2008年11月13日14时50分，标志着昆明市城中村改造实质性进展意义的昆明J2008-051号地块——凤凰新村土地拍卖即将进行，拍卖大厅里，观摩席坐满了各家媒体记者，竞买席上仅俊发地产一家而已。
　　
　　没有开始，已经结束，一切都在预料之中。

　　土地拍卖对于昆明市土地储备中心不陌生，对于媒体记者也不陌生，甚至拍卖多的时候，记者都懒得去旁观。然而就因为这次的标的物意义不同，让昆明所有媒体集体出动。

　　一次特殊的拍卖

　　很难想像，在一年之后，昆明土地储备中心的拍卖大厅会这样冷清。

　　凤凰新村地块的拍卖，在昆明土地拍卖史上创造了一个第一，当然不可能是面积最大的地块，也不是成交价最高的，却是竞买保证金比例最高的。这块地的交易起价为2.0571亿元，却需要缴纳2.0472亿元的保证金。“这在昆明土地拍卖史上绝对是保证金额最高的一次。”做了多年拍卖的朋友称，“如此高的保证金比例，只比起价少了不到100万，在国内土地拍卖市场上恐怕也很少出现。”

　　在房地产企业资金普遍比较紧张的情况下，一下子让企业拿出2亿多保证金参加拍卖，应该算是比较苛刻的条件了。

　　一般说来，拍卖保证金有点定金的意思。在拍卖的过程中，为了防止参加拍卖的人乱出价，之后又不买，扰乱拍卖市场价格，所以一般参加拍卖的人都需要在拍卖会开始之前向拍卖机构交纳一定数量的拍卖保证金。拍卖保证金的多少可以根据买家打算出价买得的物品价值交纳（按照一定的比例）。保证金在竞买人没有参与任何拍卖叫价成交时，拍卖会后可以退还。但是如果竞买人在拍卖会上参与了竞拍并拍得某件物品的话，可以用保证金抵作拍卖品的部分购买款项。凤凰村地块拍卖，保证金比例这么高，究竟是为了防止有人扰乱市场，还是怕有人拍到这块地又反悔呢？

　　轻松六分钟

　　2008年11月13日15 时整，拍卖准时开始，在昆明明信公证处工作人员宣读完公证词，昆明土地交易中心相关负责人员讲话后，举行了签字仪式。

　　15 时06分，签字仪式完毕，在短短6分钟的时间里，昆明首块城中村改造土地———位于北京路和联盟路交叉口的“凤凰新村”19.935 亩土地，被2301 号竞买人俊发地产以20571万元拍得。

　　短短六分钟的拍卖过程毫无波澜，甚至有媒体朋友开玩笑说，“一点也不刺激，没有对手啊。”是的，回想06年、07年，昆明楼市处于亢奋时期时，昆明土地市场也如同吃了摇头丸，一路狂飙。那会儿，地处金碧路的昆明市土地储备中心可谓门庭若市、热闹非凡，几乎每个月都有很多宗土地从这里流出，也会有大把大把的金钱流入，不管那些土地是否值那个数。

　　今年以来多数土地拍卖都是这样“轻松”完成，去年多家公司混战几百回合，成交价比起价多10亿的精彩，短时间内已经不可能重演了。全国范围内经济形式的下滑，房地产市场首当其冲，各地均已出现退地风波，在昆明虽然还没有出现退地的情况，但是土地流拍情况已经多次发生，再想重复去年那样火爆的竞价场面，已经不可能了。

　　俊发用了6分钟拿到了凤凰新村的土地使用权，看似很轻松，不知情者也都觉得少了竞争，不精彩，然而旁观者是否想象得到，俊发为了这轻松的6分钟付出的是不轻松的四年。

　　不轻松的四年

　　今年2月，凤凰新村纳入了昆明市首批城中村改造试点项目，到9月底，凤凰新村近5万平方米的地上建筑物全部完成拆除。

　　而在这之前，俊发地产已经成立了“城中村”工作组，主要针对凤凰新村和张官营村两个城中村改造项目。在凤凰新村前期的搬迁过程中，所有的拆迁补偿都由俊发地产来承担，该公司每平方米均价约6000元人民币的商品房按照“拆一还一”的Ô¬则进行安置，。仅这一项，俊发就垫付了数千万资金，对此，赵彬显得很轻松，“就算万一拿不着那块地，ˬ买了地把我们前期垫付的资金还给我们就是了。”

　　话虽说的轻松，然而这绝对不是一件容易的事。

　　采访中，俊发地产CEO赵彬告诉记者，凤凰新村的拆迁工作并非今年才开始，早在四年前就已经启动了。四年来，俊发地产为了这块地付出了难以计数的人力物力，仅账目可查的支出就已经接近2.5亿元，而没有办法用金钱衡量的则是时间成本。

　　通常按照昆明楼盘的开发流程，一块地从拿到地，如果不考虑资金及技术问题，则18个月内会完成开发，实现资金回流。俊发在凤凰新村一缠四年，虽然不可能是整个公司的精力全部用于此处，但是至少拖了俊发的后腿。而这4年刚好是昆明楼市上行，地产公司赚钱的最好时机。就像赵总所言：“俊发何尝不想做得快一点，但是哪有那么容易？四年来，这块地一直是公司的一块心病！”