保障房大批入市 商品房供大于求 房企资金链紧张

　　站在2008年的岁末，回想去年此时，大家还在为房价会否在今年出现拐点争论不休，转眼高房价时代已渐行渐远。

　　站在2009年的年关，一些城市曾表现“矜持”的房价或在09年面临全面调整；身处资金密集型行业的不少开发企业将面临融资困境，烂尾楼或重现市场；而在保障性住房即将批量入市的预期下，商品房价格面临方向性的选择。

　　被抢占的市场地盘

　　自2007年以来，政府已多次表示加大对保障性住房的投入，为刺激内需，今年保障性住房的投入再次加码，将分三年投入9000亿元，平均每年新增130万套经济适用房。

　　对此，中国-指数研究院常务副院长黄瑜表示，目前，我国的保障性住房供应量占到全国房地产市场总供应量的5%左右，全国又有9000亿新增投入，对市场造成影响的主要是其中的400万套经济适用房。根据近几年全国住宅销售量的平均增速（约20%）测算，若在2009-2011年每年分别增加130万套经济适用房，那么2009年作为加快保障性住房建设的关键一年,保障性住房销售量占住宅销售的比重将达到20%，2010-2011年保障性住房销售占住宅销售总量比重将逐步降低到15%。可见，保障性住房特别是经济适用房的投资对房地产市场的影响是比较大的。

　　与此同时，黄瑜表示，明年我国商品房供过于求的局面将更为严峻。1-11月全国商品住宅施工面积、竣工面积和新开工面积均呈增长趋势，预计全年同比增幅在5%左右。与之相反，08年销售量同比持续下降，1-11月全国商品住宅销售面积为4.47亿平方米，同比下降了18.8%。若09年仍然保持08年的销售水平，那么销售量和供应量之间的差距将不断拉大，供过于求的形势将比较严峻。

　　根据中国-指数研究院掌握的累计可售商品住宅数据来看，主要城市消化可售量的周期均在10个月以上。如北京，截止到11月末的可售房屋存量（不包括保障房），按2007年比较火爆的销售速度需要消化16个月，按2008年的销售速度则需要消化24个月。若2009年市场仍延续2008年的态势，那么主要城市的销售速度不会有明显改善，房屋库存周期可能拉长。

　　针对保障房会否冲击市场，建设部政策研究室副主任秦虹在接受本报记者专访时表示，目前的住房保障规划是根据各地方住房普查后的结果制定的，各个地方根据当地的住房困难情况确定了保障性住房的规划，“并不是凭空想象”，根据调查结果，目前，我国人均住房面积低于10平米的低收入住房困难户有约1000万户，这些家庭难以仅靠自身的力量在市场上解决住房问题，需要住房保障的支持，这部分需求和商品房市场并不冲突。总的看，未来三年每年3000亿元的保障性住房投资将占到全国房地产投资量的10%左右，产出量最多占到15%。下一步房地产形势的变化取决于政策的落实、宏观经济形势的走向以及开发企业能不能积极采取合适策略应对，将会是这三方面综合因素合力作用的结果。

　　社科院金融研究所金融市场研究室副主任尹中立认为，决定房地产走势的还是市场本身，房价目前泡沫仍然太大，就如同股市仍处在4000-5000点的位置，下跌的趋势难以改变，只要宏观经济没有见底，房价也不乐观，“明年希望不大”。

　　中金公司首席经济学家哈继铭预测，房价将出现明显回落，估计未来两年全国平均房价下跌15－20%，房地产投资增速也将大幅下滑。

　　烂尾楼或重现市场

　　日前召开的国务院常务会议提出，要加大对中低价位、中小套型普通商品住房建设特别是在建项目的信贷支持力度，对有实力有信誉的房地产开发企业兼并重组有关企业或项目，提供融资支持和相关金融服务。

　　对此，尹中立观点颇为鲜明，他认为前两年的房地产大牛市，使得部分房地产开发商认为房价只涨不跌，加大投入房地产市场的资金力度。但在市场萧条时，“是肯定会出现烂尾楼的，这是房地产市场的必然规律，就算明年不出现，后年也会出现”。他预计，前几年大规模将资金投入房地产市场的开发企业将在明年面临被淘汰的压力，“死掉一批是必然的”。

　　一向对数字敏感的华远集团总裁任志强同样不乐观，他估计，到明年我国的空置量会超过4亿平方米，这意味着至少有1.2万亿元的资金将会闲置，“这是一个很危险的信号，2008年很多人还没感觉到剧痛，只是钱紧张了，明后年没钱花时，就有可能开始破产。”他认为，对于房地产业来说，剧痛还在后头。

　　对此，秦虹表示，在紧缩的货币政策下，我国对开发企业的融资控制比较严格，现在提出实施相对宽松的货币政策，是为了支持开发企业的合理投资贷款需求。目前，房地产投资增速下滑很快，11月份我国的房地产投资单月增长已经降到7%左右，这对上下游产业会产生很大的影响。

　　房地产行业是资金密集型产业，企业资金链断掉就没办法存活，会造成比如烂尾楼等大量社会问题。她表示，现在的房地产企业通过资本市场融资已经很难了，房地产销售也受到影响，所以提出要通过信贷支持开发企业的合理资金需求。从支持企业间接融资角度来说，一是开发企业融资额度会放宽，二是受降息的影响，企业资金成本会降低，三是融资内容也有所扩展，不仅仅是开发贷款，还会有并购贷款。从直接融资角度讲，REITs和企业债券开始进行试点。从直接和间接两个方面双向放宽开发企业融资问题，主要是为了保证房地产投资增速不至于下滑太多，不影响上下游产业，不影响就业。

　　政策支持自住性需求

　　自10月份以来，一向紧收的房地产政策逐步放松，不少人认为政府正在逐步松绑“二套房贷”政策，并期待后续利好出现。

　　对此，秦虹表示，针对“二套房贷”政策，这次只是在原来首次购房信贷支持的基础上，再次强调了对自住型和改善型住房消费的信贷优惠，这次明确了改善型住房概念，就是指人均住房面积低于当地平均水平，再次申购第二套用于改善居住条件的普通自住房。

　　她认为，无论是首套住房还是改善型住房，政府都是在鼓励自住性需求，并不鼓励投机和投资行为。至于投机和投资需求，门槛较高，不可能像自住购房享受那么低的利率。未来政策还是会继续限制房地产投资和投机行为，鼓励自住。而暂定一年减免营业税是要鼓励大家去积极购房，提振信心消费，减少观望，“至于下一步政策怎么调整，要看以后的市场情况才能确定”。目前，交易环节税费的减免力度已经很大，税费降了很多，再降的空间不大。

　　“政府不是万能的”，尹中立表示，在调整房地产市场过程中，政府的作用有限，“不可能把所有的事情背起来”。

　　而在商品房和保障性住房之间，尹中立认为政府进退两难，“兼顾市场就应该减少保障房，但保障性住房建设投入减少就会使得投资不足。只能顾此失彼，我建议还是保证保障性住房建设”。至于明年，尹中立认为政府可在完善经济适用房分配管理制度方面下工夫，让经济适用房以封闭运行的模式运转起来，由于北京市2006年的类似尝试曾引起已购买经济适用房人群的反对声音，他建议政府可采取新老划断的方式，让未来进入市场的保障房能真正投到穷人身上。