昆明理工大建筑学系杨庆教授解读规划设计三大难

　　5年改造336个城中村，意味着76万村民的3800万平方房屋要推倒了重建，村民利益要得到合理体现；“市场化运作”意味着参与改造的开发商利益要得到合理的解决；“政府主导”则意味着各城中村改造要符合昆明市总体规划及控制性规划的各项原则及技术性指标。
　　改造原则中提出“政府主导、市场运作；统一规划、突出特色；全面推进、改善民生”。 但是到了年末，已启动改造的城中村屈指可数，据参与城中村规划设计项目较多的昆明理工大学建筑学系教授杨庆介绍，他所参与的城中村改造项目也是“个个有本难念的经”，在规划设计伊始，开发商就已经开始担忧，市场竞争、开发商的利益、政策缺位是城中村改造规划必须要面对的三大难题。

　　无处可逃的市场竞争

　　黑林铺前所村是五华区城中村改造启动的第一个村，规划用地217亩，建筑面积60万平方米。杨庆教授解释，前所村的规划设计方案，充分考虑了政府对居民安置、景观和经济发展三者统一的要求，并按照统一规划要求设计成“低密度，高容积率”的点式高层住宅，临街不能做铺面。现在，规划改造方案已经通过规委会审批，拆迁工作也比较顺利，但开发商对开发的产品却有所犹豫。

　　杨庆教授认为，城中村的统一规划思路应用在50至60亩的地块是比较匹配的，比如11月初通过规委会审批的新发村，设计就比较到位，66亩的占地刚刚好。小面积的住宅复合型地产，可以配套中型连锁商业，独栋商业，也可以做成酒店式公寓，比较好做规划，加上体量不大，开发商也不会太担心销售的问题。

　　事实上，“市场化运作”要遵Ѭ市场规律。经过前几年房地产行业的飞速发展及当前市场形势的转变，商品住宅已经成了房地产产业链上竞争最激烈的一环。被改造的城中村多数位于一环外至三环之间，有些点又面临着要安置回迁村民，大部分地块被规划为住宅或复合型住宅用地。但是，现在政府对城中村统一规划要求的结果是，每一个开发出来的楼盘都难有特色，造成同质化竞争。从设计的角度说，是可以从景观营造、户型附加值增加方面入手体现差异。但开发商开始反思：这么大的楼盘，应该做什么产品，配套什么，才能优于其他楼盘，避开激烈的市场竞争，把房子顺利卖完。

　　而大量的经济适用房面市，更加剧了住宅市场的竞争，在8月底，昆明市房管局公布，昆明市今年将上市1.6万套单价不超过3000元的经济适用房，到2012年为止昆明将上市经济适用房8万套。计划中的经济适用房上市周期恰好也是城中村的改造周期，城中村改造的房屋建设成本显然无法跟政府划拨、不需要支付土地成本的经济适用房相比。

　　诸多条件限制，又面着对激烈的市场竞争，参与城中村改造的开发商的忧虑在所难免。据杨庆介绍，很多个城中村改造规划方案，经结合开发商未来发展思路进行调整，都成了以商品住宅为主。

　　逐利本性不容回避

　　在城中村改造中，尽管政府承诺“零收益”，但因为存在村民拆迁安置补偿这个前提，使得参与企业无论是通过熟地招拍挂获得土地，还是通过参与土地一级拆迁整理获得，开发成本都很高。

　　但是作为开发商追求的是利润最大化，为了满足利益要求，只有从两个方面入手，要么提升产品价值，要么摊低单位成本。

　　杨庆告诉记者，摩玛三期就是一个开发商企图通过提升产品价值来获得收益的例子。摩玛三期地处城市中心区，区位上比较得天独厚，该项目在用地规划上也比较配比，在项目设计上，开发商希望在昆明市内打造一个体现出艺术韵律感的巨型城市建筑体，成为地标性建筑。设计方案要求建筑与建筑之间不能距离太远，要有种若有似无的相连感觉，但因为市政规划对建筑密度和容积率有控制，很难突破，现在项目处于磋商状态。

　　此外，摩玛的开发商还打算通过建成小学、美术馆等公益设施来提升项目的整体价值，杨庆认为，开发商自觉进行公益建设的行为有利于提升昆明市的整体形象，政府应该进行引导，敢于给予一定的奖励。

　　由于受诸多条件限制，并不是所有的项目都能从提升产品价值方面着手，更多的开发商考虑的还是如何摊低成本，比如通过扩大绿地面积来换取增加建筑面积等。

　　然而在城中村改造中，低密度，高容积率，绿化景观，配套建设这几个大原则已经确定，在《昆明市规划管理技术规定》和《城中村改造指导意见》里，上述各项指标都定有详细的控制数值，开发商很难有回旋的余地。

　　杨庆还指出，目前很多企业都很关注“拆建比”（拆除和重建面积的比例）这个指标，在数字上努力寻找拆除增量，以合理增加重建的建筑面积，拆建比会间接影响到容积率。最初改造时政府并没有在拆建比上做规定，现正在规范和完善。

　　但在已出台的政策性文件中，在村民的拆迁利益方面，政府有了相对妥善的处置办法，而在参与企业的利益方面，除了政府承诺的“零收益”外，并没有可参照的政策依据。但城中村改造需要更多的企业参与，而开发商只有在未来收益可预期的情况下，才会投资到城中村改造当中，这是在“市场化运作”条件下，谁也无法回避的问题。

　　政策缺位待完善

　　据杨庆介绍，在城中村改造中涌现出很多新企业，大家在私下里开玩笑，都说参与城中村改造是拿身家性命在赌，而那些参与了城中村拆迁安置的开发商，到熟地招拍挂环节也已经兴意阑珊。

　　这种现象跟城中村改造的政策缺位有关。从2月份，大规模的城中村改造开始启动，参与企业就在等待着关于城中村改造政策的出台，但至今为止，城中村改造还没有一套完整的政策可依。虽然在3月份，昆明市政府出台了《关于加快城中村重建改造工作的指导意见》，五华区出台了《城中村改造实施办法》，其后各区也有实施办法出台，但在土地整理和拆迁安置等方面，各方利益主体并未能达成一致共识，“一村一策”也只能是在原有政策基础上的复制和微调。

　　面积适中的城中村，大家还可以摸着石头过河，如果遇到大的改造，就只能是老鼠拉龟，无从下手了。

　　像杨庆参与规划设计工作的黑林铺龙院村（项目定名为春城慧谷且于11月18日启动），占地770亩，建筑面积达240万平方米，请策划大师王志纲做的策划，主题定为教育地产，从小学到大学全部配齐，之外还设了很多卖点。这相当于是建一座新城了，问题的节点是开发商最终会拿到多少地来开发能转换为经济利益的房子呢？

　　这样的大盘，开发商实力和市场需求固然是要考虑的问题，但在整个改造工作中，会获得什么样的政策倾斜，开发商事先也需要有明确的预知。开发商期待政府进一步完善改造政策，更多企业才愿意实际参与到城中村改造中来。

　　改造城中村，个中艰难早已被各界所预知，目前还需要拿出时间来等待，也还有许多问题要解决。