11月25日，日新小区物管夜里搬家走人事件在媒体曝光之下引起社会一片哗然；12月1日，春苑小区新老物管交接工作一波三折……物业管理当前所存在的问题再一次暴露于社会。而在近期，山东省、广东省相继召开了该省的《物业管理条例（草案）》立法听证会，大会上各方代表激烈交锋、唇枪舌战，彰显出当前物业管理运行中日益突出的问题。

　　据了解，由于地方相关法律条规缺失，以及各种原因长期制约着昆明物管行业的健康发展，目前昆明物业公司已出现大面积亏损，而业主也对物业服务企业不买账。在长期的积压下，众多物业公司已“不能承受之重”，或选择半夜走人，或选择不断缩减成本低质服务以求生存，昆明物业管理水平不断下降，形成恶性循环，行业面临生存困境。

　　6成企业徘徊生死边缘

　　一位不愿透露姓名的区房管局物管处负责人在谈到昆明市物业管理企业生存现状时，表示当前形势十分严峻。

　　他介绍说，物业管理由南方、沿海等经济较发达城市率先发展起来，由于开展早、发展比较快；北方和内陆城市尤其是一些中小型城市发展比较缓慢，经济发达地区与经济不发达地区在物业管理方面存在很大差距。

　　昆明市房地产发展只有近20年的时间，物业管理公司从无到有发展到今天已近500家左右的规模，但物业管理水平普遍偏低。由于各种原因，昆明部分物业公司长期处于亏损状态，行业发展后劲明显不足；社会物业消费意识淡薄，收费普遍困难；地方相关法律条规缺失，纠纷不断无法可依。这些问题成为当前昆明物业管理行业面临的主要问题。

　　目前，昆明物业管理收费标准为每月每平方米0.15元至1元左右，多数小区收费标准在0.3-0.6元。与省外同类城市相比，特别是与发达城市相比，物业收费标准偏低，物业公司若要提高收费标准，则需要经过小区业主人数1/2以上并拥有物权1/2以上的同意才能通过，并且限制在昆明物业管理制定的收费标准范畴内。

　　昆明有的老小区现在依然执行着10年前的收费标准，在物价上涨、生活成本增加的今天，对物业公司来讲既要保证服务质量又不能提高收费标准，这是十分困难的事情。比如过去雇一名清洁工，只需400元/月，现在是800元/月，这样一来，公司为了生存，不得不压缩人员、缩小服务面，导致服务质量下降，业主于是以此为由而拒交物业服务服务费，造成恶性循环。据调查，昆明市现在住宅小区收费率最高为95%。这类小区占20-30%，多数小区收费在50-60%左右，还有不少小区收费率不到40%。

　　此外，物业公司隐性收入来源减少，随着《物权法》的颁布，道路、楼顶广告收入归全体业主所有，物业服务企业没了“补贴”。而公共经费却在增加，并且根据《劳动合同法》必须为员工买保险，这一项就使成本增加了近30%。据不完全统计，现在近6层物业公司处在亏损和持平的边缘。

　　城中村物业管理成新问题

　　这位负责人认为，物业管理费收费困难，探其原因，大多数消费者刚从计划经济的福利中走出来，缺乏对物业管理的消费意识，还在怀念过去的“免费午餐”，对物业服务这类隐性服务存在一定盲区，要求低收费高服务。收费难的问题不仅体现在老小区，同样部分新建小区以及商业项目都存在类似问题。

　　现在还有更新的问题即将暴露出来，城中村逐渐消失后，村民全部迁入新建小区，这部分人群该如何展开物业管理让人产生疑虑。城中村居住人群主要由一些本地的老业主及部分外来租住的务工人员组成，昆明城中村大量拆迁后，部分务工人员也许会随着经济产业转移到其他地方，签订回迁合同或搬走的村民们将搬进新式的高层住宅小区，这部分人群能否接受新式小区的物业管理服务是个未知数。拆完了、建成了，如何长久的管理将是昆明未来长期要面对的问题。

　　地方法规缺失

　　法律法规的缺失也是造成昆明物业管理混乱的一个主要问题。

　　我国第一家物业管理公司于1981年在深圳成立，由于早期没有国家级行业法规可以遵循，国内第一部地方性物业法规《深圳特区住宅区物业管理条例》于1994年出台，中间有13年是法规空白期。同时1994年3月31日国家建设部颁布了《城市新建住宅小区管理办法》，成为我国第一部系统规范物业管理活动的规范性文件；2003年6月8日，国务院出台了《物业管理条例》，并以此为立法依据配套出台了《业主大会规程》、《物业管理招投标管理暂行办法》等多个法规文件；2007年10月1日实施的《物权法》，从法律上明确了“业主的建筑物区分所有权”的概念。

　　在国家法律体系框架已构建的基础上，需要地方细则来充实和完善达到法规实施的可操作性。然而由于缺乏符合中国国情的、系统而科学的物业管理理论体系的指导，地方和行业性法规呈现出没有纲领的散乱，使得企业难以适从。

　　当前昆明很多过去制定的地方性物业规定已经废除，新的法规又无法及时落实，政府部门难以及时处理日益增多的物业管理案件，使得大量矛盾纠纷得不到迅速有效地解决。比如业主委员会委员违规了无人监督；小区道路被政府征用，职能部门没有跟进；小区维修基金的管理办法没有具体形成；小区车位权属介定不清；政府介入小区物业管理程度没有规定；开发商遗留问题由物业公司承担，物业公司维权无法可依等问题。

　　在这些已经发生的事实中，可以看到立法滞后带来的消极影响。由于法规不完善导致业主、业主委员会、物业管理公司、开发商等各市场主体间权利责任不明确，消费者的利益、物业公司的利益都无法得到保障。昆明物业管理与服务难以走上新台阶。