月份，随着价格的上涨，刚性、自住性需求的数量已经开始下滑，但投资性需求的数量却大幅增加。

　　就在房地产市场一片“回暖”声中，万科董事长王石再次抛出“拐点论”，向有些“过热”的地产市场泼了盆冷水。王石日前在接受媒体采访时表示，当前这个房价是维持不住的。

　　投资需求入场

　　今年一季度成交量的大幅增长确实为市场带来一阵暖意，但若要延续当前的回暖态势和实现市场全面复苏，新增需求的注入必不可少。

　　记者在采访后发现，虽然总体看，5月份的成交量创下新高，然而值得注意的是目前市场的供、需双方已经悄悄发生了结构性的变化：刚性需求的数量在减少，投资性需求的数量在逐渐增加。

　　“从2月到5月，需求的结构在不断变化。可以断定，现在投资性需求已经入市。”杨红旭告诉记者，2-3月份，刚性需求为绝对性市场主力，3至4月份改善性需求在刚性需求的带动下被激发出来。而到了5月份，随着价格的上涨，刚性、自住性需求的数量已经开始下滑，但投资性需求的数量却大幅增加。

　　以上海为例，5月份上海内环内成交量同比上涨30%，中外环之间涨幅为10%，但外郊环则下跌了3.2%。5月份上海二手房成交价环比上涨了约10%，但这部分涨幅主要是由一些市中心的高端物业带动的，外郊环涨幅并不大。杨红旭认为，市中心的高档楼盘的成交量在5月出现了明显的攀升，这是明显的“追涨”。在未来楼市尚不明朗、价格又大幅攀升的情况下，刚性住宅需求一般不会轻易去“追涨”，因此可以断定投资需求已经入市。

　　美联物业区域董事高锦滔认为，从5月交易情况来看，上海的高端住宅都已开始放量，可以看做改善性需求与投资性需求集体入市的前奏。同时，5月高档房成交的走势表明，投资性需求将在一定程度上取代刚性需求成为后期市场的主力。

　　道邦房产董事林荣时在接受记者采访时表示，如果投资需求持续入市，可能会再次积累泡沫。投资者买房产能持续多久是个问题，尤其是追涨的愿意有多强更难说。

　　“楼市利好政策的潜台词是稳定，并不是鼓励投机。”世邦魏理仕大中华区董事吴家仪认为，国内房地产价格的走势很大程度是受到政策的影响。

　　“拐点论”再现

　　万科董事长王石日前在接受媒体采访时表示，当前这个房价是维持不住的。特别是看了东南亚金融风波后的中国香港、新加坡以及日本泡沫破灭后连续10年的房地产惨状后得出结论，房价连续上涨是不可能的。有媒体将王石此言论称为新的“拐点论”。

　　这是王石在2007年准确预测了楼市在2008年将出现拐点后，第二次抛出“拐点论”。在房地产形势“一片大好”的此时，新“拐点”论不禁使大家的心又揪了起来。

　　其实市场上不乏与王石持相同观点的人士。

　　“中国房价已脱离宏观经济面的支撑，根基不稳，成交量触顶转跌恐怕不远了。”当记者问杨红旭如何看待王石的新“拐点论”时，他这样表示。

　　从数据上看，现在房地产市场几乎是一片飘红。中国指数研究院6月9日发布的监测数据显示，5月份全国30个城市总成交面积环比增长8.58%，其中24个城市住宅成交面积环比上升。可是第一太平戴维斯中国区市场研究部经理简可认为，由于经济基本面仍未好转，现在预测整体市场复苏还为时过早。

　　一个值得注意的细节是，成交量持续攀升的势头已经减缓。

　　中原地产监测数据显示，5月份全国有6个城市的成交面积环比出现下跌，重庆5月成交量环比4月更是下降了近30%。而在5月的最后一周(25日-31日)，有8个城市成交总量与上周相比下降10%，其中上海下降23%，广州、天津和重庆均下降9%。其中北京环比下降了27%，这也是北京今年以来商品房的成交量首次出现环比下降。

　　“基于价格的不断上涨，成交量继续维持高位的可能性不大，接下来就会触顶转跌。”易居中国综合研究所所长杨红旭认为。